Bostadsförsäljning i Sverige är det område där byggsektorn under 2012 märkt av den tydligaste inbromsningen jämfört med de senaste årens stora efterfrågan. Oron i omvärlden och tecknen på en svagare konjunktur även på hemmaplan gjorde kunderna nervösa och bankerna blev dessutom mer restriktiva i sin utlåning. Det ledde under fjolåret till att bostadsköparna valde att teckna kontrakt betydligt närmare inflyttningsdatum än vad som tidigare varit fallet.

Den utvecklingen slår rakt mot JM som nästan uteslutande bygger bostadsrätter. När marknaden var som hetast i början av 2010 var runt 80 procent av bolagets pågående produktion redan bokad eller såld. Den siffran hade vid årsskiftet fallit till 66 procent.

JM delar in sin verksamhet i tre regionala byggbolag, ett bolag som utvecklar hyresrätter och andra kommersiella fastigheter samt ett entreprenadbolag som bygger på uppdrag både av JM och åt externa kunder i Stockholmsområdet.

Av byggbolagen är det JM Bostad Stockholm som är klart störst och mest lönsam. Av fjolårets omsättning och rörelseresultat svarade Bostad Stockholm för 40 respektive 68 procent så utvecklingen på Stockholmsmarknaden är av avgörande betydelse för JM:s tillväxt och resultat.

Glädjande nog märkte JM en viss förbättring av efterfrågan i Stockholm under slutet av 2012. Alternativet till att köpa nyproducerat från JM är att köpa en befintlig bostad på andrahandsmarknaden. Prisutvecklingen på de båda marknaderna hänger således ihop och köparna är fortfarande generellt sett avvaktande. Antalet objekt till försäljning har dock minskat och priserna har stigit något på sistone.

Intresset för JM:s projekt beskrivs också som stort och en ökad beredskap att teckna kontrakt tidigare i processen har noterats. Bokningsnivån i projekten har ytterligare förbättrats under fjärde kvartalet och JM har därför kunnat starta fler nya projekt än vad som var väntat.

I fjärde kvartalet minskade intäkterna inom Bostad Stockholm något jämfört med samma period året innan. Rörelsemarginalen landade på 21,1 procent vilket var en halv procentenhet lägre än året innan. Jämfört med prognoserna var det dock bättre än väntat vilket ganska precis kompenserade för lägre intäkter än väntat.

Segmentet Bostad Riks (som utvecklar bostäder i svenska tillväxtorter utanför Stockholm) överträffade förväntningarna både vad gäller intäkter och lönsamhet även om rörelseresultatet sammantaget backade 13 procent jämfört med året innan. JM beskriver marknaden i Göteborgsområdet som förhållandevis bra medan det är trögt i Skåne.

Inom Bostad Utland är den norska marknaden helt dominerande och där är det fortfarande full fart. Intäkterna för segmentet ökade med 44 procent i fjärde kvartalet och drygt 80 procent fler bostäder produktionsstartades jämfört med året innan.

Det samlade rörelseresultatet för JM i fjärde kvartalet uppgick till 379 Mkr vilket var lägre än snittprognosen 434 Mkr i SME Direkts sammanställning inför bokslutsrapporten. Resultatmissen beror dock helt på en nedskrivning av en projektfastighet inom JM Fastighetsutveckling. Det är prisnivån på kommersiella lokaler i Dalénumområdet på Lidingö i Stockholm som bedöms ha fallit och JM skriver därför ned värdet på projektfastigheter med 95 Mkr.

Justerat för det blev rörelseresultatet drygt 9 procent bättre än väntat i det fjärde kvartalet. Intäkterna var också högre än väntat och rörelsemarginalen landade på 12,5 procent mot väntade 12,2. Antalet sålda och produktionsstartade bostäder var också fler än väntat.

För helåret 2012 rapporterade JM intäkter på drygt 12,5 miljarder kronor vilket var en halv miljard mer än året innan. Osäkerheten inför 2013 är relativt stor och mycket av efterfrågan på bostäder kommer att avgöras hur den ekonomiska krisen i euroområdet spelar ut och vilka bedömningar som görs kring svensk ekonomi.

Analytikernas prognoser spretar en hel del men snittet landar dock i SME Direkts sammanställning på en i princip oförändrad omsättning jämfört med 2012 och en vinst per aktie på knappt 12,50 kronor. Med dagens aktiekurs ger den prognosen ett p/e-tal på 11,3 vilket inte är någon överdrivet hög nivå för att vara JM som i goda tider varit uppe kring 15.

Bolaget har en nettofordran på närmare en miljard kronor varav drygt 600 Mkr är förskottsbetalningar för bostadsrätter. Justerat för det värderas rörelsen till 8,0 gånger 2013 års väntade rörelseresultat. Inte heller det är särskilt högt historiskt sett.

För 2012 föreslår JM en utdelning på 6,75 kronor per aktie vilket innebär en direktavkastning på 4,8 procent. Prognosen för innevarande räkenskapsår är en utdelning på 6,89 kronor vilket ger en direktavkastning på 4,9 procent.

Prognoserna för JMs resultat de närmaste åren har planat ut under de senaste kvartalen. Precis som övriga byggbolag räknar JM med att 2013 blir ett ganska stabilt år utan några stora förändringar vare sig upp eller ned. Med sitt fokus på bostadsrätter i storstäder är dock JM:s efterfrågan lite mer svajig än bolag som NCC och Skanska.

För tillfället ser konjunkturkurvorna ut att ha bottnat och i vissa fall har prognoserna för 2013 börjat justeras upp något. Bilden kan dock ändras snabbt igen och risken i JM känns i det korta perspektivet fortfarande relativt hög. På längre sikt byggs det fortfarande för lite bostäder i framför allt Stockholm för att möta inflyttningen till regionen.

Vårt grundscenario för börsen är att de globala konjunktursignalerna fortsätter att sakta stärkas under året vilket bör gynna även JM:s efterfrågan. Bolaget är mycket välskött, har en stark balansräkning, bra direktavkastning, hög lönsamhet och långsiktigt ljusa framtidsutsikter. Värderingen är dessutom historiskt sett fortfarande relativt låg.

Vi höjer därför rekommendationen till Köp.