Klövern bildades ur det kraschade it-bolaget Adcore 2002 som ett sätt att ta tillvara de stora förlustavdrag som fanns i bolaget. Paulsson-brödernas fastighetsbolag Wihlborgs, med dåvarande huvudägaren Öresund, sköt i begynnelsen till ett knippe fastigheter av skiftande karaktär på en lång rad orter i Sverige som inte riktigt passade in i Wihlborgs övriga bestånd.

Målsättningen var att relativt snabbt komma upp i storlek för att få full nytta av förlustavdragen och vd Gustaf Hermelin genomförde en rad förvärv av fastigheter samtidigt som beståndet över tid stöptes om mot kommersiella fastigheter i Mellansverige.

En storaffär genomfördes med Fabege under 2006 då fastigheter för 3,5 miljarder kronor köptes i Kista och ytterligare fastigheter i Täby för cirka 500 Mkr. Beståndet i Kista, norr om Stockholm, har fortsatt att växa och området svarar idag för 25 procent av det totala hyresvärdet i bolaget.

Totalt äger Klövern 250 fastigheter värderade till 13,5 miljarder kronor. Det totala hyresvärdet uppgår till 1 486 Mkr och uthyrningsgraden låg vid årsskiftet på 89 procent. Klöverns fastighetsbestånd återfinns förutom i Kista och Täby även i Uppsala, Linköping, Norrköping, Nyköping, Borås, Karlstad, Västerås och Örebro.  Nackdelen med ett så pass spritt bestånd är att förvaltningen inte blir särskilt effektiv.

Förutom de befintliga fastigheterna äger Klövern även byggrätter som uppskattas till 611 000 kvadratmeter vilket teoretiskt skulle kunna öka dagens uthyrningsbara yta med 40 procent. Under 2010 investerade Klövern 464 Mkr i befintliga fastigheter.

I Kista genomför Klövern för närvarande sitt överlägset största projekt. Det gäller ett nytt kontor till Ericssons som ska stå klart om ungefär ett år. Projektet omfattar 36 000 kvadratmeter kontorsyta varav merparten byggs nytt. Klövern investerar totalt 650 Mkr och hyresvärdet är 66 Mkr.

Ericsson är redan idag Klöverns största hyresgäst och svarade vid årsskiftet för 13 procent av de totala hyresintäkterna. Andra viktiga hyresgäster är Telia Sonera, Posten och Kistamässan.

Genom åren har Klövern haft som strategi att köpa fastigheter med relativt höga vakanser för att sedan förädla fastigheterna och fylla upp de lediga ytorna. Den strategin gäller fortfarande och vakanserna på 11 procent i koncernen kommer sig till ganska stor del av en storaffär som genomfördes i oktober förra året.

Då köptes fastigheter i Linköping, Norrköping och Örebro till ett samlat värde av 1,1 miljarder kronor. I den fastighetsportföljen uppgick vakanserna till hela 26 procent vilket tynger totalsiffran för koncernen.

Den kalla och snörika vintern i framför allt första kvartalet under 2010 ökade kostnaderna för uppvärmning och takröjning för alla svenska fastighetsbolag. Klöverns fastighetskostnader ökade med 5% under 2010 jämfört med året innan och överskottsgraden, ett slags bruttomarginal för fastighetsbolag, minskade från 62 procent till 60 under 2010.

Förvaltningsresultatet, resultatet före värdeförändringar och skatt, uppgick till 439 Mkr vilket per aktie blir 2,73 kronor. Belåningsgraden på fastigheterna uppgick till 63 procent och räntetäckningsgraden var vid årsskiftet 2,8 gånger.

Substansvärdet i Klövern uppgick vid årsskiftet till 31,24 kronor justerat för redovisad skatteskuld.

Klöverns långsiktiga målsättning är att lyfta värdet på fastighetsportföljen till minst 25 miljarder kronor från dagens nivå på 13,5 miljarder. Den årliga ökningen ska uppgå till 1 miljard kronor. Inför 2011 satsar nu bolaget på att stärka uthyrningsorganisationen i syfte att få ned vakanserna.

Med antagande om att Klövern kan få upp uthyrningsgraden till strax över 90 procent bör intäkterna kunna öka till cirka 1 350 Mkr i år. Årets första kvartal har inte varit fullt lika snörikt som 2010 och överskottsgraden bör stärkas under 2011. Räntekostnaderna lär dock också öka under året men vi räknar med att Klövern kan nå ett förvaltningsresultat per aktie på cirka 3 kronor i år om fastighetsmarknaden fortsätter att utvecklas positivt, vilket det mesta tyder på.

De långsiktiga utsikterna för Klövern är goda. Bolaget har cirka 200 000 kvadratmeter byggrätter i tillväxtområdet Kista som kommer att kunna bidra till att öka substansen i bolaget under kommande år. De höga vakanserna ger också möjlighet att lyfta intäkterna utan större investeringar vilket även ökar lönsamheten i förvaltningen.

2011 ser ut att bli ännu ett bra år för fastighetsbolagen och strukturaffärerna spås öka. Ägarbilden i Klövern gör bolaget till en liten joker i det sammanhanget. Fastighetsbolaget Corems grundare Rutger Arnhult är huvudägare med 20 procent av kapital och röster. Investmentbolaget Arvid Svensson har 15 procent, Öresund 7,5 och bröderna Paulssons maktbolag Brinova drygt 5 procent. Ingen av ovanstående aktörer kan antas vara främmande för en strukturaffär.

Med dagens aktiekurs på knappt 34 kronor handlas Klövern till en premie på cirka 6 procent gentemot substansvärdet. Vår prognos för förvaltningsresultatet i år innebär att aktien handlas till cirka 11 gånger kassaflödet från rörelsen. Den föreslagna utdelningen på 1,50 kronor innebär en direktavkastning på 4,4 procent.

Aktien är därmed inte överdrivet lågt värderad i dagsläget men vi ser goda förutsättningar för att såväl substans som kassaflöden fortsätter öka de kommande åren. Fastighetsaktier lämpar sig bäst som långsiktiga investeringar och Klövern har fortfarande tydliga tillväxtambitioner. Ägarbilden i bolaget höjer dessutom spänningsnivån ett snäpp. Rekommendationen blir Köp.