Kungsleden äger 575 relativt högavkastande fastigheter med ett bokfört värde, tillika bedömt marknadsvärde, på 25,7 miljarder kronor. Beståndet förändras i ganska raskt tempo genom handel med fastigheter. Den fastighetsportfölj som ägdes vid årsskiftet hade under helåret 2007 en intjäningskapacitet på 1 653 Mkr. Framåtblickande in i 2008 bedömer vi att det motsvarar drygt 1,7 miljarder kronor.

Fastighetsbolagen verkar med en hög andel lån. I Kungsledens fall uppgår lånen till 21 miljarder kronor och netto efter avdrag för likvida medel till 20,4 miljarder kronor. Tre fjärdedelar av lånen har kort räntebindningstid och påverkas av riksbankens nyligen beslutade höjning till 4,25 procent. För Kungsledens del innebär det att räntekostnaderna under 2008 blir cirka 1 miljard kronor. Efter räntekostnader och administrationskostnader i fastighetsförvaltningen har bolaget ett resultat på cirka 600 Mkr. Den betalda skattekostnaden är obetydlig och per aktie blir vinsten i denna beräkning drygt 4 kronor.

Bolagets prognos för det utdelningsgrundande resultatet för 2008 är 900 Mkr eller 6,60 kronor per aktie. Det är mindre än de 1 092 Mkr som utdelas för 2007 och mindre än hälften av det utdelningsgrundande resultatet på 2 019 Mkr under 2007. Eftersom Kungsleden strävar efter en hög utdelning, och då börsbolagen som regel försöker hålla denna någorlunda jämn, och helst stigande, bedömer vi att utdelningen för 2008 blir 6 kronor.

Att det utdelningsgrundande resultatet enligt prognos är högre än det mer löpande resultatet i fastighetsförvaltningen beror på Kungsledens aktiva handel med fastigheter. Av fjolårets resultat stod fastighetshandeln för närmare två tredjedelar. Det finns anledning räkna med ett positivt bidrag härifrån också i år, men det är svårt att på förhand göra prognoser för storleksordningen. Bolaget ser ut att initialt sikta på 300-400 Mkr. Det brukar bli mer, men fastighetsmarknaden har mattats av något och det är rimligt att tro på ett lägre affärstempo i år jämfört med de senaste åren.

Aktien till kurs 71 kronor, och en utdelning på 8 kronor, ger en mycket hög direktavkastning på 11 procent. Det är troligt att den höga direktavkastningen håller uppe intresset för aktien fram till bolagsstämman den 17 april (som är sista dag för handel med aktien inklusive utdelning). Med en utdelning på 6 kronor för 2008 är direktavkastningen räknat på aktuell kurs 8,5 procent.

För att höga utdelningar ska gå aktiekursen obemärkt förbi sett över ett år, krävs att förmågan att generera motsvarande vinster är intakt. Här hänger det på fortsatta framgångar i fastighetshandeln för vilket det inte finns någon garanti. Eget kapital per aktie vid årsskiftet uppgick till 66 kronor. Vi bedömer att det finns lite att hämta värderingsmässigt i fastighetsbeståndet, som värderats med viss försiktighet, och att justerat eget kapital per aktie (substansvärdet) når upp till aktuell börskurs.

I fjol hade Kungsleden-aktien en stark kursutveckling från början på mars fram till bolagsstämman. Därefter dalade aktien betänkligt och tog sig först mot slutet på året i samband med prognoshöjningarna för det utdelningsgrundande resultatet.

Vi bedömer att aktien är ett bra kortsiktigt val men att det kan visa sig klokt att denna gång, liksom i fjol, avstå från utdelningen. Sälj före bolagsstämman.

Horisonten 3-6 månader är lite knepig att hantera med det scenariot. Vi siktar på en kurs om 80 kronor inför bolagsstämman, men rekommendationen på 3-6 månaders sikt blir Neutral.