Med en uppgång på nästan 60 procent sedan årsskiftet är fastighetsbolaget Fabege en av Stockholmsbörsens stora vinnare i år. Hela fastighetssektorn har gått urstarkt på börsen sedan sommaren och mindre bolag som Sagax och Balder noteras för ännu kraftigare uppgångar i år än Fabege.

Den allt starkare marknaden för fastighetsaffärer, i kombination med signaler om en förbättrad konjunktur samt förväntningar om fortsatt låga räntor, har fått ordentlig fart på sektorn på börsen. Utsikterna för branschen ser onekligen rätt goda ut för tillfället, inte minst i Stockholmsområdet. Riksbanken passade på tisdagen även på att dra ned sin räntebana för de kommande åren.

Fallande avkastningskrav trycker nu upp fastighetspriserna vilket leder till stigande resultat på sista raden. I Fabeges fall ökade resultatet före skatt med hela 628 miljoner kronor i det tredje kvartalet jämfört med förra året. Orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet svarade för 552 Mkr av förändringen.

Förvaltningsresultatet backade däremot från 245 Mkr förra året till 209 Mkr i årets tredje kvartal. Orsaken är att Fabege sålde av en stor mängd fastigheter till det delägda bolaget Tornet i början av året.

På jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 1 procent jämfört med förra året medan driftöverskottet föll med 3 procent. I omförhandlade kontrakt var hyresökningarna dock cirka 3 procent. Samtidigt märks fortfarande effekterna av finanskrisen i form av ökade vakanser. Vid utgången av det tredje kvartalet var vakansgraden 11 procent, oförändrat jämfört med läget vid halvårsskiftet och tre procentenheter högre än vid samma tidpunkt förra året.

Fabege, med bröderna Paulssons bolag Brinova samt investmentbolaget Öresund som största ägare, har idag ett fastighetsbestånd bestående av huvudsakligen kommersiella lokaler koncentrerat till Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Totalt äger Fabege 119 fastigheter värda 28,1 miljarder kronor. Förvaltningsfastigheterna svarar för knappt 24 miljarder av beståndet och återfinns till 61 procent i Stockholms innerstad och 31 procent i Solna.

Förädlingsfastigheterna, alltså renoveringsobjekt, är värda 2,4 miljarder kronor och fördelas mellan innerstaden, Hammarby Sjöstad och Solna. Projektfastigheterna, ej färdiga hus, värderas till 2,0 miljarder kronor och 15 procent utgörs av fastigheter utanför de tre kärnområdena.

Förädling och projektering är viktiga inslag i Fabeges affärsmodell och ett sätt att få upp lönsamhet och intäkter. Transaktioner är ett annat område där Fabege historiskt varit aktiva. Under det tredje kvartalet har fastigheter för 466 Mkr sålts vilket realiserat värdeförändringar på totalt 94 Mkr.

Av de tre fastighetsbolagen på Stockholmsbörsens large cap-lista är Fabege det som arbetar med störst finansiell risk. Målsättningen är att soliditeten inte ska understiga 30 procent och bolaget var under förra året nästan nere på den nivån. I det tredje kvartalet hade dock soliditeten ökat till 37 procent och belåningsgraden har samtidigt krympts från 65 procent till 60.

Den genomsnittliga räntebindningstiden i bolaget var under kvartalet 24 månader och snitträntan uppgick till 3,1 procent.

Fabeges vd Christian Hermelin konstaterar i rapporten att kontorshyresmarknaden fortsätter att utvecklas positivt och att kunderna numera signalerar ökande behov av bra lokaler, även utanför tullarna. Det finns dock en inbyggd tröghet i fastighetsbranschen där effekterna av den förbättrade marknaden tar många månader att leta sig in i resultaträkningarna.

Fabeges nyuthyrning i det tredje kvartalet var 52 Mkr och nettouthyrningen stannade vid 2 Mkr.

Riktningen är dock som sagt klart positiv på fastighetsmarknaden och på sikt kommer Fabeges substansvärde att lyfta till följd av minskade vakanser och fortsatt krympande avkastningskrav på marknaden. Hyresnivåerna väntas också röra sig sakta uppåt.

Fabege lyfter även fram möjligheterna i sin projektportfölj. Hittills under året har bolaget investerat 588 Mkr i projektfastigheter vilket under perioden genererat en värdetillväxt på 187 Mkr.

Även om fastighetsbranschen befinner sig i ett gynnsamt läge så är det som sagt en trögrörlig bransch och Fabeges substansvärde har hittills i år ökat med cirka 9 procent samtidigt som aktien som sagt rusat cirka 60 procent. Det innebär att den substansrabatt som aktien tidigare handlats med nu i princip är borta.

Många av konkurrenterna handlas med rejäla premier gentemot substansen men i Fabeges fall är det lämpligt att dra av drygt 10 kronor från substansvärdet eftersom det ungefär motsvarar de drygt 1,7 miljarder kronor som bolaget hotas att få betala i skatt om en pågående process mot Skattemyndigheten inte går bolagets väg.

Skattemyndigheten har fått rätt i de lägre instanserna och målet är nu överklagat till Kammarrätten. Slutligt besked kan dröja ytterligare något år.

Med hänsyn taget till detta så handlas även Fabege med en premie mot substansvärdet på cirka 15 procent.

Med sin storlek, geografiska position och aktiva affärsmodell känns Fabege som ett starkt kort i fastighetsbranschen. Aktien har dock rusat under de senaste månaderna och det känns som om verkligheten nu behöver komma ikapp kursen. För en långsiktigt placerare är Fabege fortfarande en intressant aktie, men på något kvartals sikt har Fabege rimligtvis bränt sitt bästa krut.

Rekommendationen blir Neutral.