Public Property Invest (18,05 SEK), eller PPI, är ett fastighetsbolag uppbyggt runt portföljer från SBB. PPI skapades 2018 av just SBB som ett hem för deras norska samhällsfastigheter. 2024 noterades bolaget i Norge.

PPI är just nu inne i en större transformation. I december köpte man samtliga SBB:s kvarvarande helägda fastigheter i en affär som mer än tripplade PPI:s fastighetsvärde. Förvärvet finansierades främst med nytryckta aktier. 

Bolaget håller nu på att omlista sig från Oslo- till Stockholmsbörsen där aktien kommer börja handlas på onsdag (20 maj). Aktien avlistades från Oslobörsen förra onsdagen men kommer nu på torsdag (21 maj) åter börja handlas där genom en så kallad sekundärnotering.

Koncernen har bytt redovisningsvaluta från NOK till SEK, som kommer användas i de kommande rapporterna. Vi har i den här analysen genomgående räknat i SEK och omvandlat belopp med kursen 1,02 SEK per NOK.

SBB är den idag helt dominerande aktieägaren med 41% av aktierna.

Beståndet består framförallt av väldigt många ganska små fastigheter. Ungefär halva portföljen finns utspridd i Sverige. Cirka 30% finns i Norge.

Bolaget har även en liten projektportfölj. Denna är dock så liten att den blir försumbar sett till PPI som helhet.

Runt 85% av hyresvärdet kommer från offentliga hyresgäster, eller verksamheter som backas av det offentliga, enligt PPI. Hyresgästportföljen är väldigt diversifierad. Största hyresgästen Västra Götalandsregionen står endast för 2% av hyresvärdet.

Hyresavtalen är långa. Idag återstår i snitt 7 år på befintliga hyresavtal.

Finansierad genom Euroobligationer

Ett tydligt SBB-arv är hur PPI valt att finansiera sig. PPI:s externa finansiering består huvudsakligen av obligationer. Tre fjärdedelar av skulderna är utställda i Euro.

Snitträntan på skulderna är idag 4,1%. Givet vart långräntan ligger nu tror vi snitträntan kommer att falla något över tid.

I samband med förvärvet från SBB i slutet av förra året upptog PPI ett brygglån om 3,5 miljarder kr. Brygglånet ska betalas tillbaka nästa år. Vår gissning är att återbetalningen av brygglånet kommer finansieras genom nya obligationer.

Räntetäckningsgraden ser dock lite låg ut vid 2,2x för vår prognos för i år. Något under de 2,5x exempelvis banker ofta har som lägre gräns i sina lånevillkor. Förmodligen kommer detta att lösa sig av sig själv genom att PPI:s räntekostnader sjunker. Annars kanske man får lösa en del av refinansieringen nästa år genom exempelvis en riktad emission till näst största ägaren Aker.

Historik och incitament en belastning

SBB-grundaren Ilija Batljan är anställd som investeringschef på PPI. Han äger aktier för i sammanhanget ynka 3 Mkr i PPI. Samtidigt äger han aktier för nästan 500 Mkr i PPI:s huvudägare SBB. 

Man får nog se det som att Batljan är den person som har det tyngsta inflytandet i både SBB (där han är röstmässigt största aktieägare) och i PPI (via SBB). Med tanke på Batljans historik vilket man exempelvis kan läsa om på länken intill, är det inte osannolikt att PPI kommer dra det kortaste strået i framtida intressekonflikter med SBB.

För stor Batljan-rabatt

Av erfarenhet från SBB vet vi att utfallet inte riktigt brukar bli lika bra som prognoserna i den här bolagssfären. Vi har därför räknat ganska pessimistiskt i vårt huvudscenario. Ändå ser aktien ganska billig ut runt P/E 10,5 på vår prognos för nästa års vinst.

I ett optimistiskt scenario har vi räknat med att prognosen i PPI:s rapporterade intjäningsförmåga slår in. Då ser uppsidan i aktien stor ut.

I ett pessimistiskt scenario har vi räknat med en operativ utveckling än trögare än i vårt huvudscenario. Vi har här även räknat med att brygglånet finansieras till fullo genom en riktad nyemission med kursen 15 kr. Givet att värderingen är så låg i utgångsläget ser inte nedsidan så stor ut ens i detta scenario.

PPI har en ovanligt låg värdering för fastighetsbolag av den här storleken. Det skulle vi säga är nödvändigt för att aktien ens skulle vara intressant. Vi har räknat ganska grinigt i vårt pessimistiska scenario och ändå inte fått fram någon enorm nedsida. 

Även om vi är ganska skeptiska till huvudpersonen Batljan ser prislappen så låg ut att vi landar i ett köpråd.