Fastighetsbolaget Balder hade ett bra år 2010, inte minst på börsen. Aktien tillhörde förra årets stora vinnare med en kursuppgång på 135 procent. Riktigt så stark utveckling hade inte Balders fastighetsrörelse under året.

Bokslutsrapporten visar på en ökning av det så kallade förvaltningsresultatet, som i princip är kassaflödet från fastighetsförvaltningen, med 32 procent till 417 Mkr. Räknat per aktie motsvarar det 4,18 kronor.

Balder, med huvudkontor i Göteborg, började sin börstillvaro ur askan efter det havererade e-learing företaget Enlight vars börsplats och förlustavdrag togs över 2005. Sommaren 2009 togs ännu ett viktigt kliv i bolagets historia då fastighetsbolaget Din Bostad köptes.

I och med det förvärvet kom nära hälften av Balders fastighetsbestånd att utgöras av bostäder. En renodling av beståndet pågår sedan dess inom Balder där fastigheter på orter där bolaget inte har någon lokal organisation säljs av medan fastigheter utvecklas och förvärvas på orter där en organisation och lokal kännedom finns.

Det resulterade under 2010 i försäljningar av fastigheter för sammanlagt 300 Mkr medan fastigheter för 800 Mkr köptes. Vid årsskiftet ägde Balder 432 fastigheter värderade till 14 389 Mkr. Dessa fördelades på 48 procent bostäder, 33 procent kontor 12 procent handel och 7 procent övrigt.

Geografiskt återfinns 34 procent av fastigheterna, räknat på värdet, i Stockholm och 32 procent i Göteborg med ytterligare 15 procent i Öresundsområdet.

Grundare och huvudägare i Balder är vd Erik Selin och hans affärslust har inte avtagit på sistone. Under slutet av 2010 gjordes affärer upp med GE Capital Real Estate och fastighetsbolaget Catena om köp av fastigheter till ett sammanlagt värde av 2,2 miljarder kronor. Affärerna har slutförts i år och motsvarar 15 procent av det befintliga beståndet.

De 25 fastigheter som Balder köpte från Catena för cirka 1,6 miljarder kronor består av handelsfastigheter och den kategorin dubblas i storlek inom Balder i och med affären.

En nyemission har också genomförts under januari som ökar antalet aktier med cirka 7 procent och fyllde på kassan med 278 Mkr.

Det egna kapitalet per aktie uppgick vid årsskiftet till 46,70 kronor. Någon skatteskuld har inte Balder att justera på grund av förlustavdragen, däremot kan cirka 2,60 kronor läggas till för att kompensera för vissa poster i balansräkningen som bara är redovisningstekniska. Gör man det landar substansvärdet på 49,30 kronor.

Med en aktiekurs på cirka 45 kronor innebär det att Balder trots kursrusningen förra året fortfarande handlas med en rabatt gentemot substansen på nästan 9 procent.

Det stora inslaget av bostäder i fastighetsbeståndet innebär en något dyrare förvaltning jämfört med kontor eller handelsfastigheter. Bruttomarginalen i fastighetsförvaltningen, som kallas för överskottsgrad, har därför backat under 2010 jämfört med året innan. Den snörika inledningen och avslutningen på året innebar också dryga kostnader för framför allt takskottning. För helåret uppgick överskottsgraden till 66 procent mot 69 procent året innan.

Erik Selin flaggar dock i rapporten för att bolaget kommer att fortsätta att arbeta intensivt med intäkts- och kostnadssidan i förvaltningen och i den prognos över den långsiktiga intjäningsförmågan som Balder redovisar i varje rapport använder sig bolaget av en överskottsgrad på 69 procent.

Tillskottet av fastigheterna som förvärvats under början av 2011 bör lyfta hyresintäkterna med i runda slängar 15 procent i år jämfört med 2010. Klarar Balder av att lyfta överskottsgraden upp mot 69 procent, samtidigt som räntekostnaderna ökar, bör förvaltningsresultatet ändå summera till drygt 4,50 kronor per aktie för 2011.

Med dagens aktiekurs kring 45 kronor innebär det att Balder handlas till cirka tio gånger förvaltningsresultatet per aktie. Det är lägre än flertalet konkurrenter i branschen.

Utsikterna för fastighetsbranschen är fortsatt ljusa och såväl kontorshyror som transaktioner väntas öka i år. Några höga vakanser har inte Balder att beta av tack vare det stora bostadsbeståndet, men på kontorssidan uppgår de ändå till 10 procent.

Balder har sänkt belåningsgraden ganska rejält de senaste åren, från 80 procent i början av 2006 till drygt 64 procent vid årsskiftet. Räntorna har en genomsnittlig bindningstid på 2,4 år och räntetäckningsgraden är 2,1 gånger.

Balder är inte det största eller finansiellt mest stabila av Stockholmsbörsens fastighetsbolag. Det ökade inslaget av bostäder i beståndet har dock stabiliserat verksamheten och de finansiella nyckeltalen har förbättrats. Aktiens kraftiga uppgång under fjolåret hänger också till viss del samman med att den förbättrade stabiliteten i bolaget fick genomslag i synen på aktien.

Trots kursrusningen ger värderingen av Balder fortfarande utrymme för en uppsida i aktien. Bolaget är dessutom aktivt när det gäller att köpa och sälja fastigheter vilket öppnar ytterligare möjligheter för framtiden.

Sammantaget väljer vi att stå fast vid vår köprekommendation på Balder.