Fastighetsbolaget Klövern fortsätter att under huvudägaren och vd:n Rutger Arnhult hålla ett högt tempo i affärerna.

Ett stort kliv togs i slutet av 2011 då den börsnoterade fastighetskollegan Dagon köptes upp vilket i ett slag ökade fastighetsbeståndet med knappt 40 procent. Därefter har Klövern fortsatt sin framfart både med fastighetsköp och med inhopp i andra noterade fastighetsbolag.

Klövern hade redan innan Rutger Arnhult tog över ledningen för bolaget en målsättning om att öka fastighetsbeståndet med 1 miljard kronor per år och på sikt nå ett bestånd värt 25 miljarder kronor. I slutet av 2011 då Arnhult tog över vd-posten var beståndet värt 14,6 miljarder kronor. Vid utgången av årets andra kvartal var det värt 22,9 miljarder.

Det höga tempot i affärerna har till stor del finansierats med obligationer och preferensaktier. Det har blivit en allt mer populär finansieringskälla i fastighetsbranschen i takt med att bankerna blivit mer restriktiva i sin utlåning. Totalt har Klövern nu 18,5 miljoner preferensaktier utgivna vilka berättigar till 10 kronor per styck i årlig utdelning, sammanlagt alltså 185 Mkr.

Under 2012 emitterade Klövern obligationer för drygt 1,8 miljarder kronor och hittills i år är bolaget uppe i 1,2 miljarder kronor.

Sedan förvärvet av Dagon har Klövern och Rutger Arnhult även gjort ett försök att komma åt makten i Diös. Diös är, precis som Klövern var, ett bolag i Paulsson-sfären. I Diös lyckades dock inte Rutger Arnhult få med sig övriga aktieägare och i början av året såldes alla aktierna.

Bara någon månad senare köpte dock Klövern en större aktiepost i fastighetsbolaget Tribona. Innehavet har sedan ökats ytterligare och i nuläget kontrollerar Klövern 29,4 procent av rösterna i bolaget.

Tribona är precis som Rutger Arnhults andra huvudinnehav Corem Property Group inriktat mot lager och logistikfastigheter. När han först gick in i Klövern spekulerades det mycket om att Corem och Klövern skulle slås samman och nu ser en affär mellan Tribona och Corem logisk ut. Återstår dock att se vad Rutger Arnhult har för planer.  

Tillväxtambitionerna är således fortsatt höga i Klövern och under 2013 års första halva köpte bolaget tio fastigheter för knappt en halv miljard kronor. Samtidigt såldes dock lika många fastigheter, för knappt 350 Mkr. Försäljningarna kommer sig huvudsakligen av att Klövern efter affären med Dagon fått ett geografiskt lite spretigt bestånd som bolaget på sistone arbetat för att rensa i.

Kista utanför Stockholm är fortfarande Klöverns viktigaste marknad. Kista ingår tillsammans med Uppsala och Storstockholm i företagets fastighetsregion Stockholm. Region Stockholm svarar för knappt 40 procent av beståndets värde. Det övriga beståndet är relativt jämnt fördelat mellan regionerna Mellan/Norr, Syd och Öst med cirka 20 procent vardera.

Sett till fastigheterna så är 46 procent kontor, 36 procent industri/lager, 7 procent butiker och 11 procent utbildning, vård och övrigt.

Uthyrningsgraden är något låg i Klöverns bestånd, 88 procent vid halvårsskiftet räknat på hyresvärdena. Dagon hade vid förvärvet nästan en femtedel förädlingsfastigheter (fastigheter där projekt på ett eller annat sätt påverkar hyresintäkterna negativt). En låg uthyrningsgrad påverkar så klart hyresintäkterna negativt för stunden, men det innebär också en möjlighet att öka intäkterna i framtiden till relativt små investeringar.

För att dra nytta av den låga uthyrningsgraden, framför allt i Dagons bestånd, måste nya hyresgäster in. Nyuthyrning är också i fokus inom Klövern och under andra kvartalet uppgick nettoinflyttningen till 15 Mkr. Kista tilldrar sig stort intresse bland hyresgästerna enligt Rutger Arnhult men Klövern har även haft framgångar i bland annat Uppsala.

Klövern ser i nuläget ut att rapportera hyresintäkter i trakterna av 2,2 miljarder kronor för 2013. Med antagande om en överskottsgrad (ett slags bruttoresultat från fastighetsförvaltningen) på 62 procent, vilket är i linje med de senaste åren, och finansieringskostnader på ungefärligen samma nivå som de senaste tolv månaderna landar det i ett förvaltningsresultat på cirka 625 Mkr. Förvaltningsresultat i fastighetsbolag är resultat före skatt minus värdeförändringar.

Justerat för preferensaktieägarnas 185 Mkr blir det knappt 2,65 kronor per stamaktie vilket med dagens aktiekurs ger ett p/e-tal på 10,6. Klövern har som policy att över tid dela ut minst hälften av förvaltningsresultatet. För 2012 blev utdelningen 1,50 kronor och väljer bolaget att bibehålla den nivån i år skulle direktavkastningen bli goda 5,4 procent.

Substansvärdet per stamaktie uppgår till 31,50 kronor vilket kan jämföras med dagens aktiekurs på 28 kronor.

Klöverns aktie befinner sig idag på ungefär samma nivå som när Rutger Arnhult tog över vd-posten i slutet av 2011 och det beror på att resultatutvecklingen varit skral. Förvaltningsresultatet har visserligen ökat med 45 procent sedan 2011 (på vår prognos för 2013) men räknar vi enbart på stamaktierna är tillväxten bara knappt 3 procent.

Den kraftiga tillväxten i fastighetsbeståndet har motsvarats av en snabb ökning av utdelningar på preferensaktier och stigande finansieringskostnader.

Resultatutvecklingen har till viss del hållits tillbaka av behovet att renodla fastighetsbeståndet efter Dagon-affären. Inte heller substansvärdet har dock ökat de senaste åren om vi bara räknar på stamaktierna.

Branschkollegan Balder har också flitigt använt preferensaktier och obligationer, men har lyckats få till en betydligt bättre underliggande resultatutveckling än Klövern de senaste åren. Balder-aktien har också haft en betydligt bättre utveckling och värderas för närvarande cirka 20 procent högre än Klövern. Balder lämnar heller ingen utdelning.

Men Klöverns direktavkastning och Rutger Arnhults stora ambitioner gör bolaget intressant, men till dess att fastighetsbeståndets snabba tillväxt även växlar ut i vinst- och substansvärdetillväxt för stamaktieägarna förhåller vi oss neutrala till aktien.

För den som enbart intresserar sig för direktavkastningar så ger som sagt Klöverns preferensaktie till 10 kronor om året i utdelning vilket med dagens kurs innebär en direktavkastning på 6,7 procent. Som preferensaktieägare får man dock inte del i bolagets utveckling och vinsttillväxt utan aktien liknar mer en obligation.

Eftersom utdelningen alltid är 10 kronor gäller även för Klöverns preferensaktier precis som för obligationer att förändringar i ränteläget påverkar kursen på preferensaktien.