Fastighetsbolaget Castellum har ökat tempot i affärsaktiviteten på sistone. Bara sedan halvårsskiftet har bolaget aviserat fastighetsköp värda över en miljard kronor. Bolaget har som så många branschkollegor sökt alternativ till den traditionella bankfinansieringen och lanserat ett obligationsprogram på upp till 5 miljarder kronor där hittills 600 Mkr emitterats.

Castellum borde dock ha lättare att prata med bankerna än de flesta fastighetsbolag. Belåningsgraden är låga 52 procent vilket är i linje med bolagets finansiella mål. Castellum är också noga att understryka att det inte finns något finansieringsbehov utan att obligationerna ses som ett komplement till befintliga finansieringskällor, banker och certifikat.

Vid sidan om en relativt låg belåningsgrad så har Castellum en målsättning om att nå en tillväxt på 10 procent om året i förvaltningsresultatet, som är rörelseresultatet rensat för värdeförändringar i fastigheter och derivat. Det har bolaget inte riktigt lyckats med sett över de senaste tio åren. Snittet landar på 8 procent.

För att nå tillväxtmålet investerar Castellum varje år motsvarande cirka 5 procent av värdet på fastighetsbeståndet i nya fastigheter och förbättringsarbeten i det befintliga beståndet. Med dagens fastighetsportfölj motsvarar det investeringar på cirka 1,7 miljarder kronor om året och vid halvårsskiftet hade Castellum investerat 946 Mkr.

Av dessa hade två tredjedelar gått till ny-, till- och ombyggnader och en tredjedel till nyförvärv. Totalt hade Castellum pågående projekt med återstående investeringar på 1,3 miljarder kronor.

Många om- och tillbyggnader bidrar till ökade vakanser medan projekten pågår och Castellum har även köpt på sig en del vakanser eftersom de ger bättre prisnivåer samtidigt som de skapar möjlighet till ytterligare tillväxt med begränsade investeringar. Vid halvårsskiftet var den ekonomiska uthyrningsgraden 88,9 procent vilket var oförändrat jämfört med året innan.

Castellum verkar via sex helägda dotterbolag som mellan sig geografiskt delar de totalt 15 orter där bolaget är verksamt. Regionalt kan verksamheten delas upp i Storgöteborg, östra Götaland, Storstockholm, Mälardalen samt Öresundsområdet.

Göteborg är Castellums största marknad och det är också där huvudkontoret ligger. Storgöteborg och östra Götaland svarar för 44 procent av fastighetsvärdet medan Storstockholm och Mälardalen utgör 34 procent. Öresundsområdet (inklusive en handfull fastigheter i Köpenhamn) utgör resterande 22 procent.

Fastighetsbeståndet värderades vid halvårsskiftet till drygt 34,6 miljarder kronor. 67 procent av beståndet är kontors- och butiksfastigheter och 30 procent lager- och industrifastigheter. Resten är projekt och mark. Castellum har byggrätter motsvarande 770 000 kvadratmeter vilket kan jämföras med de 3,4 miljoner kvadratmeter som beståndet består av idag.

Efter ett par kvartal med större utflyttningar än nyuthyrningar var det glädjande att Castellum i det andra kvartalet åter noterade en positiv nettouthyrning på 13 Mkr. Efter en svag avslutning på fjolåret stabliserades efterfrågan på hyresmarknaden under första halvåret i år enligt bolaget.

Utvecklingen på fastighetsmarknaden i stort är också överlag stabil även om transaktionsmarknaden under det tredje kvartalet tappade ordentlig fart. Enligt fastighetsrådgivaren Jones Lang Lasalle minskade affärsvolymen i Sverige med hela 45 procent under kvartalet. Förra året genomfördes dock en storaffär under sommaren då Diös köpte Norrvidden för 5,8 miljarder kronor. Sett över årets första nio månader är nedgången 15 procent.

Intresset för svenska fastigheter är fortfarande relativt stort. Det gäller inte minst för toppfastigheter i stortadsområden dit livbolag och andra kassastinna, men riskaverta, aktörer söker sig i jakt på avkastning när obligationsmarknaden allt mer börja likna en bubbla.

Hårdare krav från bankerna när det gäller utlåning har dock en hämmande effekt på efterfrågan vilket i kombination med dystrare konjunkturutsikter i förlängningen också innebär en press nedåt på fastighetspriserna. Det påverkar så klart värdet på fastighetsbestånden och därmed även substansvärdena i branschen. Under det första halvåret uppgick värdeförändringarna i Castellums fastighetsbestånd till 28 Mkr.

Castellum har sänkt sina driftkostnader vilket stärkt lönsamheten. I kombination med 5 procent högre hyresintäkter ledde det till att förvaltningsresultatet för det första halvåret ökade med drygt 9 procent till 3,70 kronor per aktie. Substansvärdet vid halvårsskiftet uppgick till 92 kronor per aktie (justerat för underskott i derivatportföljen och räknat med drygt 5 procents skatt på den uppskjutna skatteskulden).

Med dagens kurs på cirka 89 kronor handlas aktien således med en rabatt på drygt 3 procent mot substansen och till 11,9 gånger förvaltningsresultatet per aktie de senaste tolv månaderna. För innevarande år bör förvaltningsresultatet landa en bit under 1,3 miljarder kronor vilket per aktie blir 7,84 kronor. Aktien handlas i dagsläget till 11,4 gånger det resultatet.

Snittprognoserna för de kommande årens aktieutdelningar enligt databasen Factset ger direktavkastningar på 4,3 respektive 4,5 procent.

Med sin försiktiga belåning tillhör inte Castellum de fastighetsbolag som tjänar mest på fortsatt låga räntor. De stabila finanserna gör dock att bolaget kan vara aktivt när många andra fått allt svårare  att ordna finansiering, något som de senaste månadernas affärer också visat på.

Som placerare får man nog ha en längre placeringshorisont än placera.nu:s 3-6 månader om man ska ha någon större glädje av Castellum. Bolaget har dock en stark historik och har de senaste tio åren levererat totalavkastningar (kursuppgång plus utdelningar) på 14 procent om året i snitt. Rekommendationen blir därför ändå Köp.