Placeras aktieanalys har en horisont på 3-6 månader om ingenting annat anges. Läs fler aktieanalyser från Placera.

När fastighetsbolaget Wihlborgs i första kvartalet 2015 rapporterade en negativ nettouthyrning för perioden var det en sju år lång svit som bröts. Innan dess hade bolaget i 28 kvartal i rad kunnat visa upp ett positivt nettovärde av nytecknade minus uppsagda kontrakt.

Att beskedet sammanföll med en allmänt svag period för börsen bidrog sannolikt till en våldsamt negativ reaktion i Wihlborgaktien som föll med nästan 25 procent på ett par månader efter rapporten. Sedan dess har dock kursen återhämtat sig och Wihlborgs har också ett par starka kvartal med positiva nettouthyrningar i ryggen. Den senaste rapporten bjöd på rekordnoteringar på flera fronter för bolaget.

Wihlborgs firade i fjol sitt tioårsjubileum som börsnoterat bolag. Under den perioden har fastighetsbeståndets värde vuxit från dryga 7 miljarder kronor till dagens knappa 27 miljarder. Börsvärdet är i dagsläget 12,6 miljarder kronor och från och med årsskiftet ingår Wihlborgs i Stockholmsbörsens Large Cap-lista.

Bolaget är helt fokuserat på Öresundsregionen och Malmö är största marknad med 51 procent av värdet i fastighetsportföljen. Wihlborgs är största kommersiella fastighetsägare i Malmö och juvelen i kronan är Dockan-området där bolaget tillsammans med Peab och JM under de senaste 15 åren byggt upp en hel stadsdel. Wihlborgs äger alla kommersiella fastigheter i området och fortfarande finns potential för runt 20 procent fler kontorsytor än i dag.

Helsingborg står för 23 procent av fastighetsvärdena och Lund för 19 procent. En intressant tillväxtpotential finns på andra sidan sundet i Köpenhamn där Wihlborgs försiktigt stärkt sin position de senaste åren. Köpenhamnsområdet svarar i dag för 7 procent av värdet i fastighetsportföljen. Dansk ekonomi är på bättringsvägen men vakanserna är fortfarande relativt höga i Köpenhamnsområdet så Wihlborgs går försiktigt fram i sina transaktioner.

Kontor och butikslokaler utgör 72 procent av Wihlborgs fastighetsbestånd. Industri och lagerlokaler svarar för 23 procent och återstående 5 procent är projekt och mark.

Öresundsregionen släpade länge efter övriga Sverige under åren efter finanskrisen. Dansk ekonomi drabbades hårt och särskilt fastighetsmarknaden påverkades negativt. I Danmark har dock återhämtningen kommit hyggligt långt vid det här laget och priserna på kontorsfastigheter i bästa lägen har stigit till historiskt höga nivåer.

I Köpenhamn är utbudet av fastigheter lågt vilket hjälper upp priserna. I Malmö har det däremot tillkommit en hel del ytor vilket håller tillbaka utvecklingen något. Att efterfrågan är stark även i Malmö märks dock i att vakanserna inte ökar trots den höga nyproduktionen.

Wihlborgs har själva bidragit till det ökade utbudet under senare år, inte minst i Dockan-området. Bolaget har som policy att dela ut halva resultatet efter skatt, exkluderat ej realiserade värdeförändringar. Resten går till förvärv och investeringar i ny-, till- och ombyggnader i fastighetsbeståndet. De senaste fem åren har Wihlborgs i snitt nettoinvesterat 1,5 miljarder kronor om året i fastighetsportföljen.

Under de tre första kvartalen 2015 nettoköpte Wihlborgs fastigheter för drygt 800 Mkr och investerade samtidigt 730 Mkr i det befintliga beståndet.

Den aktiva strategin när det gäller projekt och transaktioner har bidragit till att substansvärdet växt med i snitt 15 procent om året under Wihlborgs första tio år som börsnoterat bolag. Vid utgången av det tredje kvartalet var det långsiktiga substansvärdet 21 procent högre än vid samma period året innan.

Justerat för underskott i derivatportföljen och för uppskjuten skatteskuld var substansvärdet i slutet av det tredje kvartalet 143 kronor per aktie. Jämfört med dagens aktiekurs innebär det en premie mot substans på 16 procent. Enligt databasen Factset väntas substansvärdet öka med 13 procent under 2016.

Enligt Factset räknar analytikerna samtidigt i snitt med att Wihlborgs för 2015 rapporterar ett förvaltningsresultat (resultat exklusive värdeförändringar) på knappt 970 Mkr. För 2016 väntas utfallet i dagsläget bli 995 Mkr. Håller Wihlborgs ångan uppe på transaktionsfronten så lär den siffran dock justeras upp en bit. Vinstprognoserna innebär p/e-tal (räknat på förvaltningsresultaten) på 13,2 respektive 12,8.

Snittprognoserna för de närmaste utdelningarna innebär direktavkastningar på 3,1 procent respektive 3,3 procent.

Wihlborgsaktien har som sagt haft efter en katastrofalt svag vår haft en relativt stark utveckling. Så sent som i december hade kursen nästan helt återhämtat sitt ras. De senaste veckornas börsturbulens har dock påverkat även Wihlborgsaktien en del. Värderingen på nuvarande kursnivåer, och med liggande prognoser, ser inte särskilt utmanande ut.

Utsikterna för Öresundsregionen är hyggliga, inte minst tack vare förhoppningar om att dansk ekonomi ska fortsätta stärkas. Wihlborgs har en stark ställning framför allt i Malmö och bolagets historik är betryggande. Finansiellt har Wihlborgs även muskler för att finansiera fortsatt tillväxt.

Rent allmänt gäller också för Wihlborg liksom för övriga fastighetssektorn att det finns en oro för att de gyllene åren för sektorn nu passerat sin topp. Räntorna väntas visserligen inte stiga i någon snabb takt men de spås inte heller sjunka lägre. Suget efter preferensaktier och obligationer är heller inte lika stort och bankerna har blivit lite mer restriktiva i sin utlåning igen.

Öresundsbron rapporteras också ha nått sitt kapacitetstak och kan bli lite av en flaskhals för tillväxten i regionen de kommande åren. Ett mer närliggande orosmoln är att Wihlborgsaktien de senaste åren haft ett tydligt säsongsmönster där kursen fallit ganska kraftigt efter att utdelningen dragits på vårkanten.

På ett par kvartals sikt ställer vi oss därför neutrala till aktien.