STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Fastighetsbolaget SBB säljer sin samhällsportfölj till sitt norska intressebolag PPI för 32 miljarder kronor och sänker därmed sin belåningsgrad från 59 till 57 procent. Än viktigare för bolaget är att affären köper det pressade bolaget rejält med tid till nästa förfall som nu väntas först i slutet av 2027.

"Skuldsättningen kommer minska kraftigt och sen kommer tiden till nästa stora förfall utökas så att vi får en ganska lång planeringshorisont för vår likviditet", säger SBB:s vd Leiv Synnes till Nyhetsbyrån Direkt på tisdagskvällen.

Enligt SBB:s pressmeddelande kommer transaktionen att generera mer än 11 miljarder kronor i nettokassa för bolaget, som SBB kommer att använda på "det bedömt mest värdeskapande sättet."

SBB kommer bland annat att återbetala skuldfinansiering inom SBB Holding-koncernen, återinvestera i PPI och för att återköpa obligationer utgivna av SBB och SBB Holding-koncernen, uppger bolaget. Att återköpa obligationerna till rabatt är något SBB kunnat göra vid tidigare tillfällen.

"Vi får ställa en fråga till våra obligationsinnehavare till vilket pris de vill sälja på. Just nu handlas de till rabatt så det är fullt möjligt att vi kommer kunna köpa tillbaka en del obligationer till rabatt, men det är en process vi kommer inleda senare", säger Leiv Synnes. Med "senare" menar vd:n efter att bolagsstämmor i både PPI och SBB godkänt transaktionerna.

Kommer ni återuppta räntebetalningar på era hybridobligationer?

"I första hand kommer vi använda pengarna för att köpa tillbaka vanliga obligationer."

Vad är planen framåt för SBB Utveckling, som är det som blir kvar i SBB?

"Vi får mer resurser att satsa på utveckling och de fastigheter som finns där och vi kan lägga än mer fokus på att sköta våra fastighetsinvesteringar på ett bra sätt om man jämför med tidigare då vi kanske delvis haft fokus på andra saker. Nu får vi lugn och ro och kan jobba med rätt saker", säger vd:n.

I och med den här affären går SBB mer och mer mot att bli ett investmentbolag. Kan man tänka sig att ni gör fler Klarabo-liknande investeringar där du ser att SBB kan få bra avkastning?

"Just nu är det så att vi har många duktiga tjänstemän som kan bedöma värdet på olika typer av fastigheter så det är inte helt omöjligt att vi från tid till annan investerar i något annat bolag än det vi just nu huvudsakligen investerar i – men på kort sikt tror jag ändå att vi kommer koncentrera oss på att sänka skuldsättningen", säger han och adderar:

"Men på sikt är det inte omöjligt att vi även investerar i nya bolag."

Efter genomförandet av hela transaktionen och den planerade efterföljande emissionen i PPI kommer SBB:s ägarandel i PPI att uppgå till 39,99 procent av aktierna, motsvarande 33,34 procent av rösterna, jämfört med dagens 33,5 procent av aktiekapital och röster. PPI har på tisdagen upprepat sin ambition att notera sig i Stockholm.

Varför är det här en bra affär för SBB och dess aktieägare?

"Vi blir största ägare i det största listade bolaget inom social infrastruktur i Europa. Samtidigt flyttar vi över våra fastigheter till det bolaget och får en mycket enklare struktur i SBB. Vi har en lite krånglig bolagsstruktur men när vi gör det här så förenklar vi vår verksamhet betydligt, ökar transparensen och sänker de administrativa utgifterna kraftigt."

Den 32 miljarder kronor stora affären görs 8 procent under SBB:s bokade värde av tillgångarna per den 30 september 2025, enligt PPI:s pressmeddelande på tisdagskvällen.

Är ni nöjda med prislappen och hur förhandlar man ens en sådan affär med ett intressebolag?

"Det är en bra fråga. Det har varit intensiva förhandlingar under en längre tid och sen slutade det med att vi kom överens om en fastighetsaffär 8 procent under bokfört värde – och i det beloppet ingår inte avdrag för latent skatt. Eftersom vi köper nya aktier i PPI samtidigt så får vi tillbaka ungefär 45 procent av 'rabatten' så nettoeffekten är snarare 4 procent", säger Leiv Synnes.

