Bostadsutvecklaren Bonava har fått se sitt börsvärde falla med en dryg fjärdedel sedan början på sommaren. Oron för vad en kombination av hårdare amorteringskrav, ökat utbud av bostäder och förmodat stigande räntor ska komma att få för effekt på bostadspriserna har pressat allt som har med bostäder att göra på börsen.

Signaler om en trögare bostadsmarknad i Stockholm efter sommaren har lyft oron till nära nog paniknivåer.

Att Bonava kunde presentera ett resultat i sitt tredje kvartal som överträffade förväntningarna var därför väldigt viktigt. Utfallet var drygt 6 procent över snittprognosen i SME Direkts sammanställning av estimat.

Vd Joachim Hallengren konstaterar i sitt vd-ord att marknaden i Sverige varit ”något lugnare” under kvartalet. Bonava upplever dock att det fortfarande finns en god efterfrågan på bostäder i Sverige.

Ett tecken på att efterfrågan dämpats något är att andelen sålda bostäder i den pågående produktionen trendar nedåt. Den var som mest uppe en bit över 80 procent för något år sedan. Vid halvårsskiftet i år var andelen 67 procent och vid utgången av tredje kvartalet hade den backat till 64 procent.

På Bonavas andra huvudmarknad, Tyskland, är utvecklingen den motsatta. Där har andelen sålda bostäder i pågående produktion tvärt om ökat under tredje kvartalet. Den uppgick vid utgången av perioden till 70 procent jämfört med 63 vid halvårsskiftet.

Sett till de senaste tolv månaderna har Sverige svarat för 41 procent av intäkterna i Bonava och Tyskland för 31 procent. Vid sidan om dessa båda huvudmarknader har Finland stått för 12 procent, Danmark-Norge för 10 procent, St Petersburg 6 procent och Estland-Lettland för 1 procent.

Den geografiska bredden, särskilt exponeringen mot Tyskland, är en av de stora fördelarna med Bonava som aktieplacering. Prisutvecklingen på bostäder de senaste åren varit betydligt lugnare i Tyskland än i exempelvis Sverige och Norge. Marknadsrisken är därför lägre.

Behoven av nya bostäder är dessutom fortsatt stor. Bonava citerar bedömningar om att det kommer att behöva byggas cirka 400 000 bostäder om året de närmaste tio åren i Tyskland.

Tyskland är också Bonavas mest prioriterade marknad när det gäller tillväxtsatsningar de kommande åren. På de nordiska marknaderna siktar bolaget mot mer selektiv tillväxt. Av den totala pågående produktionen i Bonava svarar Tyskland för en tredjedel, räknat i antal bostäder, medan Sveriges andel är cirka 25 procent.

Antalet byggstarter i Sverige har hittills i år sjunkit med 7 procent medan de ökat knappt 13 procent i Tyskland.

I Tyskland noterades ökande bostadspriser under tredje kvartalet och efterfrågan var stark både från konsumenter och från investerare. Bonava bygger en hel del till investerarmarknaden i Tyskland och det är ett uttalat mål från bolagets sida att bygga mer till industriella köpare. Det sänker risken i verksamheten.

Resultatet i det tredje kvartalet var som sagt bättre än väntat. Jämfört med samma period i fjol backade dock rörelseresultatet med 4 procent. Även omsättningen var lägre, trots att antalet resultatavräknade bostäder i kvartalet ökade med hela 18 procent.

Det är mindre och billigare bostäder som avräknats jämfört med i fjol vilket påverkat omsättning och rörelseresultat negativt. Det är främst en ökad försäljning i St Petersburg som slår igenom i siffrorna.

De senaste tolv månaderna har Bonava samlat ihop en vinst per aktie på 13,59 kronor per aktie. Det rullande p/e-talet ligger på 8,6. Analytikerna som bevakar bolaget väntar sig dock fallande vinster framöver.

Snittprognosen i SME Direkts sammanställning av estimat ligger för helåret 2017 på 12,59 kronor. För 2018 ligger prognosen på 11,36 kronor. Det är framför allt lägre marginaler som väntas pressa vinsterna i Bonava det kommande året. Prognosen för 2019 är dock en stabilisering av vinsten på 11,48 kronor.

P/e-talen för 2018 och 2019 ligger med nuvarande prognoser på 10,3 respektive 10,2. Direktavkastningen i aktien väntas uppgå till 3,7 respektive 3,8 procent de närmaste åren.

Trots en vinst per aktie som var 14 procent bättre än väntat föll Bonava på rapporten för tredje kvartalet. Aktiemarknaden fokuserar enbart på dåliga nyheter kring bostadsmarknaden för tillfället. Oscar Properties vinstvarning samma dag som rapporten trumfade därför Bonavas resultat.

Vi tror inte att bostadsmarknaden kommer att krascha i Sverige. Tiderna är för goda för det. Däremot ska sannolikt bostadspriserna ned en bit. Utbudet av bostäder har trots allt ökat och köparna har dessutom tuffa amorteringskrav att klämma in i sina kalkyler.

Omställningen till en period av sjunkande priser kan bli väl så stökig för många mindre bostadsutvecklare. En bjässe som Bonava, som verkar i ett lägre prissegment och dessutom bara har en fjärdedel av sin pågående produktion i Sverige, har bättre förutsättningar än de flesta att klara en sådan omställning.

Det har förvisso varit en väldigt klen tröst för aktieägarna de senaste månaderna. Allt dras över en kam och Bonava-aktien har fallit kraftigt. Värderingen är på dagens nivåer attraktiv även med antaganden om sjunkande vinster framöver.

Sentimentet kring bostadsutvecklarna är dock för närvarande så panikartat att det är svårt att rekommendera köp i aktien. Risken är uppenbar att det kommer att fortsätta storma kring bostadssektorn ett tag till och då blir även Bonava lite för mycket en lottsedel.

Som sådan kan den vara värd ett köp, men till dess att paniken lägger sig kring bostadsutvecklarna stannar rekommendationen vid Neutral.