Hög belåning är i de flesta fall liktydigt med hög risk. Det gäller dock inte Sagax, vars affärsmodell kombinerar en hög belåning med ett begränsat risktagande. På så sätt kan bolaget växa snabbt med en förhållandevis smal kapitalbas.

I tabeller över börsens fastighetsbolag brukar Sagax sticka ut som ett av de högst belånade företagen och med en skyhög värdering av eget kapital. För den som slentrianmässigt väljer fastighetsbolag efter substansvärde och belåningsgrad är det i ett sådant sammanhang lätt att sortera bort aktien som mindre intressant. Men i själva verket har Sagax kvaliteter i form av starka kassaflöden som gör aktien till ett av de bästa alternativen i en långsiktig portfölj.

Sagax strategi är egentligen ganska enkel. Genom att köpa fastigheter som avkastar runt 8 procent, och sedan belåna dem till 4-5 procent, kan bolaget tillgodogöra sig en marginal på goda 4 procent. Sagax insåg tidigt att det finns en kategori fastigheter som länge varit förbisedd och som ger en hög direktavkastning, nämligen lagerlokaler. Den höga avkastningen beror visserligen på att hyresutvecklingen i denna typ av fastigheter är trögare, än för exempelvis kontorsfastigheter, och att värdestegringspotentialen är mindre. Men Sagax är i första hand intresserat av starka och stabila kassaflöden som medger en hög belåning och då är lagerfastigheter i det närmaste perfekta.

Sagax har en belåningsgrad på 68 procent - en av de högsta i fastighetsbranschen. Det är därför viktigt, att så långt det går, begränsa riskerna, vilket Sagax också gör - både verksamhetsmässigt och finansiellt.

Sagax satsar i första hand på högavkastande lagerfastigheter med  stabila hyresgäster och långa kontrakt, vilket gör det möjligt att förutse hyrorna under lång tid framöver. Till skillnad från de flesta andra högbelånade fastighetsbolag på börsen har Sagax dessutom valt att arbeta med långa låne- och räntebindningstider. Den totala räntekostnaden blir visserligen högre än om bolaget hade kört med korta räntor, men i gengäld går det att överblicka förvaltningsresultatet under flera år framöver, vilket sänker risktagandet ytterligare ett snäpp. För närvarande ligger bolagets genomsnittliga upplåningsränta på 4,5 procent och hålls bl a nere med hjälp av räntederivat.

Nu är naturligtvis verksamheten inte helt befriad från risk. Större hyresgäster kan gå i konkurs och kraftiga värdeminskningar kan slå hårt mot bolagets egna kapital. Till bilden hör dock att varje fastighet ligger i eget bolag, vilket begränsar risken ytterligare ett snäpp.

Tack vare sin högbelånade strategi har Sagax lyckats växa snabbt inom en tämligen tråkig nisch på fastighetsmarknaden där de flesta investerare föredrar bestånd som under rätt förutsättningar kan bjuda på snabba värdestegringar.

Sagax affärsmodell ger utrymme för höga utdelningar. Men under bolagets uppbyggnadsskede har fokus legat på tillväxt och aktieägarna får i år nöja sig med blygsamma 4 kr per aktie, vilket skall jämföras med ett försiktigt beräknat förvaltningsresultat på 18 kr per aktie. Den återhållsamma utdelningspolitiken är troligen en förklaring till att Sagax aktie inte uppskattas riktigt efter förtjänst på börsen. En annan kan vara de stora värdeförändringarna på bolagets derivatinstrument, som på grund av det allmänna räntefallet, sänkte fjolårets resultat till 3:50 per aktie

Orealiserade värdeförändringar av det här slaget påverkar dock inte kassaflödet och den redovisade vinsten blir på så sätt missvisande. Sagax har dessutom en mycket låg skattebelastning och ett mer relevant vinstmått är därför det löpande förvaltningsresultatet som under de senaste åtta åren visat en stadigt stigande kurva. I år väntas förvaltningsresultatet bli 18 kr per stamaktie, räknat efter schablonskatt, men med tanke på Sagax förmånlig skattesituation blir det faktiska utfallet betydligt högre. P/e-talsmässigt är Sagax ett av de lägst värderade bolagen i fastighetssektorn.

Sagax är således ett tillväxtcase. Det gäller dock enbart stamaktien. Preferensaktierna, som ger en utdelning på 2 kr, följer inte resultatutvecklingen och har närmast en obligationsliknande karaktär med sin direktavkastning runt 7 procent. Flera andra fastighetsbolag, som Balder, Corem och Klövern, har för övrigt följt Sagax exempel och emitterat preferensaktier som en del av sin upplåning. Men för den som vill ta del av Sagax snabba expansion är det stamaktien som gäller. Kombinationen av hög belåning och begränsat risktagande är tilltalande och talar för ett köp.

----

Den här artikeln publicerades ursprungligen i tidningen Börsveckan i nummer 9 den 27 februari. Är du intresserad av att prenumerera på Börsveckan, klicka här.