Konkurser bland bostadsrättföreningar har hittills varit mycket sällsynta och beror nästan aldrig på att en förening haft en för dålig ekonomi. I stället är det ofta rent administrativa skäl till de runt 50 brf-konkurser som sker varje år, till exempel att en förening i själva verket aldrig kommit igång med någon verksamhet och inte ens äger en fastighet med några boende.
Även under finanskrisen 2008 klarade sig bostadsrättsföreningarna generellt bra. Skillnaden nu, jämfört med då var att räntorna sjönk ganska snabbt, men också att vi hade en lågkonjunktur och hög arbetslöshet, vilket vi inte sett än så länge.
Skälet till att konkurser bland bostadsrättsföreningar är ovanliga är förstås att föreningens medlemmar ofta är beredda att göra stora ekonomiska uppoffringar för att det inte ska hända. Till exempel genom att genomföra stora avgiftshöjningar eller skjuta till egna pengar, alltså skjuta till en extra insats (det som ur ett skatteperspektiv kallas kapitaltillskott).
Besittningsrätten i Sverige är dock väldigt stark. Det betyder att du får bo kvar även om bostadsrättsföreningen går i konkurs och den till exempel säljs och din lägenhet blir en hyresrätt i stället. Du förlorar förstås det du betalat för lägenheten, medan ditt eventuella bostadslån finns kvar.
”Att ha en oprioriterad fordran i ett konkursbo har i praktiken inget värde”, säger Ulrika Blomqvist, vd på Bostadsrätterna.
Ulrika Blomqvist
Att det är ovanligt med brf-konkurser är inget skäl till att inte lägga stor vikt vid föreningens ekonomi, eftersom de ibland stora ekonomiska uppoffringar som krävs för att undvika konkurs görs av medlemmarna. Att sälja en bostadsrätt i en krisande förening är förstås svårt och panikförsäljningar tenderar att påbörja en negativ spiral.
Men Ulrika Blomqvist ser positivt på bostadsrättsföreningarnas förmåga att övervintra kärvare tider.
”Föreningen kan skjuta på underhåll som inte är absolut nödvändigt, man måste kanske renovera taket direkt, men man kan skjuta upp att måla om trapphuset till exempel.”
Men visst händer det att föreningar går i konkurs. Då har styrelsen redan höjt avgifterna så mycket att det inte anses möjligt att höja mer. Man har antagligen också försökt få medlemmarna att skjuta till mer kapital, alltså insatser. Det kräver ett stämmobeslut och att alla medlemmar röstar ja.
Om inte alla medlemmar kan delta på stämman och rösta för att skjuta till mer kapital kan det ändå genomföras om en kvalificerad majoritet, alltså två tredjedelar, röstar ja till kapitaltillskottet. Då behöver styrelsen även gå till hyresnämnden för att få beslutet godkänt.
”Vi har märkt att det är fler som frågor om insatsökningar, men vi vet inte hur många som gör något av det. Det brukar vara en lång förankringsprocess med flera informationsmöten”, säger Ulrika Blomqvist.
Om medlemmarna i en bostadsrättsförening tycker att styrelsen missköter sitt arbete så till den grad att de inte kan vänta in årsstämman för att välja en ny styrelse, kan 10 procent av samtliga röstberättigade medlemmar begära en extra stämma.
En medlem som inte betalar sin avgift kan få sitt sin bostadsrätt förverkad och tvingas flytta. Det betyder att bostadsrätten säljs genom Kronofogden. Den uppsagda medlemmen får då pengarna som försäljningen inbringar med avdrag för de obetalda avgifterna.
I lagen står det att en bostadsrättshavare har rätt att säga upp och lämna tillbaka sin bostadsrätt vid en väsentlig höjning av avgiften.
”Men det har aldrig prövats rättsligt och det är mycket tveksamt om det är möjligt att göra det när det är räntehöjningar och allmänna kostnadsökningar som är orsaken till höjningen, eftersom det inte får vara oskäligt mot föreningen och dess medlemmar att bostdsrätten frånträds”, säger Ulrika Blomqvist.
På senare tid har det i media rapporterats om åtminstone två bostadsrättsföreningar som har råkat ut för ekonomiska problem på grund av brott.
I det ena fallet var det dessutom en bestämmelse i stadgarna som gjorde att det inte gick att avsätta styrelsen, eftersom bolaget som gjort ombildningen hade majoritet av rösterna, något som tack vare en lagändring vid årsskiftet inte längre är möjligt.
Självfallet är det svårt att helt försäkra sig om att en bostadsrättsförening man är medlem i inte missköts, särskilt om styrelseledamöter har kriminella avsikter. Men man ska också komma ihåg att det är väldigt ovanligt och att dessa föreningar rör sig om extrema fall.
Ulrika Blomqvist har ett tips till de som funderar på att bli medlemmar i en bostadsrättsförening.
”Det viktigaste vaccinet är att själv vara aktiv i föreningen, titta i årsredovisningen och fråga. Man ska komma ihåg att styrelsen själva också är medlemmar som berörs av föreningens ekonomi och att all eventuell vinst går tillbaka till föreningen – till skillnad från om du bor i en hyresrätt som ägs av ett vinstdrivande fastighetsbolag.”
