Fastighetsaktierna har gått riktigt hyggligt den senaste månaden. Eftersom de allra flesta fastighetsbolag är högbelånade så tillhör sektorn en av dem som gynnas mest av Riksbankens aggressiva räntesänkningar.

Man kan också se att det är de mest högbelånade bolagen som gått bäst, till exempel Fabege som stigit 35 procent och Kungsleden som gått upp 55 procent. Det i mångas tyckte översolida Hufvudstaden har avancerat med blygsamma 13 procent under samma period.

Men i det något längre perspektivet har inte hög belåning varit någon särskilt vinnande strategi på börsen, i alla fall inte sedan marknaden vände ned för snart ett och ett halvt år sedan.

Kungsleden tillhör inte de hårdast drabbade men har ändå haft det motigt på börsen. Bakgrunden är att företaget har en hög belåning, en relativt hög värdering och att Kungsleden historiskt skapat mycket värde genom transaktioner - en marknad som efter finanskrisen blivit oerhört trög.

I senaste rapporten sänkte Kungsleden sin prognos för årets utdelningsgrundande resultat av just det skälet. Detta resultat utgörs nämligen av en blandning av ordinare förvaltningsresultat och vinster från fastighetsförsäljningar.

Mot den bakgrunden är dagens affär ganska oväntad. Det rör sig dessutom inte om någon liten sak. Försäljningen av hälften av Kungsledens publika fastighetsdel till Tredje AP-fonden är faktiskt bolagets största hittills.

Upplägget är att Tredje AP-fonden nu blir hälftenägare i Kungsledens bolag Hemsö. Hemsö förvaltar 277 fastigheter med offentliga hyresgäster, främst kommuner. Det rör sig om skolor, äldreboenden och vårdlokaler. Det här är stabila hyresgäster vars lokalbehov inte påverkas särskilt mycket av konjunkturen.

I och med att Hemsö svarat för över hälften av det bokförda fastighetsvärdet i Kungsleden så har bolagets innehav en defensiv prägel jämfört med kollegor som Fabege, Castellum och andra med mycket kontor, lager och handelsfastigheter.

Kungsledens defensiva dygder har dock betalat sig rätt illa på börsen där placerarna ratat bolag med hög skuldsättning. Kungsleden hade sista september en nettoskuld på 20 miljarder kronor vilket motsvarade 72 procent av fastigheternas bokförda värde. En så kallad belåningsgrad på 72 procent är om än inte alarmerande så relativt högt i fastighetsvärden.

Dagens affär innebär dock ett likviditetstillskott på 2,3 miljarder kronor samtidigt som hälften av Hemsös skulder så att säga bärs av Tredje AP-fonden. Det innebär att Kungsledens belåningsgrad faller till 64 procent medan soliditeten ökar till 36 procent.  

Affären borde med andra ord minska oron kring Kungsledens balansräkning och ger dessutom företaget möjligheter att köpa billigt om marknaden viker ytterligare. Det senare tycks dock inte stå jättehögt på agendan om man lyssnar på vad Kungsledens ledning säger i dag.

Efter affären med Tredje AP-fonden blir Kungsleden mer likt andra fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter. I börstermer fortsätter Kungsleden att vara en "utdelningsaktie", det vill säga erbjuda hög direktavkastning.

Försäljningen av Hemsö påverkar inte årets vinst och utdelning med bidrar med hela 800 Mkr till nästa års utdelningsgrundande resultat. Som jämförelse kan nämnas att bolaget spår att detta blir 700 Mkr i år. Direktavkastningen lär hamna kring 7-10 procent både för i år och nästa.

En hög direktavkastning betyder nu inte per automatik att aktien är billig. Det vanligaste sättet att syna värde i fastighetsbranschen är att jämföra börsvärdet med substansen, det senare motsvarar fastigheternas värde minus skulder. Kungsledens eget kapital per aktie är efter Hemsöaffären 63,70 kronor. På börsen handlas aktien till 48,80 kronor. Kungsleden handlas med cirka 23 procents rabatt alltså.

Det är inte jättebilligt jämfört med andra fastighetsbolag. Dessutom ska man minnas att vi nu närmar oss sanningens minut då externa granskare ska värdera bolagens fastigheter vilket man nog får räkna med innebär nedskrivningar (presenteras i bokslutet).

När det gäller Hemsö motsvarade försäljningspriset 98 procent av bokfört värde. Det är rimligt att tappet är större för Kungsledens kommersiella fastigheter.

Vi har tidigare varit neutrala till Kungsleden och tycker att det är lite sent att hoppa på tåget nu. Bättre är nog att vänta in bokslutet då dimmorna förhoppningsvis skingras en del. Möjligen är aktien intressant för den som mest intresserar sig för bolag med stabil och hög utdelning.