Fastighetsbolagen var hetaste branschen på Stockholmsbörsen i fjol och Wallenstam-aktien steg i linje med sektorn som helhet. Efter en rejäl svacka under hösten har kursen rusat uppåt och facit för helåret 2014 blev ett lyft på dryga 33 procent. Wallenstam-aktien har haft en nästan obrutet stark utveckling ända sedan finanskrisen i slutet av 2008 och uppgången sedan dess skrivs till 575 procent.

Wallenstam var från början ett byggbolag specialiserat på bostäder och sedan cirka tio år tillbaka har den verksamheten återupptagits. Planen för åren 2008 till 2013 var att bygga minst 2 500 lägenheter och det målet överträffades. Enligt den nya affärsplanen som sträcker sig från 2014 till och med 2018 ska minst 7 500 lägenheter produceras vilket i princip är lika många lägenheter som bolaget har idag.

Den nya målsättningen innebär en genomsnittlig produktion på 1 500 lägenheter varje år vilket väntas kräva runt 2 miljarder om året i investeringar.

Den egna produktionen består till ungefär 75 procent av hyresrätter vilket gör Wallenstam till en av Sveriges största producenter av hyresrätter. Resterande 25 procent är bostadsrätter som inte blir kvar i bolaget efter färdigställande. Wallenstam vill inte heller ha allt för mycket hyresrätter i sitt fastighetsbestånd och för att få en bra blandning i sin portfölj är bolaget aktivt på transaktionsmarknaden.

I dagsläget utgör bostäder 44 procent av hyresvärdena i Wallenstams fastighetsportfölj. Kontor svarar för 27 procent och Butiker för 16 procent. Resterande 13 procent utgörs av bland annat industri, lager och utbildningslokaler. Totalt sett värderar bolaget sina fastigheter till 28,5 miljarder kronor.

Under de nio första månaderna 2014 låg bolaget lågt vad gäller förvärv men fastighetsvärden om knappt en miljard kronor tillkom ändå via ny- och ombyggen. Wallenstam sålde även fastigheter för drygt 1,1 miljarder kronor. Med huvudsakligen hyresbostäder i beståndet går en stor del av försäljningarna till bostadsrättsföreningar.

Wallenstam har en uttalad målsättning om att föryngra sitt bestånd och de fastigheter som säljs är huvudsakligen äldre. Moderna fastigheter är inte minst mer energieffektiva vilket höjer lönsamheten i bolaget.

Wallenstam har sitt ursprung och huvudkontor i Göteborg där även två tredjedelar av den uthyrningsbara ytan i fastighetsbeståndet finns. Merparten av kontor, butiker och övriga fastighetstyper återfinns i Göteborg medan Wallenstam i Stockholm huvudsakligen äger bostäder. Stockholm svarar för 30 procent av ytorna i fastighetsportföljen och de sista två procenten ligger i Helsingborg.

Vid sidan om fastighetsägandet har Wallenstam även på senare år investerat drygt 2 miljarder kronor i förnyelsebar energi. Målsättningen var från början att bli självförsörjande på energi men det målet har nu passerats. Investeringarna i vind-, vatten- och solkraft fortsätter med hänvisning till att bolaget har planer för fortsatt tillväxt. Fallande elpriser de senaste åren har dock gjort det till en dålig investering och i samband med den senaste kvartalsrapporten tvingades Wallenstam skriva ned värdet på sina vindkraftverk med 350 Mkr.

Wallenstams mål är att under perioden 2014-2018 öka sitt substansvärde med minst 10 procent om året exklusive utdelningar och återköp. Vid utgången av det tredje kvartalet var ökningen 4,1 procent jämfört med samma period året innan, dock tyngdes substansvärdet under perioden av nedskrivningen av vindkraftverk och av underskott i derivatportföljen.

Förvaltningsresultatet (resultatet före värdeförändringar) för de senaste tolv månaderna summerar till 3,45 kronor per aktie vilket ger ett rullande p/e-tal på nära 40 vilket varit vanligt för Wallenstam de senaste åren.

Bostäder är trygga investeringar som ger låg avkastning i förhållande till fastigetsvärdena vilket, i kombination med den lönsamma projektverksamheten, bidrar till att Wallenstams kassaflöden värderas högt. Projektarbetet dyker upp i resultaträkningen som värdeförändringar vilka tidvis kan trycka upp resultatet på sista raden rejält.

Både Wallenstam själva och aktiemarknaden brukar fokusera på substansvärde när det gäller värderingen av bolagets aktie.

Wallenstams långsiktiga substansvärde var vid utgången av tredje kvartalet 97,08 kronor per aktie. Det kan jämföras med dagens aktiekurs på 135 kronor som innebär en premie på nära 40 procent.

De analytiker som bevakar Wallenstam räknar enligt databasen Factset med en tillväxt i eget kapital på runt 2,5 procent om året de närmaste åren. Räknat per aktie ökar substansvärdet något snabbare tack vare bolagets återköp av aktier. Wallenstam köper löpande tillbaka aktier och under de första nio månaderna 2014 summerade aktieköpen till 92 Mkr.

De senaste årens ökade inflyttning till storstäderna har skapat ett stort tryck på bostadsmarknaderna. Nybyggnationen mättar inte på långa vägar inflyttningen varken i Stockholm eller i Göteborg så efterfrågan på Wallenstams produkter lär så länge inte världsekonomin kraschar förbli god även de kommande åren. Bristen på hyresrätter är särskilt stor så de är dessutom politiskt prioriterade.

Wallenstam-aktien har dock rusat uppåt de senaste månaderna och värderingen har kopplat loss ganska rejält från substansvärdet. Historiskt sett har aktiekursen ofta hållit sig ungefär i nivå med eget kapital per aktie, som vid utgången av det tredje kvartalet bara var 75 kronor att jämföra med dagens aktiekurs på 135 kronor.

Trots att vi fortfarande gillar Wallenstam som en långsiktig placering väljer vi därför att för de närmaste kvartalen sätta en Neutral rekommendation på aktien.