Fastighetsmarknaden har kylts ned i år av räntehöjningar, större återhållsamhet i bankernas utlåning och av en svag svensk konjunktur. Aktierna har backat på börsen och intresset för sektorn är fortfarande svalt, bedömer vi. 

Wallenstam äger bostadsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Helsingborg och kommersiella fastigheter Göteborg som är bolagets hemstad. Beståndet, som till 55 procent är beläget i Göteborg, består till 57 procent av bostäder, 27 procent kontor/butik, 7 procent industri/lager och 9 procent övriga ytor.

Fastigheternas bokförda värde, tillika bedömda marknadsvärde enligt redovisningsreglerna IFRS, uppgår till 19,1 miljarder kronor. Bolaget har som komplement till fastigheterna inlett en ambitiös satsning på vindkraft med beslut om investeringar överstigande en miljard kronor. Hittills är beloppen på den kanten små och betydelsen för aktien liten.

Wallenstams eget kapital uppgår till 8,2 miljarder kronor, 40 kronor per aktie, vilket ger en soliditet på 41 procent. Borträknat den uppskjutna skatteskulden, som inte kommer att betalas, på 1,7 miljarder kronor, uppgår substansvärdet till nära 10 miljarder kronor, 184 kronor per aktie, och soliditeten till 50 procent. Lånen uppgår till 9,9 miljarder kronor.

Balansräkning är alltså stark. Trots det blir resultaten små utan värdeförändringar, realiserade eller orealiserade. Det beror på att direktavkastningen, med en hög andel bostäder, inte är högre än 4,3 procent eller cirka 850 Mkr i årstakt. Räntekostnader drar cirka hälften av det överskottet och förvaltningskostnader på knappa 200 Mkr i årstakt är också en tung avdragspost.

Hyrorna under det första halvåret uppgick till 623 Mkr (622) och rörelseresultatet till 433 Mkr (643). Lånen drog räntor om 193 Mkr (175) och resultatet före skatt blev 240 Mkr (468). Resultatminskningen beror huvudsakligen på att värdeförändringarna 127 Mkr (309) är väsentligt lägre i år såväl de orealiserade 103 Mkr (188) som de realiserade 24 Mkr (121). Exklusive värdeförändringar blev resultatet före skatt 113 Mkr (159).

Vinsten per aktie på 3,30 kronor (7,00) under det första halvåret är inte mycket med en börskurs på 112 kronor och oräknat såväl realiserade som orealiserade värdeförändringar blev vinsten inte större än cirka 1,50 kronor per aktie.

Det är alltså inte i nuvarande marknads- och konjunkturläge synliga resultat som Wallenstamaktien handlar om utan substansvärdet per aktie. Det står också i centrum för bolagets långsiktiga vision. Den är att till 2012, genom effektiv förvaltning, värdeökningar, kvarhållande vinstmedel och återköp av egna aktier (som köps till börskurser under substansvärdet), bygga ett substansvärde per aktie som överstiger 300 kronor. Infrias det växer substansvärdet med 11 procent per år. Därtill ger aktien utdelning med 3 kronor för närvarande och den samlade avkastningen skulle närma sig 15 procent per år.

Målet är ambitiöst och kräver värdeökningar på beståndet med cirka 5 procent per år, bedömer vi.

Wallenstam har varit en av de bästa aktierna i många år och den har också stått emot årets börsnedgång väl med ett relativt måttfullt fall med 10 procent sedan årsskiftet. Vi anser att fastighetssektorn är mindre intressant i nuvarande börsläge och i perspektivet fram till årsskiftet. Substansrabatten på 40 procent är hög, men de synliga vinsterna små och vi bedömer inte att det pågår någon underliggande värdeökning på vare sig bostäder eller kommersiella fastigheter.

På 3-6 månaders sikt blir rekommendationen Neutral.