Den 25 november 2008 slutade fastighetsbolaget Balders aktie dagen på 8 kronor på Stockholmsbörsen (justerat för antalet aktier). Finanskrisen hade då fått kursen att rasa med drygt 60 procent på några månader. Sedan dess har dock utvecklingen varit desto trevligare för huvudägare och vd Erik Selin och övriga aktieägare. Kursen har på två år rusat cirka 340 procent och aktien handlas i dagsläget till 35 kronor.

Hela fastighetssektorn har som bekant gått urstarkt på börsen i år, speciellt sedan början av sommaren. Balder är en av årets verkliga kursraketer med en uppgång på drygt 85 procent.

Trots det är Balder fortfarande en av få fastighetsaktier som inte handlas med en premie gentemot substansen, det vill säga värdet på bolagets tillgångar. Substansvärdet per aktie var vid utgången av det tredje kvartalet cirka 46,70 kronor. Jämfört med aktiekursen på 35 kronor handlas Balder således med en rabatt på cirka 25 procent.

Balder startades 2005 ur det kraschade e-learningföretaget Enlight i syfte att utnyttja de stora förlustavdrag som fanns i Enlight. Balder åternoterades på Stockholmsbörsens dåvarande O-lista året därpå och aktien handlas idag på Small Cap-listan men väntas efter årsskiftet ta klivet upp till Mid Cap-listan.

Förra året förvärvade Balder bolaget Din Bostad och efter den affären utgör bostäder knappt hälften av fastighetsbeståndet, räknat i värde. Kontor utgör en tredjedel och Handelsfastigheter 13 procent.

Hela beståndet av totalt 437 fastigheter värderas till 14 173 Mkr och 65 procent av fastigheterna återfinns, värderingsmässigt jämnt fördelat, i Stockholm och Göteborg. Öresundsområdet svarar för 15 procent. De orealiserade värdeförändringarna uppgår hittills i år till 760 Mkr jämfört med -9 Mkr förra året.

Fastighetsbeståndet värderas per kvadratmeter till 10 582 kronor.

Sedan starten har Balder arbetat med att renodla sitt fastighetsbestånd, bland annat genom att sälja av industri- och lagerfastigheter till branschkkollegan Corem. Renodlingsarbetet fortsätter efter förvärvet av Din Bostad och Balder säljer av fastigheter i områden där bolaget inte har någon lokal organisation och köper och utvecklar fastigheter i områden där det har en existerande organisation och lokal kännedom.

Hittills i år har Balder sålt fastigheter för 239 Mkr samtidigt som fastigheter till ett värde av drygt 835 Mkr köpts.

I och med köpet av Din Bostad har Balder fått ett mer diversifierat fastighetsbestånd både vad gäller typ av fastigheter och geografiskt. Det hjälper till att hålla uppe uthyrningsgraden och sprider riskerna. Uthyrningsgraden uppgick vid utgången av det tredje kvartale till 94 procent. Balders tio största hyreskontrakt svarar för 5,2 procent av de totala hyresintäkterna.

Belåningsgraden har stadigt kommit ned det senaste året och uppgick till 66,4 procent vid utgången av det tredje kvartalet jämfört med 74,1 procent för ett år sedan, delvis som en effekt av stigande fastighetsvärden. Cirka 80 procent av lånen löper med fast ränta och den genomsnittliga räntebindningstiden är 2,7 år. En relativt försiktig räntestrategi således. Snitträntan blir lite högre som följd och uppgick i tredje kvartalet till 4,1 procent.

Derivat minskar räntekänsligheten och enligt Balders egen riskanalys skulle en omedelbar höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet höja räntekostnaderna med cirka 16 Mkr.

Baserat på de nuvarande kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration beräknar Balder själva att bolaget på rullande tolv månader har förmågan att prestera ett förvaltningsresultat på 450 Mkr, motsvarande 4,52 kronor per aktie. Det rapporterade förvaltningsresultatet på rullande tolv månader uppgår dock till 4,37 kronor per aktie, bland annat till följd av den snörika och kalla vintern i början av året.

På rullande tolv månader handlas aktien därmed till p/e 8.

Även årets vinter har bjudit på en kall och snöig inledning och det är bland annat i syfte att minska känsligheten för svängningar i elpriset som Balder under året investerat drygt 140 Mkr i sex stycken vindkraftverk. De sex vindkraftverken genererar tillsammans tillräcklig energi för att försörja 1 000 normalvillor i ett år. Satsningen på vindkraft är tänkt att fortsätta.

Balder har även fått klartecken från stämman att emittera preferensaktier vilket ska hjälpa till att finansiera en fortsatt expansion. Emission av preferensaktier är en manöver som varit framgångsrik i branschkollegan Sagax.

Utsikterna för fastighetsbranschen i stort är ljusa för tillfället med en stark efterfrågan på fastigheter från både svenska och utländska aktörer. Den svenska konjunkturen är samtidigt förhållandevis stark utan att räntorna för den skull väntas stiga kraftigt. Hyror och fastighetspriser kan därför väntas fortsätta uppåt.

Balder växer snabbt men är fortfarande ett relativt litet fastighetsbolag. En stor del av aktierna är dessutom låsta hos huvudägarna vilket ytterligare drar ned likviditeten i aktien. Bolaget satsar också för närvarande på tillväxt och ger därför ingen utdelning.

Bostadsfastigheter har generellt en låg direktavkastning men skapar samtidigt en trygg grund i Balder som tillsammans med de ljusa utsikterna och den låga värderingen av aktien jämfört med övriga bolag i sektorn mer än väl kompenserar för riskerna. Substansrabatten i Balder har visat sig envis, men med en stark medvind på fastighetsmarknaden och med substanspremier i flertalet konkurrenter är utsikterna goda för att rabatten krymper de kommande kvartalen.

Rekommendationen blir Köp.