Byggbolaget JM drar med sin stora exponering mot Stockholmsmarknaden full nytta av både det låga ränteläget och av den stora efterfrågan på bostäder i regionen.

Inflyttningen till området i och omkring Stockholm motsvarar i runda slängar två busslaster varje dag och tillgången på bostäder täcker inte behoven. Bostadspriserna på andrahandsmarknaden har stigit i snart 20 års tid och priserna på nybyggda bostäder följer efter.

JM bygger nästan uteslutande bostadsrätter och Stockholmsmarknaden är den klart största för bolaget. Verksamheten delas in i fem affärssegment: JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Bostad Utland, JM Fastighetsutveckling och JM Produktion.

Bostad Stockholm svarade i fjol för knappt 40 procent av omsättningen i koncernen men nära 75 procent av rörelseresultatet. Lönsamheten är betydligt högre i Stockholm än någon annanstans för JM.

Trots att bostadsmarknaden i Stockholm och på många andra håll i landet känns snudd på rekordstark så håller JM idag inte lika hög takt när det gäller starter av nya projekt som bolaget gjorde under konjunkturtoppen före finanskrisen. När marknaden var som hetast startade bolaget produktion av nästan 4 500 bostäder om året att jämföra med dagens takt på lite drygt 3 000. Dels är Malmö fortsatt trögt och även den norska bostadsmarknaden har tappat lite på sistone.

Men inte ens i Stockholm matchar JM rekordtempot från konjunkturtoppen 2007. Konkurrensen har hårdnat då många nya mindre aktörer (som exempelvis Besqab eller Veidekke) har dykt upp på marknaden, lockade av det stora suget efter bostäder. Till detta kommer även en långsammare tillståndsprocess då det dels byggs högre och i mer tätbefolkade områden där fler har synpunkter och då trycket på myndigheterna är större.

Långsiktigt har JM fortfarande som ambition att komma tillbaka till rekordnivåerna kring 4 000 – 4 500 byggstarter om året. Högre volymer är generellt sett bra för lönsamheten i alla projekt, så även bostadsbyggen. I närtid räknar dock inte JM med att byggstarterna ska öka särskilt mycket. Det fjärde kvartalet i fjol var också starkt.

Den starka underliggande marknaden i Stockholm håller dock i sig. JM höll under tredje kvartalet en högre takt i antalet produktionsstarter än väntat, 867 stycken bostäder att jämföra med snittprognosen 754 i SME Direkts sammanställning inför rapporten.

Den starka efterfrågan på bostäder märks i en hög andel sålda och bokade bostäder i pågående projekt. Andelen är för tillfället 77 procent och JM brukar ange en nivå på 60-65 procent som normal. Den som vill köpa en JM-bostad i Stockholm idag kan i princip räkna med att få vänta på inflyttning till 2016, enligt bolaget.

Den fortsatt starka marknaden i Stockholm till trots så visade sig dock börsens förväntningar på JM:s lönsamhet vara lite för högt ställda. Rörelsemarginalen inom JM Bostad Stockholm landade på 22,2 procent i kvartalet jämfört med 23,8 procent i fjol. Väntat var en i princip oförändrad lönsamhet jämfört med fjolåret. Totalt för JM blev marginalen 12,0 procent mot väntade 13,3 procent.

Marginaltappet hänger delvis samman med att JM startat fler nya projekt än väntat. I början av projekten jobbar bolaget med lite försiktiga marginalantaganden för att sedan omvärdera dessa uppåt eller nedåt när projekten färdigställs. I en stark marknad blir därför den positiva omvärderingseffekten stor på projekt som färdigställs.

Många nya projekt späder därför ut marginalerna i det korta perspektivet men ger förhoppningsvis upphov till stora positiva omvärderingseffekter längre fram om den starka marknaden håller i sig. Det finns dock även en viss underliggande press på marginalerna i nystartade projekt eftersom markpriserna har stigit kraftigt. Om det går att kompensera genom stigande bostadspriser i framtiden återstår att se.

JM väntas för innevarande år omsätta knappt 13,5 miljarder kronor med en rörelsemarginal på 12,8 procent jämfört med 12,1 procent i fjol. Vinsten per aktie väntas landa på 16,24 kronor vilket är något lägre än resultatet för de senaste tolv månaderna som ligger på 16,60 kronor.

För nästa år spås en försäljningsökning på drygt 6 procent och en ytterligare liten förbättring av rörelsemarginalen till 13,0 procent. Vinsten per aktie ökar då till 17,81 kronor enligt databasen Factset. P/e-talen för de närmaste åren uppgår med de prognoserna till 14,1 respektive 12,9. Justerat för nettokassan i JM värderas rörelsen till 8,5 gånger nästa års väntade rörelseresultat.

Utdelningen för innevarande år och nästa år väntas ge direktavkastningar på 3,4 respektive 3,6 procent.

Bostadsmarknaden i Stockholm är fortfarande den del av byggbranschen som går allra bäst. JM erbjuder den klart största exponeringen mot den sektorn av de fyra stora byggbolagen på börsen. Det är dock som alltid när det gäller JM värt att påminna om att det är en aktie som historiskt varit rätt volatil.

Efter en stark period från slutet av 2012 har aktien kursutvecklingen sedan i somras varit mer skakig. Från toppen innan halvårsrapporten är aktien ned drygt 9 procent tyngd bland annat av en svagare lönsamhet än väntat de senaste kvartalen, men också av ett allt intensivare tal om hårdare amorteringskrav på bolån som i någon form ser ut att bli verklighet.

Vi ser en risk att politikernas vilja att dämpa bostadspriserna kommer att tynga JM-aktien ytterligare en tid. De långsiktiga trenderna med stark inflyttning till storstäderna, låga räntor och hygglig arbetsmarknad består dock vilket talar för att även efterfrågan på bostäder kommer att bestå.

Tills dess att regelverket kring bolånemarknaden klarnar tar vi dock kortsiktigt en paus i JM. Rekommendationen blir Neutral.