Ett stålbad väntar fastighetsbolagen

Fastigheter Ett tufft år väntar för fastighetsbolagen med bantade balansräkningar för att få kontroll på kassaflödet och minska skuldsättningen. Det var den gemensamma nämnaren när vd:ar för SBB, Hemsö, Castellum och Fastighetspartner diskuterade framtiden på Moody´s fastighetsdag.

Nestorn i sammanhanget, Fastpartners vd Sven-Olof Johansson, tror att centralbankerna höjer räntorna lite till under nästa år för att sedan få inflationen under kontroll.

”Efter det kan kanske centralbankerna börja gå åt ett annat håll. Om det blir på det sättet blir den här ränteuppgången hanterbar för de allra flesta. Problemet blir om det drar ut på tiden och inflationen fortsätter stiga, då kan det bli större problem på marknaden. De stora riskerna ligger i konjunkturen när den vänder ner, för då kommer efterfrågan att minska dramatiskt. Ränteuppgången slår hårt på konsumtionsutrymmet när många har kort ränteupplåning på bolån.”

SBB:s vd Ilja Batljan hör till en av de fastighetsledare som agerat och börjat anpassat verksamheten för en bistrare verklighet.

”Det är otroligt viktigt att vi på fastighetsbolagen gör jobbet och levererar det vi har sagt. Jag tror inte att bankerna kommer att ta över de stora obligationsförfallen och man måste vara lyhörd till kapitalmarknaden. Man måste agera för att säkerställa likviditet genom att minska på investeringarna. Det kräver nerver av stål nu, men det är viktigt att man sköter sin likviditet och tar hand om kassaflödet och reducerar sin skuld. Det finns många olika verktyg i verktygslådan för att ta ner fastighetsbolagens skuld, som att sälja av vissa fastigheter.”

Det finns många verktyg att jobba med säger Castellums vd Rutger Arnhult som agerar genom att minska capex-investeringarna och stoppa utdelningen.

”Vi har minskat capex-investeringarna från en budget på 6-7 miljarder ner till 2,5 miljarder kronor nästa år och 1,5 miljarder kronor året efter. Visst är det tråkigt att minska möjligheten till värdeskapande genom att förvärva och bygga nytt men det är nödvändigt att ha det beståndet vi har nu. När många aktörer agerar så här gör det att hela fastighetssektorn hamstrar kapital genom minskade investeringar. De närmaste 12 månaderna är det slit som gäller och att minska skulderna.”

Det finns mycket pengar på sidlinjen bland fastighetsmarknadens stora aktörer. Men det krävs bantade balansräkningar från fastighetsbolagen för att prisbilden på obligationsmarknaden ska stabiliseras. Och viss del av obligationsförfallen kommer sannolikt bankerna att ta över.

Sven-Olof Johansson tror att fastighetsvärdena sannolikt kommer att sjunka mellan 5 och 8 procent.

”Vissa fastigheter är unika, där finns det många köpare och en fortsatt hög prisbild. Man kan sälja av vissa delar av de bästa fastigheterna men inte alla. Jag ser större risker hos start-up bolag med stor utslagning när det är svårt att få nytt kapital. Det kan ge vissa vakanser på sikt. Man får inte glömma bort att många fastighetsbolag har fortsatt ganska bra kassaflöden som kan användas för att minska lånen.”

”Ser vi på likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden så är den ganska bra ut. Det kommer månatligt kassaflöde till de stora aktörerna som försäkringsbolag, pensionsbolag och större fonder de bygger hela tiden likviditet. Men aktörerna kommer vara försiktiga med vad de investerar kapitalet i”, säger Sven-Olof Johansson.

Samma resonemang för även Hemsös vd Nils Styf.

”Vissa delar av obligationsmarknaden fungerar. Nyligen satte det tyska fastighetsbolaget Vonovia en emission på 6,5 miljarder euro, med stort intresse och alla stora aktörer som Pimco med flera var med. Det finns mycket kapital på sidlinjen både ute i Europa och i Sverige. Men hösten har präglats av en svår prisbild på marknaden. Men vi kommer inte att komma tillbaka till en obligationsmarknad med 2,5 procents ränta.”

Ilja Batljan håller med Nils Styf.

”Det tar tid att hitta en ny prissättning på obligationsmarknaden, men det börjar med att prisbilden nås för de största fastighetsbolagen som Vonovia. Sedan kommer det att gå ner i systemet och nästa höst kanske det finns en bra prisbild även för de fastighetsbolag med lägre rating. För nu är marknaden stressad.”

Både Sven Olof Johannson och Rutger Arnhult pekar på att bankerna kan svälja en hel del av obligationsförfallen genom att expansionen inom fastighetsbranschen nu bromsat in väldigt mycket, vilket frigör låneutrymmen hos bankerna.

Gå till Placera.se och läs fler artiklar

Vill du ha koll på vad som händer på fondmarknaden. Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden och är helt gratis. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration på nyhetsbrevet.

Följ mig gärna på Twitter

Följ Placera på Facebook , LinkedInTwitter,  YouTube och Soundcloud

Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -