Bostadsmarknaden i Stockholm är fortsatt het och köparna blir allt mer villiga att teckna sig för nybyggda bostäder tidigt i projekten. Det gör det lättare för byggbolagen att starta nya projekt eftersom det krävs att en viss andel av de planerade bostäderna är sålda innan spaden sätts i marken.

Byggbolaget JM är specialist på att bygga bostäder, huvudsakligen bostadsrätter, och verksamheten bedrivs i storstäder runt om i Sverige samt i Norge och i mindre skala Danmark, Finland och Belgien.

Stockholmsverksamheten är klart störst och håller också en betydligt högre lönsamhet än övriga rörelsen. Av fjolårets omsättning svarade affärsområdet JM Bostad Stockholm för 40 procent och av rörelseresultatet var andelen hela 74 procent.

Mycket fokus kring JM hamnar därför på Stockholmsområdet och hur efterfrågan och möjligheten att starta nya projekt utvecklas där. De senaste åren har efterfrågan på bostäder för det mesta varit bra även om bankernas mer restriktiva hållning till att låna ut pengar för bostadsköp gjort processen lite krångligare och mer utdragen.

JM hade när bostadsmarknaden var som hetast efter finanskrisen en andel sålt och bokat i sin pågående produktion på över 80 procent, vilket är mycket högt.

Utbudet var då mindre eftersom den plötsliga ökningen av efterfrågan tog byggbolagen lite på sängen. Sedan dess har antalet byggprojekt ökat men suget efter bostäder är fortsatt stort och JM höll vid utgången av fjärde kvartalet en andel bokat och sålt på 71 procent. 60-65 procent brukar betecknas som en normal nivå.

Men även om efterfrågan finns där så har ett annat problem varit att planprocesserna varit utdragna och lite svårförutsägbara. Det kan gälla att bygglov överklagas eller att kommunerna ändrar sig exempelvis vad gäller hur höga husen ska vara. Det blir en bromskloss i arbetet att få igång nya projekt.

Eftersom projektstarterna avgör de framtida intäkterna är det mycket fokus på dessa i samband med JM:s rapporter. I det fjärde kvartalet startade bolaget aningen fler nya bostadsprojekt än väntat, 881 stycken jämfört med en snittprognos på 874 i SME Direkts sammanställning.

I Stockholm ökade JM antalet projektstarter till 426 bostäder jämfört med 330 i närmast föregående kvartal och 344 stycken för ett år sedan. Inom JM Bostad Riks startades ungefär lika många nya projekt som året innan men där JM framför allt håller igen för tillfället är i Norge där bostadsmarknaden efter ett antal starka år nu visar tydliga tecken på att mattas.

Alla byggbolagen har blivit mer försiktiga att starta nya bostadsprojekt i Norge och JM startade totalt under 2013 produktion av 331 bostäder jämfört med 815 året innan.

Om antalet starter i Stockholm var glädjande i JM:s bokslutsrapport så var även lönsamheten i regionen definitivt det. JM Bostad Stockholm noterade en rörelsemarginal i det fjärde kvartalet på hela 25,7 procent. Det var två procentenheter högre än väntat och lyftet förklaras enligt JM av en bra försäljning och stora positiva omvärderingseffekter i avslutade projekt.

Stockholm är som sagt vinstmotorn i hela JM så den överraskande goda lönsamheten där lyfte hela bokslutsrapporten. Resultatet per aktie i det fjärde kvartalet landade 15,2 procent över snittprognosen i SME Direkts sammanställning.

Prisutvecklingen på andrahandsmarknaden har varit positiv i Stockholm under fjärde kvartalet och utbudet av nybyggda bostäder är fortsatt lågt i förhållande till efterfrågan. JM har i vissa projekt kunnat höja priserna med upp till 5 procent. Köparna blir som sagt också allt mer villiga att köpa sina bostäder tidigt i projekten och säljprocessen går generellt snabbare. Det är i sig ett tecken på en ökad optimism om arbetsmarknad, räntenivåer och bostadspriser.

Med sammantaget lite färre nystartade projekt 2013 än året innan så kommer JM inte ha lika många bostäder att sälja under 2014. Omsättningen väntas dock öka ett par procent till 12,9 miljarder kronor och rörelsemarginalen väntas stärkas till 12,6 procent från 12,1 ifjol. Vinsten per aktie landar i snittprognosen på 15,29 kronor.

För 2015 är förväntningen en tillväxt på 5 procent och en ytterligare förstärkning av rörelsemarginalen till 12,9 procent. Vinsten per aktie ökar då till 16,59 kronor. P/e-talen för de närmaste åren uppgår med de prognoserna till 12,8 respektive 11,8.  Justerat för nettokassan värderas JM till 8,9 gånger årets väntade rörelseresultat.

Värderingen är högre än den varit historiskt men det gäller hela börsen. Justerat för den starka balansräkningen ser värderingen dessutom fortsatt attraktiv ut och den är klart lägst i byggsektorn.

JM föreslår en utdelning på 7,25 kronor per aktie för 2013 och prognosen för 2014 är i snitt 7,58 kronor. Direktavkastningen uppgår till 3,7 respektive 3,9 procent. JM har även mandat att köpa tillbaka aktier under året.

Bolaget fortsätter att räkna med en överlag stabil efterfrågan på bostäder och stabila priser. I Stockholm väntas bostadspriserna kunna stiga med upp till 5 procent under 2014 och planen för JM är att starta fler bostadsprojekt än vad som blev fallet i fjol. Det ligger också i förväntningarna.

Efterfrågan på bostäder är känslig för konjunktursvängningar och det gäller även JM:s aktie som historiskt har kunnat falla snabbt när orosmolnen hopar sig. Det måste man som investerare ha i åtanke om man hoppar på aktien idag. Med prognoser om en ljusnande konjunktur i år bör dock utsikterna för bostadsmarknaden vara fortsatt god den närmaste tiden.

Vi behåller därför vår köprekommendation på JM.