Castellum konstaterar i rapporten för det tredje kvartalet att det fortfarande är svårt att fastställa ett verkligt värde på fastighetsbeståndet eftersom transaktionsvolymen på marknaden ligger kvar på en mycket låg nivå.

Det har emellertid skett en förbättring av finansieringsmöjligheterna för fastighetsaffärer och Castellums uppfattning är att potentiella köpare och säljare har närmat sig varandra när det gäller prisbilden. I värderingen av beståndet för det tredjje kvartalet har bolaget därför valt att inte justera avkastningskravet.

Per den sista september beräknas beståndets värde till 29,1 miljarder kronor jämfört med 29,2 miljarder vid senaste årsskiftet. Under de nio första månaderna gjordes nedskrivningar med 953 Mkr, ny-, till- och ombyggnader för 820 Mkr samt förvärv för 29 Mkr.

Substansvärdet som vid årsskiftet beräknades till 75 kronor per aktie bedöms per den sista september uppgå till 72 kronor. Beräkningen är gjord efter en bedömd verklig skatteskuld på 5 procent.  

Trots den kraftigt försämrade konjunkturen ökade hyresintäkterna med 9 procent till 2 022 Mkr. Ökningen var en följd av högre hyror och investeringar.

Castellum konstaterar att det inte varit någon press på hyrorna. Låg nyproduktion och en hög uthyrningsgard har bidragit till detta. Den ekonomiska uthyrningsgarden har i stort sett legat oförändrat kring 90 procent jämfört med samma period i fjol.

Uppsägningar och konkurser har varit mindre än befarat. Det viktigaste måttet vid en bedömning av fastigsbolagens utveckling är förvaltningsresultatet. I detta resultat ingår inte värdeförändringar och skatt.

Castellum redovisar ett förvaltningsresultat på 325 Mkr (266) för det tredje kvartalet. Det var en förbättring jämfört med samma period i fjol på 59 Mkr eller 22 procent. Ett förbättrat räntenetto bidrog med 35 Mkr. Driftsnettot förbättrades med 26 Mkr främst till följd av högre hyresintäkter.

Under årets nio första månader ökade förvaltningsresultatet med 19 procent. Driftsnettot ökade med 11 procent medan räntenettot förbättrades med 11 procent.

Förvaltningsresultatet för hela perioden uppgick till 5,38 kronor per aktie (5,41). Vår prognos för hela året är 7,40 kronor per aktie. I fjol var resultatet 5,93 kronor.

Normalt är det förvaltningsresultatet som lägger grunden för utdelningen. För 2008 var utdelningen 3,15 kronor per aktie. Det blir minst 3,30 kronor för 2009.

Aktierna i Castellum handlas idag i 67 kronor. Det är 6 procent högre än vid årsskiftet och 19 procent högre än för ett år sedan.

I förhållande till substansvärdet på 72 kronor motsvarar dagens kurs en rabatt på cirka 7 procent. Med en utdelning på 3,30 kronor per aktie motsvarar utdelningen en direktavkastning på höga 4,9 procent.

Det är rimligt att räkna med att fastighetsaffärerna på marknaden kommer att öka framöver. Det kommer att öka säkerheten i värderingarna av beståndet. Riskerna för nya nedskrivningar är små.

Vi bedömer att Castellums förvaltningsresultat kommer att fortsätta att öka. Dock i en lägre takt på sikt med hänsyn till kommande räntehöjningar.

Castellum är inget klipp men en säker aktie med en god utdelningspotential framgent. Vår rekommendation på 3-6 månaders sikt är öka.