Maria Gillholm, senior kreditchef på Moody’s, ser flera faktorer som kan skapa den perfekta stormen för nordiska och framför allt svenska fastighetsbolag, som riskerar sänkta kreditbetyg. Det beror på den höga räntekänsligheten fastighetsbolagen har genom sin relativt korta upplåning. Den påverkas av stigande inflation, stora räntehöjningar från centralbankerna, stängd obligationsmarknad och vikande konjunktur.

”Fastighetsobligationer för nästan 300 miljarder kronor behöver refinansieras fram till och med 2024. Bankerna kan inte täcka allt kapitalbehov, men sannolikt kan de öka sin utlåning mot fastighetsbolagen som är mest kreditvärdiga. Men för att motverka refinansieringsriskerna som uppstår har fastighetsbolagen flera verktyg de kan använda. De kan minska capex-investeringar, ta bort eller minska på utdelningarna, sälja av fastigheter och ta in nytt kapital från ägare för att minska det kapital man måste refinansiera.”

”Tuffast spås det bli för fastighetsbolag med lågavkastande fastigheter med exponering mot bostäder, shoppingcenter och logistikfastigheter. Men det skiljer mycket mellan fastigheter beroende på var de är lokaliserade.”

Vice Riksbankschef Martin Flodén anser att fastighetsmarknaden inte är den mest systemviktiga marknaden, men den är den mest utsatta marknaden som innehåller mycket risker nu, som kan sprida sig till banksektorn.

”Vi ser en ganska stökig utveckling framöver, men så länge problemen är hanterbara och isolerade till fastighetssektorn ser vi det inte som en systemrisk”, sa han.

Anders Kvist på Finansinspektionen anser att man ska vara försiktig med att sätta etiketten systemviktigt på olika sektorer som fastighetssektorn, men konstaterar att bankerna är systemviktiga.

”Fastighetssektorn är viktig och har en stor betydelse för riskerna hos bankerna. Sätter man systemviktig som etikett på fastighetssektorn, så blir det stora förväntningar på hur Riksbanken, staten och Finansinspektion ska rädda sektorn. Vi har tillsyn och övervakning av bankerna som sköter utlåning till fastighetssektorn och rågången är att fastighetssektorn ska lösa sina egna problem.”

Moody’s och Finansinspektionen tror att bankerna kan ta hand om en del av fastighetsbolagens kommande obligationsförfall.

”Banksektorn har idag kapacitet att kunna ta hand om mer fastighetslån. Det har hittills varit stor konkurrens från obligationsmarknaden för bankerna och de har inte kunnat få de andelar de vill ha av marknaden. De kommer sannolikt att ta upp flera fastighetslån. Men bankerna kommer att vara selektiva och låna ut till fastighetsbolag med bra kreditvärdighet”, sa Louise Welin, senior kreditchef på Moody’s.

Enligt Anders Kvist på FI är det bankernas riskaptit avgör om de kommer öka utlåningen till fastighetssektorn.

"Det kommer nog att behövas åtgärder från fastighetsbolagen som försäljningar av fastigheter och inte minst behövs en anpassning och normalisering av fastighetsvärdena. Finansinspektionen anser också att det är positivt med en väl fungerande obligationsmarknad för diversifiering av krediter. Nu är obligationsmarknaden bara öppen för AAA-emittenter. Får vi en fastighetssektor med lägre finansiell risk får vi möjligheter till en stabil finansiering på företagsobligationsmarknaden”, konstaterade han.

”De senaste åren har skuldökningen varit stark och kassaflödena är nu hårt belånade, vilket skapar en finansiell risk. Det finns nu en respittid på ett år för fastighetsbolagen, att själva göra någonting åt balansräkningarna och fastighetsportföljen, skulderna måste ner – built back better. ” 

Runt 50 procent av utlåningen hos bankerna och av obligationsmarknaden går till kommersiella fastighetsbolag.

Martin Flodén säger att det skulle krävas något exceptionellt om Riksbanken skull köpa obligationer på obligationsmarknaden som man gjorde tidigare under pandemin.

"Fastighetssektorn kommer sannolikt inte att behöva stöd från Riksbanken och det finns inte någon poäng att stötta företag som inte klarar av att hantera nuvarande lånekostnader.”

"Visst, vi har höjt räntorna snabbt på kort tid men styrräntan ligger fortfarande på 2,5 procent. Men det är en låg ränta och företag som inte kan hantera en ränta på 2,5 procent borde kanske inte existera. Det finns flera möjligheter för fastighetsbolagen själva att lösa problemen med olika lösningar", sade Martin Floden.