Men varför säljer ni nu? I samband med rapporten i förra veckan sa du att transaktionsmarknaden skulle bli ännu bättre nästa år?

"Vi säljer fastigheter till PPI och får aktier tillbaka så vi behåller mycket av vår exponering mot fastighetsmarknaden", säger Leiv Synnes.

Så om det behövs så kan ni sälja aktier i PPI vid ett senare tillfälle?

"Exakt."

Leiv Synnes uppger att SBB sedan efter sommaren landat i en möjlig affär med PPI och har sedan dess främst diskuterat med det norska intressebolaget.

I och med affären minskar SBB sin skuldsättning och får samtidigt betydande andrum inför kommande förfall. Enligt vd:n kan SBB nu lösa alla skuldförfall under 2026, med nästa stora förfall i slutet på 2027.

"Det blir ungefär två år som vi kommer ha en verksamhet utan låneförfall."

Under den tiden kan SBB hoppas på fortsatt medvind från marknaden samtidigt som fastighetsbolaget kommer att få utdelning från sina intressebolag.

"Vi kommer få utdelningar från våra intressebolag som gör att vi kan amortera löpande. Även om vi inte har några förfall så kommer vi kunna köpa tillbaka obligationer och minska skuldsättningen successivt."

Sveafastigheter är i dag inte ett utdelande bolag. Är det något ni kommer trycka på för att de ska bli?

"Vi tycker om deras värdeskapande och just nu när de bygger nya fastigheter så behöver de behålla mycket av sitt egna kapital för att fortsätta växa, så det handlar om att vi ser till bolagets bästa."

Men ni behöver utdelning som kassaflöde?

"Det är riktigt att det är så, men vi tycker ändå att vi tjänar mer på att skapa värde i Sveafastigheter genom att de återinvesterar mycket av sitt kassaflöde i projektfastigheterna de har. Vi ser långsiktigt på det värdeskapandet."

Vad finns kvar för i SBB för att hantera skuldförfall 2027 och förbi?

"Tittar man på våra kvarvarande verksamheter så har vi 40 procent ägarandel i PPI som har väldigt bra kassaflöde, och vi har 50 procent ägande i Nordiqus. Vår andel av båda innehaven är var för sig värda ungefär 20 miljarder. Sen har vi Sveafastigheter som vi äger 62 procent av – och det är våra tre stora kärninnehav", säger vd:n. Vidare lyfter han SBB:s mindre innehav, bestående av en utlåning på 5 miljarder kronor till Nordiqus samt bolagets fastighetsportfölj med Morgan Stanley.

"De två är näst på tur att säljas och när vi säljer dem så kan vi kanske till och med ta bort 2027- och en del av 2028-förfallen", säger Leiv Synnes om Nordiqus-lånet och Morgan Stanely-portföljen.

Så vad ska era aktieägare ta med sig från den här affären?

"Vi får tre ledande bolag som är våra kärninnehav. PPI som blir störst inom social infrastruktur, Sveafastigheter som är det största noterade bostadsbolaget och Nordiqus som är det största bolaget inom utbildningsfastigheter. Vi tror att de här bolagen kommer att bli mer lönsamma än branschen som helhet tack vare sina starka varumärken, sin storlek och sin effektiva hantering av verksamheten. Sen gynnas de här tre verksamhetsgrenarna av makrotrender med låg ränta och hyresökningar."

Men var inte allt det sant även innan, ni hade redan PPI, Sveafastigheter och Nordiqus som kärninnehav?

"Det är riktigt. Men i och med att vi nu kan avveckla mycket av våra mer kostsamma strukturer räknar vi med att kunna spara ungefär 100 miljoner i administrationskostnader. Sen får vi också investment grade-finansiering på de fastigheter som vi flyttar över till PPI som får en BBB+-rating hos Fitch, och då sparar vi runt 400 miljoner kronor i räntebesparingar på det beståndet vi säljer", säger han och fortsätter:

"Det blir ett mer effektivt och lönsamt SBB efter affären. Sen tror jag också att aktieägarna kan gynnas av en uppgång i fastighetspriser förhoppningsvis. Att SBB faktiskt har en lite högre hävstång än branschen i övrigt ger också en högre potential."

Emanuel Furuholm +46 8 5191 7925

Nyhetsbyrån Direkt