Priserna på bostadsmarknaden har fallit sedan i höstas även om en viss stabilisering skedde i januari och februari. Det framgår av Finansinspektionens färska bolånerapport.
Dels beror de fallande bostadspriserna på den ökade nyproduktionen med dubbelt så många lägenheter 2018 jämfört med 2013, vilket genererar ett utbudsöverskott.
Men den negativa prisutvecklingen handlar mångt och mycket om skärpt kredithantering från bankernas sida, där allt fler infört egna skuldkvotstak, i kombination med nya regleringar i form av ett första amorteringskrav 2016 och sedan ett nytt den 1 mars 2018.
Amorteringskraven infördes delvis eftersom allt fler hushåll har höga skuldkvoter det vill säga höga skulder i förhållande till inkomster. Skuldkvoterna har stigit sedan 2011, en trend som håller i sig och något som bekymrar Finansinspektionen.
"Stigande skuldkvoter är oroande, det gör hushållen känsligare för högre räntor framöver, därför lägger vi extra fokus på dem som har höga skuldkvoter", säger Henrik Braconier, chefsekonom på FI vid en presskonferens.
Henrik Braconier
"Erfarenheter från exempelvis finanskrisen visar att de med höga skuldkvoter förvisso kanske fortsätter betala sina räntor och amorteringar men drar ner mycket på sin konsumtion vilket skapar problem för den ekonomiska utvecklingen för samhället i stort, vilket i sin tur ökar risken för en finansiell kris" förklarar han.
Hushållens skulder i förhållande till marknadsvärdet på deras bostad, belåningsgraden, är den andra viktiga anledningen till att de nya amorteringskraven infördes.
Rapporten visar att hushållens belåningsgrad har sjunkit sedan 2010 när bolånetaket på max 85 procent av bostades värde, infördes. Och den har fortsatt sjunka. Idag ligger belåningsgraden i snitt på 67 procent hos nya bolånetagare.
En positiv utveckling tycker FI, som dock är bekymrade över det faktum att var fjärde bolånetagare lånar upp till 85 procent av bostadens värde. Många lånar alltså mycket i förhållande till marknadsvärdet på deras bostad.
Finansinspektionen är på det hela taget nöjt med beslutet om amorteringskrav men lyfter några negativa effekter. Inlåsningseffekten är något som oroar många. Teoretiskt kan de skärpta amorteringskraven nämligen leda till att man vill undvika ett amorteringskrav och av den anledningen väljer att inte sälja och flytta trots att det finns ett behov.
FI tror dock inte att det nya amorteringskravet är boven. FI menar att risken för stora inlåsningseffekter beror på vårt skattesystem i kombination med att priserna stigit. Det blir dyrt att flytta av skattetekniska skäl.
En annan negativ effekt som lyfts är att unga utestängs från bostadsmarknaden. Priserna är väldigt höga kombinerat med en illa fungerande hyresmarknad, det gör det tufft för unga bolånetagare att skaffa sig en egen bostad.
Claudia Wörmann, boendekonom SBAB, är djupt oroad över de ungas boendesituation som på flera sätt har påverkats av amorteringsreglerna.
"Få har både kontantinsats och en lön som klarar amortering. Och allt färre föräldrar till flygfärdiga ungar kommer att låna upp på sin befintliga bostad. Det beror på att bopriserna sjunkit samtidigt som amorteringsreglerna gör det för dyrt för de föräldrar som lånar, efter att ha utökat lånet för att hjälpa sitt barn, mellan 50 och 70 procent av bostadens värde", säger hon.
De ungas problem på bostadsmarknaden bidrar också till inlåsningseffekter.
"Det är oerhört viktigt att man värnar om just de unga, deras bostadssituation är framtiden och påverkar även oss andra, till exempel familjen med utflugna barn som inte kan anpassa bostaden efter två personer. Flytten till mindre kanske inte ens blir av. Snacka om inlåsningsproblem".
Claudia Wörmann
Finansinspektionen har i sin undersökning sett att antalet unga som köper bostad i allt större utsträckning har flera medlåntagare för att råd att köpa en bostad.
"Det här är ett exempel på den innovation man måste ha för att ta sig in på bostadsmarknaden som ung, för att marknaden inte fungerar", säger Claudia Wörmann.
Hon menar att det här inte är optimalt utan snarare en nödlösning. Det finns risker med att köpa en lägenhet tillsammans med flera andra. Det kan exempelvis uppstå oklarheter vid en senare försäljning, eller så kanske någon vill sälja och en annan bo kvar.
Om man väljer det här alternativet är det viktigt att skriva papper på allt sinsemellan, för att reglera vad var och en äger, vad man går in med i kontantinsats och så vidare. Det är också bra att hålla koll på om föreningen tillåter den här typen av upplägg.
Claudia Wörmann tror att ett sätt att lösa ungas boendesituation kan vara att bygga mycket små yteffektiva bostäder med flera gemensamma ytor som man delar med andra. Hon är förhoppningsfull om framtiden.
"Jag inte bara tror utan hoppas att den sättning som vi nu ser på bostadsmarknaden leder till att fler innovationer och smarta lösningar kan realiseras utan att behöva fastna i regelverk", avslutar hon.
