Balder kom till börsen 2005 genom ett s.k. omvänt förvärv. Det mer eller mindre kraschade IT-bolaget Enlight förvärvade mot betalning i nyemitterade aktier ett fastighetsbolag vars ägare därigenom erhöll 93 procent av aktierna i bolaget som namnändrades till Balder.  Huvudägare är Erik Selin (via bolag) med 46 procent tillsammans med Arvid Svensson Invest med 23 procent av aktierna. Bolaget har expanderat kraftigt och fastighetsbeståndet har växt från 2 till 7 miljarder kr.

Affärsidén är att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter främst i storstäderna Malmö, Göteborg och Stockholm, med omnejd varmed menas inom en timmes bilresa, och i andra tillväxtregioner. Fastighetshandel är inte ett fokus för bolaget även om aktiviteten på den kanten, dvs att också sälja fastigheter, inte är försumbar. Andelen bostäder är f.n. avsiktligt låg men mixen mellan kommersiellt och bostäder kan bli en annan i framtiden beroende på hur delmarknaderna utvecklar sig.  Balder söker fastigheter med hög direktavkastning och i rådande marknad är det sällan bostäder.   

Vid halvårsskiftet innehöll portföljen 129 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 756.000 kvm som värderades till 7,0 miljarder kr eller 54 Mkr per styck och, mer relevant, knappt 9.300 kr per kvm. Hyresvärdet var 731 Mkr eller cirka 970 kr per kvm. Fastigheterna var belägna, fördelat efter värde, i Stockholm (38%), Göteborg (44%), Malmö (10%) och övriga orter eller Riks (8%). Drygt 40 procent är kontorsfastigheter, 19 procent handel, 16 procent industri/lager, 5 procent bostäder och 19 procent övriga varmed menas hotell, utbildning, vård och blandfastigheter.

Med Balders värdering av fastighetsbeståndet ger det en direktavkastning på 6,5 procent vilket är samma nivå som Kungsleden. Det är beräknat på aktuella hyresintäker och efter avdrag för en vakansgrad på 10 procent totalt. Vakansgraden är högst i Stockholm, 15 procent, och lägst i region Riks, 2 procent. I Göteborg är vakansgraden 5 procent och i Malmö 11 procent.

Under första halvåret redovisade Balder ett driftsöverskott på 228 Mkr (129). Centrala kostnader uppgick till 10 Mkr (14), realiserade värdeförändringar till 70 Mkr (0) och orealiserade till 169 Mkr (88). Rörelseresultatet blev 458 Mkr (203). Finansnettot drog -109 Mkr (-55), resultatet före skatt blev 350 Mkr (148) och efter skatt 270 Mkr (107). Skattekostnaden är i allt väsentligt uppskjuten skatt dvs skatt som via avskrivningar och utnyttjande av förlustavdrag skjuts på framtiden. I praktiken kan man argumentera för att den skatten aldrig kommer att betalas och inte heller när fastigheterna en gång säljs eftersom detta görs via bolag.

Även orealiserade värdeförändringar på ett fastighetsbestånd är givetvis intressanta men det är poster som man inte ska räkna med som återkommande och särskilt i ett bolag inriktat på mer långsiktig förvaltning är intjäningsförmågan viktigare. Balder anger rörelseresultatet (exklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar) till 454 Mkr i årstakt med nuvarande bestånd. Räntekostnaden med nuvarande skuldbörda på 5,4 miljarder kr är 270 Mkr. Efter finansnetto är intjäningsförmågan 184 Mkr eller 11,36 kr per aktie. Eftersom den aktuella skatten på det resultatet är liten kan beloppet betraktas som vinst per aktie. Till aktuell kurs 95 kr handlas aktien med ett p/e-tal på knappt 9 räknat på den vinsten.

Balders intjäningsförmåga kommer att påverkas negativt under det kommande året av de räntehöjningar som Riksbanken förväntas genomföra. Känsligheten på den punkten är cirka -40 Mkr, cirka -2,50 kr per aktie, för varje procentenhet i räntehöjning. Även med en vinstnivå på cirka 9 kr är aktien inte farligt dyr, p/e-talet blir 10-11. Dessutom finns en potential för högre intjäningsförmåga via såväl hyresjusteringar (uppåt) som lägre vakans med stöd av en god konjunktur.

Eget kapital uppgick till 1.771 Mkr eller 109 kr per aktie vid utgången av juni. Justerar vi det värdet för koncernens nettoskattefordran på 151 Mkr återstår 100 kr per aktie. Aktuell intjäningsförmåga ger en avkastning på över 11 procent på justerat eget kapital vilket är klart högre än ett rimligt avkastningskrav, bedömer vi. Efter justering för förväntade räntehöjningar är avkastningen på eget kapital 9 procent, även det fullt godkänt i rådande ränteläge och med hänsyn till risken i denna placering.

Medan Balder handlas under angivet eget kapital handlas Kungsleden, trots den kraftiga kursnedgången sedan i våras till aktuell kurs 83 kr, väsentligt över eget kapital per aktie som var 66 kr vid utgången av juni. Vi bedömer att den huvudsakliga förklaringen till denna skillnad skall sökas i Kungsledens attraktiva utdelningspolitik där huvuddelen av årets resultat förs vidare till ägarna i form av utdelning.

Balders soliditet var 24 procent vid utgången av juni. Sedan dess har fastigheter för drygt 300 Mkr förvärvats och soliditeten krypt ned någon procent. Fortfarande ligger soliditeten väl i nivå med bolagets mål om 20 procent och här finns utrymme för expansion med fastigheter för drygt 1 miljard kr. I Balders utdelningspolicy anges att den kommer att vara låg under de närmaste åren på grund av koncernens bedömda, kraftiga tillväxt. Så länge fastighetsmarknaden är sund och bolaget förvaltar kvarhållna vinstmedel i linje med nuvarande avkastning på eget kapital, är utebliven utdelning inte en dålig sak för ägarna. Detta eftersom utdelningar träffas av skatt medan kvarhållna vinstmedel investeras till en avkastning på cirka 10 procent.

Balder-aktien började året kring 100 kr och har alltså backat 5 procent hittills i år. Aktien toppade runt 115 kr i våras. Eftersom aktien handlas lågt i förhållande till såväl aktuella värden (substansvärde) som intjäning (p/e-tal och avkastning på eget kapital) bedömer vi att den som har lite tålamod kommer att landa på fötterna och med god avkastning i handen med Balder i portföljen.

På 3-6 månaders sikt rekommenderar vi Köp med en riktkurs på 105 kr.