Fastighetsbolaget Atrium Ljungberg har med sin stora projektverksamhet och inriktning mot handelsfastigheter en egen nisch bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Bolaget är resultatet av sammanslagningen mellan Ljungberggruppen och Atrium, ägd av Konsumentföreningen Stockholm, hösten 2006.

Ljungberggruppens erkända skicklighet när det gäller just projektutveckling var en av anledningarna till att KF ville fusionera Atrium med bolaget.

Juvelen i Atrium Ljungbergs fastighetsportfölj är Sickla affärskvarter utanför Stockholm. Ljungberggruppen köpte mark i Sickla från Atlas Copco 1997 och bolaget har sedan dess utvecklat området till en hel stadsdel med fokus på handel men även kontor och andra sociala inrättningar. Området utvecklas fortfarande med nya kontor och bostäder.

Ett bakslag drabbade dock Atrium Ljungberg i fjol då Akzo Nobel plötsligt rev upp avtalet om att hyra nära 75 procent i en kontorsfastighet som Atrium Ljungberg snart byggt färdig i Sickla. Det föranledde en nedskrivning på 100 Mkr under förra hösten. Atrium Ljungberg har nu stämt Akzo Nobel och letar samtidigt nya hyresgäster till fastigheten, kallad Sickla Front.

Totalt värderas Atrium Ljungbergs fastigheter till 26,4 miljarder kronor vilket gör bolaget till ett av de större fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Aktien handlas också på Large Cap-listan med ett börsvärde på cirka 13,7 miljarder kronor.

Handelsfastigheter utgör 53 procent av de kontrakterade hyresvärdena i fastighetsportföljen. Förutom Sickla affärskvarter äger Atrium Ljungberg även handelsplatser i Farsta, Haninge, Västberga, Rotebro och Orminge i Stockholm samt Mobilia i Malmö och Gränby Centrum i Uppsala.

Utsikterna för de kommande årens detaljhandel är relativt ljusa vilket för Atrium Ljungberg mest påverkar verksamheten indirekt i form av lägre vakanser, en ökad efterfrågan på handelsytor, större möjligheter att förhandla upp hyror och en högre värdering av fastighetsbeståndet. Hyreskontrakten innehåller däremot huvudsakligen bashyror och den del som baseras på butikernas omsättning är mycket liten.

Geografiskt svarar Stockholm för 76 procent av hyresvärdena, Uppsala för 11 procent och Malmö för 9 procent. Kontor svarar för 35 procent av hyresvärdena och bostäder för 4 procent. I Stockholm äger Atrium Ljungberg bland annat kontor i Hagastaden samt håller just på att färdigställa ett större projekt i Kista norr om staden.

Projektutveckling är som sagt en integrerad del av Atrium Ljungbergs verksamhet. Bolaget har som målsättning att varje år investera minst 1 miljard kronor i projekt men på sistone har man som regel legat lite högre än så. I fjol blev investeringarna 1,3 miljarder men i år räknar bolaget med att summan landar på bara runt 600 Mkr. I sin nuvarande projektportfölj bedömer bolaget att det har möjliga investeringar på minst 9 miljarder kronor.

Målsättningen är att projektvinsten på ny- och ombyggnader ska vara minst 20 procent, vilket med 1 miljard i investeringar blir 200 Mkr om året. Projekten är således en viktig vinstdrivare i bolaget både i rena projektvinster men även i form av ökade hyresintäkter och en ökad effektivitet i förvaltningen.

De senaste åren har dock Atrium Ljungberg haft lite svårt att nå sina mål. Projektvinsterna summerade till 17 procent för 2012 och i fjol blev det inga projektvinster alls till följd av en svag fastighetsmarknad i Malmö. Inte heller målsättningen om att öka driftöverskottet (ett slags bruttoresultat i fastighetsförvaltningen) med 10 procent om året nådde Atrium Ljungberg i fjol. Facit blev 6 procent. Vid halvårsskiftet i år var ökningen mot i fjol 4 procent.

Atrium Ljungbergs egen prognos för årets resultat före värdeförändringar (förvaltningsresultat) är en vinst på 815 Mkr. På rullande tolv månader är dock resultatet nästan 860 Mkr så prognosen känns konservativ. Med nuvarande trender borde resultatet snarare landa kring 880 Mkr vilket per aktie blir cirka 6,60 kronor.

Prognosen ger ett p/e-tal på 15,5. Atrium Ljungbergs projektverksamhet mynnar dock ut i värdeförändringar i fastighetsbeståndet som inte räknas med i förvaltningsresultatet så siffran är lite missvisande. Jämfört med substansvärdet vid halvårsskiftet (justerat för uppskjuten skatt och underskott i derivatportföljen) handlas aktien med en rabatt på cirka 4 procent.

Atrium Ljungberg-aktien har precis som flertalet andra fastighetsaktier backat en del på börsen sedan i somras. Anledningen är Företagsskattekommitténs förslag om ny företagsbeskattning där ett av alternativen i kommitténs förslag skulle kraftigt minska möjligheterna att dra av räntekostnader. För fastighetsbolag är det en stor post och för Atrium Ljungberg skulle förslaget i snitt ha inneburit nio procentenheter högre skatt räknat på de senaste fem åren.

Utredningen beställdes för några år sedan av finansminister Anders Borg och riktigt vad som händer med det efter regeringsskiftet är oklart. Det har framför allt kritiserats för att innebära en effektiv bromskloss i bostadsbyggandet som ju annars är politiskt prioriterat.

Atrium Ljungberg väntas enligt databasen Factset öka substansvärdet med drygt 6 procent nästa år och året därpå med knappt 5,5 procent. Direktavkastningen väntas för de närmaste åren uppgå till 3,1 procent respektive 3,3 procent.

Långsiktigt ser vi fortfarande Atrium Ljungberg som ett intressant alternativ i sektorn. Bolaget är finansiellt starkt och har en mycket väl tilltagen projektportölj att ösa ur under många år.

Utsikterna för svensk handel är goda liksom för fastighetsbranschen i stort. Rekommendationen blir Köp.