Fastighetsbolaget Diös är med sin tydliga inriktning mot norra Sverige lite unikt bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Bolaget har ett bestånd värt knappt 12 miljarder kronor spritt över ett femtontal orter från Borlänge i söder till Luleå i norr. Värdemässigt finns en tyngdpunkt i portföljen mot Gävle, Sundsvall och Östersund.

Ett geografiskt väl samlat bestånd är en viktig förutsättning för att ett fastighetsbolag ska kunna få till en effektiv förvaltning och därmed bra lönsamhet i sin verksamhet. På den punkten har Diös sämre förutsättningar än exempelvis Platzer som har alla sina fastigheter i Göteborg eller Fabege som har alla sina i Stockholm.

Diös håller också en överskottsgrad (ett slags bruttomarginal för fastighetsbolag) på cirka 58 procent att jämföra med 74 procent för Platzer och 69 procent för Fabege.

Efter storaffären 2011 då Diös köpte Norrvidden och dubblade fastighetsbeståndet från 5,2 till 11,6 miljarder kronor förbättrades effektiviteten ytterligare. Synergivinsterna från affären uppgår till 80 Mkr enligt Diös. De båda bestånden synkade dock inte till 100 procent och en viss renodling har pågått de senaste åren. Under 2013 såldes 17 fastigheter i bland annat Sundsvall och Skellefteå.

Diös fastighetsbestånd bestod vid utgången av det tredje kvartalet i fjol till 39 procent kontorsyta, 19 procent butiker, 22 procent av industri- och lagerlokaler, 12 procent bostäder samt 8 procent övrigt.

Handelslokaler är ett område som Diös satsat en del på på sistone. Sett till hyresintäkterna svarar handel för cirka 30 procent och bolaget äger bland annat sju gallerior. För några månader sedan utsågs en särskilt ansvarig för detaljhandelssegmentet.

Finansiellt sticker inte Diös ut. Belåningsgraden är 66 procent och snitträntan 3,7 procent med en genomsnittlig bindningstid på två år. Uthyrningsgraden i Diös bestånd var vid utgången av tredje kvartalet 89 procent räknat på hyresvärdet. Det är lite lågt och ger utrymme för bolaget att med begränsade investeringar öka hyresintäkterna framöver.

Förädling är ett sätt att få upp hyresnivåer och öka uthyrningsgraden. Diös utvecklar inte egna projekt i samma omfattning som exempelvis Atrium Ljungberg, Wallenstam eller Fabege. Behov och efterfrågan på nya ytor är också mindre på Diös orter än de är i Stockholm. Upprustning av befintliga lokaler räcker långt och i fjol investerades drygt 150 Mkr i förädling av fastigheter i beståndet.

Diös har fastigheter i attraktiva lägen på relativt stabila orter men bolagets huvudorter kan inte mäta sig med Stockholm i fråga om tillväxt och värdeökningar. Tomma ytor är inte fullt lika lätta att fylla upp som i storstäderna vilket höjer risken i verksamheten. Priserna på fastigheter är därmed också lägre i förhållande till hyresintäkterna och avkastningen lite bättre. Det borgar för bra kassaflöden.

De senaste tolv månaderna har Diös genererat kassaflöden motsvarande 4,57 kronor per aktie. Bolaget har en policy om att dela ut hälften av resultatet efter skatt minus orealiserade värdeförändringar och för 2013 borde utdelningen kunna landa kring 2,40 kronor.

Diös är en utdelningsfavorit på börsen och aktien har stigit kraftigt på sistone. På nuvarande kursnivå uppgår den väntade direktavkastningen dock fortfarande till goda 5,3 procent.

De starka kassaflödena och den höga direktavkastningen lyfter värderingen av Diös. Eget kapital per aktie var vid utgången av det tredje kvartalet 42,21 kronor vilket kan jämföras med nuvarande aktiekurs på 45,50 kronor.

Sett till förvaltningsresultatet (resultatet före skatt minus värdeförändringar) ser värderingen mer attraktiv ut. De senaste tolv månaderna har Diös genererat ett förvaltningsresultat per aktie på 4,73 kronor vilket ger ett rullande p/e-tal på 9,6.

Hyresintäkterna i Diös har varit relativt stabila trots renodlingen av fastighetsbeståndet. Vi räknar med att de kommer att vara stabila även under 2014. En positiv effekt av renodlingen är att förvaltningen blir mer effektiv vilket höjer lönsamheten. Vintern ser i år också ut att bli betydligt mildare än i fjol vilket ytterligare förbättrar marginalerna.

Diös slipper i år också de integrationskostnader för Norrvidden-förvärvet som påverkade 2013 med cirka 30 Mkr. Det borgar alltsammans för ett stärkt förvaltningsresultat och vi räknar med att Diös når åtminstone 5,35 kronor per aktie för 2014. P/e-talet för innevarande år landar då på 8,5 vilket är betydligt lägre än snittet i branschen som snarare ligger kring 11-12.

Med sitt nordliga fokus har Diös svårt att matcha sina Stockholmsbaserade branschkollegor när det gäller värdestegringar men det hindrar inte bolaget från att vara aktiv på sina marknader. Norrvidden var dock en enorm pjäs att svälja och arbetet med att få rätt sammansättning på beståndet lär fortgå ett tag till. Det innebär både ett sänke i intäktsströmmarna men också en förbättringspotential när det gäller framför allt effektiviteten i förvaltningen.

Diös goda direktavkastning har lyft aktien en hel del på sistone inför vårens bolagsstämmor. Något snabbt klipp kan man därför inte räkna med från dagens nivåer. Fler utdelningar väntar dock under kommande år och aktien lämpar sig bäst för en långsiktig placerare som söker stabil direktavkastning. Den jämförelsevis låga värderingen av resultaten är ett plus och för rätt investerare ser vi sammantaget Diös som köpvärd.