Logistikfastighetsbolaget Tribona har inte fått någon direkt lyckad start på sin börsnotering i Stockholm. Medan fastighetssektorn i stort rusat fram på börsen har Tribonas aktie haft förtvivlat svårt att lyfta. Facit för 2014 blev en uppgång på 2 procent att jämföra med branschindexets uppgång på 39 procent.

Tribona flyttade sin aktie från Oslobörsen till Stockholm i maj 2013. Vid det tillfället ägde Tribona 20 fastigheter värderade till knappt 6,3 miljarder kronor. Bolaget hade då, och har fortfarande, som målsättning att bygga upp ett bestånd värt 10-12 miljarder kronor.

Nästan det första bolaget gjorde efter börsnoteringen var dock att sälja av en av sina största fastigheter, värd cirka 930 Mkr. Fastigheten var uthyrd till Ica som vid det tillfället var en väl stor hyresgäst hos Tribona så försäljningen bidrog till att sänka risken i verksamheten en aning.

Vid utgången av årets tredje kvartal värderades Tribonas fastighetsbestånd till 5,65 miljarder kronor och facit lär se ännu sämre ut i bokslutsrapporten som presenteras om några dagar. I början av december ifjol såldes nämligen även bolagets största fastighet för 1,1 miljarder kronor. Även den var uthyrd till Ica så kundstocken kommer att diversifieras ännu mer. Fastigheter för knappt 250 Mkr har även köpts men allt annat lika är Tribonas fastighetsbestånd nu nere i drygt 4,8 miljarder. Inget vidare facit för ett bolag med uttalade tillväxtambitioner.

Hyresintäkterna har följt med nedåt och förvaltningsresultatet (resultatet rensat för värdeförändringar) har krympt. I det tredje kvartalet i år var det 35 Mkr att jämföra med 59 Mkr för ett år sedan.

Hyresintäkterna har dock inte bara krympt till följd av försäljningar. Tribona har även  drabbats av en del avflyttningar och vakanser vilka delvis fyllts upp till lägre hyresnivåer än tidigare. Vid utgången av det tredje kvartalet var uthyrningsgraden 91 procent att jämföra med 96 procent för ett år sedan.

Kända kommande avflyttningar och den låga inflationen (som påverkar hyresnivåerna) har under de tre första kvartalen 2014 dessutom inneburit att fastighetsvärdena fått skrivas ned med 207 Mkr.

Tribona fyllde i somras på kassan med närmare 300 Mkr i en nyemission. Med dagens belåningsgrad på drygt 60 procent räcker det till fastighetsaffärer för runt 800 Mkr. Den stora fastighetsförsäljningen i december lär ha fyllt på kassa och förvärvskapacitet ännu mer. Tribona har som sagt fortfarande målsättningen att nå ett fastighetsbestånd värt 10-12 miljarder så förvärv står rimligtvis högt på agendan.

Vd Per Johansson sade i samband med rapporten för det tredje kvartalet att antalet objekt på marknaden ökat på sistone och att det fanns en hel del att räkna på.

Den svenska transaktionsmarknaden för logistikfastigheter har annars varit rätt stabil de senaste åren. Efterfrågan finns där men utbudet begränsas av att många av fastigheterna har långsiktiga ägare och att det inte byggs särskilt många nya logistikfastigheter. En bidragande orsak till det är att de flesta inte vill bygga på spekulation samtidigt som kunderna i många fall inte vill vänta 1-1,5 år på att få flytta in.

I Tribonas tillväxtplaner ingår även nybyggnation av fastigheter, dock inte på spekulation utan först efter att ett långsiktigt hyresavtal har tecknats.

Logistikfastigheter ger i förhållande till många andra fastighetstyper bra direktavkastning (driftnettot i förhållande till fastighetsvärdet). Medan kontorsfastigheter i toppläge håller priser som ger direktavkastningar ned mot 4,5 procent ger motsvarande logistikfastigheter 6,5 procent. Den goda avkastningen på logistikfastigheter i kombination med en underliggande tillväxt i logistiksektorn gör att allt fler lockas till sektorn. Konkurrensen om objekten har därmed ökat de senaste åren.

I och med den nyligen genomförda försäljningen av sin största fastighet kommer intäkter och resultat att fortsätta nedåt även under 2015 för Tribona. Snittprognosen för 2014 års förvaltningsresultat är enligt databasen Factset 2,60 kronor per aktie. För 2015 spås hyresintäkter på cirka 400 Mkr vilket innebär ett tapp på drygt 8 procent. Lägre finansiella kostnader gör ändå att förvaltningsresultatet ökar till cirka 3,40 kronor per aktie. P/e-talen för de närmaste åren uppgår med de prognoserna till 14,7 respektive 11,2.

Fastighetsförsäljningarna påverkar resultaten negativt men Tribona är samtidigt finansiellt starkt och jämfört med substansvärdet i bolaget är värderingen låg. Eget kapital per aktie var vid utgången av det tredje kvartalet 40,20 kronor per aktie. Justerar vi även för nettot av uppskjuten skatt och underskotten i derivatportföljen landar det långsiktiga substansvärdet på hela 47,60 kronor per aktie. Aktiekursen på 38,20 kronor innebär en premie på nära 20 procent. Eget kapital väntas enligt Factset öka med drygt 5 procent om året de kommande åren.

Med låga resultatnivåer för tillfället väntas inte direktavkastningen i Tribona-aktien imponera de närmaste åren. För 2014 väntas direktavkastningen landa på 1,9 procent och för 2015 på 2,5 procent.

Tribonas intäkter och resultat har gått kräftgång en tid och bolaget behöver få fart på förvärvsaktiviteten och vända trenden. Resultaten väntas också öka de kommande åren, inte minst hjälpt av att ofördelaktiga låneavtal löper ut. En potentiell joker i Tribona är Klöverns ägarandel på strax under 30 procent. En strukturaffär kan inte uteslutas men för närvarande förefaller Klöverns huvudägare Rutger Arnhult vara nöjd med att kontrollera Tribona via dagens maktpost.

Tribona är inte den mest likvida aktien vilket man som investerare får ta hänsyn till. Förvärvsaktiviteten lär dock höjas i bolaget de kommande kvartalen. Balansräkningen är stark och i förhållande till substansvärdet ser värderingen attraktiv ut. Rekommendationen blir Köp.