Bostadsutvecklingsbolaget Besqabs rapport för det första kvartalet blev uppenbarligen en stor besvikelse för aktiemarknaden. Aktien tappade kraftigt dagarna efter att siffrorna presenterades.

Rörelseresultatet i kvartalet mer än halverades jämfört med i fjol. För ett år sedan ingick dock vinster från fastighetsförsäljningar med nära 60 Mkr i resultatet. Några sådana försäljningar har inte skett i år men även om vi justerar för det blev utfallet i år dryga 10 procent lägre än i fjol.

Det är i Uppsala som Besqab noterat en förämrad lönsamhet under perioden. Anledningen är att bolaget i slutet av kvartalet startade upp produktion av 57 bostäder i Ultuna. Bindande avtal hade vid den tidpunkten ännu inte tecknats mellan bostadsrättsföreningarna och köparna. Projektet har därför inte resultatavräknats, vilket bidrog till ett negativt rörelseresultat på 3,5 Mkr i Uppsala-enheten i kvartalet.

Uppsala är den klart mindre av Besqabs två regioner. Stockholmsregionen svarade i fjol för 95 procent av intäkterna och nära 80 procent av rörelseresultatet.

I Stockholm var utvecklingen stabil under årets första kvartal. Intäkterna ökade 4 procent och rörelseresultatet steg 11 procent. Den pågående produktionen i Stockholm uppgick vid första kvartalets utgång till 728 bostäder jämfört med 57 stycken i Uppsala.

Besqab har ingen egen byggverksamhet utan ägnar sig uteslutande åt att utveckla och driva bostadsprojekt, huvudsakligen för egen räkning men även åt andra uppdragsgivare. Bolaget projekterar även en del äldreboenden. Den verksamheten särredovisas under namnet Fastighetsutveckling.

Målsättningen är att påbörja byggnation av minst ett äldreboende om året. För närvarande pågår ett projekt i Nacka och ytterligare ett drar snart igång i Spånga. Fastighetsutveckling bidrar från tid till annan en hel del till resultaten då projekten färdigställts och säljs av. Det var exempelvis fallet i förra årets första kvartal.

Efterfrågan på Besqabs bostäder är fortsatt stor och drivs på att inflyttning till storstäderna, låga räntor och en stark arbetsmarknad. De senaste årens kraftiga prisuppgångar har dock under inledningen av 2017 planat ut. Införda amorteringskrav och signaler om att räntorna nu har bottnat har gjort köparna på andrahandsmarknaden lite mer försiktiga.

Att marknaden svalnat marginellt går att utläsa ur det faktum att andelen såld eller bokad produktion i Besqab sjunkit något. Vid utgången av första kvartalet var 82 procent av den pågående produktionen såld eller bokad. En normal nivå brukar sägas ligga kring 60-65 procent. För ett år sedan var den dock hela 97 procent men trenden sedan dess har varit nedåtgående.

Det är dock inte enbart positivt att sälja slut på projekten så tidigit som varit fallet de senaste åren, åtminstone inte i en stigande marknad. Eftersom projekten tar 1,5-2 år att slutföra går man miste om prisuppgången på de redan sålda bostäderna. En lite högre andel osålt hade därför varit gynnsamt för marginalerna.

De senaste årens glödheta byggmarknad har även inneburit en del andra problem för bostadsutvecklarna. Framför allt har konkurrensen hårdnat betydligt. Allt fler bolag slåss numera om de mest attraktiva markplättarna att bebygga. Även arbetskraft har blivit en rejält trång sektor.

I en bransch som går på full kapacitet har även kostnaderna för underentreprenader och material stigit. Ett annat generellt problem för bostadssektorn är att tillståndsprocesserna blivit allt mer utdragna i takt med att aktiviteten ökat, framför allt i Stockholm.

Resursbristen och de långa ledtiderna utgör en bromskloss för tillväxten i bostadssektorn. Besqab har visserligen kunnat fortsätta öka sin pågående produktion men takten har varit högst beskedlig på sistone. De senaste tre kvartalen har den pågående produktionen stigit med bara tre procent.

Besqabs portfölj av byggrätter uppgår i dagsläget till 3 500 stycken. Att fylla på den till rimliga prisnivåer är ett svårt jobb, ett problem som Besqab delar med hela branschen.

Målsättningen för 2016 var att starta produktion av 400 bostäder. Utfallet blev 402 stycken plus 54 stycken vård- och omsorgsbostäder. För innevarande år är målsättningen inte mer preciserad än att man siktar mot fler produktionsstarter än i fjol. Utfallet i första kvartalet stödjer det målet då 14 procent fler bostäder produktionsstartades än för ett år sedan.

På rullande tolv månader har Besqab skrapat ihop ett resultat per aktie på 13,14 kronor. Det innebär ett rullande p/e-tal på 13,7. Det är i nivå med de båda bjässarna på området JM och Bonava som handlas till 13,6 respektive 13,5 gånger de rullande helårsresultaten. Jämnstora SSM handlas till ett rullande p/e-tal på 12,5.

Vinsttillväxten för bostadsutvecklarna väntas inte vara särskilt stark de kommande åren. Branschen går som sagt för full maskin redan och det är svårt att krama ur ytterligare tillväxt den närmaste tiden. En mindre aktör som Besqab ska normalt sett kunna locka med en starkare tillväxt än de stora drakarna. Även Besqab tycks dock ha svårt att gasa på så värst mycket hårdare än de redan gör.

Därmed har vi svårt att se någon jättepotential i aktien de kommande kvartalen. Vi väljer därför att ligga kvar med en neutral rekommendation på Besqab.