Fastighetsbolaget Klövern rivstartade 2014 när bolaget redan i januari flaggade för att det hade för avsikt att köpa fyra fastigheter i Globen City (plus en i Solna) för 3,8 miljarder kronor. Totalt var det 140 000 kvadratmeter som köptes vilket i ett slag ökade ytan i beståndet med 6 procent.

Snabba och stora affärer är lite av huvudägaren och vd:n Rutger Arnhults stil. Sedan han tog över makten i Klövern från Erik Paulsson i slutet av 2011 och satte sig själv på vd-posten har tempot varit högt. Fastighetsportföljen har svällt från 255 fastigheter värda knappt 15 miljarder kronor till 401 fastigheter värda knappt 25 miljarder kronor vid utgången av det första kvartalet. Till det kommer Globen City-fastigheterna som inte hade tillträtts vid kvartalsslutet.

Det är en rask marsch som gått framför allt via förvärvet av börskollegan Dagon i början av 2012. Dagon-affären tillförde fastigheter till ett värde av 5,6 miljarder kronor men det var inte allt som långsiktigt passade in i Klövern. Arbetet med att renodla beståndet har pågått sedan dess och pågår fortfarande.

I och med köpet av Globen City-fastigheterna kommer Stockholmsregionen att utgöra cirka 50 procent av fastighetsvärdena i Klövern. Regionerna Göteborg och Malmö svarade vid utgången av det första kvartalet tillsammans för 12 procent av fastighetsvärdena och resten var utspritt över en relativt lång rad städer. Klövern har dock aviserat att huvudfokus framöver kommer att ligga på att växa i storstadsregionerna och Globenaffären får ses i ljuset av detta.

46 procent av fastighetsbeståndet är kontor, 35 procent industri/lagerlokaler, 8 procent är butiker och 11 procent är skolor, vårdlokaler och övrigt.

Klövern har sedan Rutger Arnhult tog över varit mycket aktivt när det gäller att emittera obligationer och preferensaktier. Det är ett sätt att finansiera expansionen vid sidan om banklån. Banklån ger fortfarande lägst räntor men obligationer och preferensaktier har andra fördelar som gör att de kan vara intressanta (bland annat kräver de oftast ingen säkerhet eller amortering och medger en högre belåningsgrad).

Bara i år har Klövern emitterat ett obligationslån på 1,1 miljarder kronor och knappt 2 miljoner nya preferensaktier. Preferensaktierna ger rätt till en årlig utdelning på 10 kronor men har i övrigt ingen del i Klöverns framtida tillväxt. Totalt har Klövern nu 20,4 miljoner preferensaktier vilka årligen alltså ska ha 204 Mkr i utdelning.

De snabbt stigande räntekostnaderna och ökade utdelningar till preferensaktieägarna har inneburit att resultatutvecklingen för stamaktieägarna varit skral de senaste åren. De senast rapporterade tolv månaderna summerar exempelvis till 2,82 kronor per stamaktie vilket bara är 6 procent mer än de 2,66 kronor som Klövern taktade då Rutger Arnhult tog över rodret i slutet av 2011.

De senaste kvartalen har dock resultaten börjat röra på sig. Det hänger delvis samman med den mildare vintern i år som inneburit lägre kostnader för snöröjning och uppvärmning vilket lyft driftöverskottet (bruttoresultatet). Klövern har också fyllt upp en del av de vakanser som bolaget har vilket även det höjer effektiviteten i förvaltningen.

Fortfarande finns dock mer att göra på den punkten. Räknat på yta var bara 81 procent av Klöverns fastighetsbestånd uthyrt vid utgången av det första kvartalet. Räknat på hyresvärdena var motsvarande siffra 90 procent. Kan Klövern fortsätta fylla upp vakanserna i beståndet kommer det att ge en bra skjuts åt resultaten.

Enligt databasen Factset väntas Klövern i år rapportera hyresintäkter på 2 580 Mkr vilket är drygt 16 procent mer än i fjol. Räntekostnaderna väntas öka snabbare än så men tack vare en förväntat stigande överskottsgrad (bruttomarginal) blir det ändå ett bra lyft i förvaltningsresultatet per stamaktie, upp 18 procent mot i fjol till cirka 3,20 enligt databasen Factset.

Även 2015 väntas bjuda på stark resultattillväxt för Klövern. Förvaltningsresultatet per stamaktie ökar i snittprognosen till cirka 3,75 kronor. De prognoserna ger p/e-tal på 10,5 för innevarande år och för nästa år faller det till 9,1. Klöverns aktie handlas för närvarande i nivå med substansvärdet som även det väntas växa i god takt i år och nästa år.

Prognoserna för de närmaste årens utdelningar ger direktavkastningar på 5,0 respektive 5,4 procent.

Klövern hade vid utgången av det första kvartalet en belåningsgrad på 65 procent. Preferensaktierna ingår inte i den siffran och deras utdelning motsvarar ungefär 25 procent av Klöverns väntade räntekostnader i år.

Finansiellt håller Klövern en högre risknivå än flertalet konkurrenter på börsen. Räntor plus utdelningar på preferensaktier motsvarar drygt 60 procent av driftöverskottet i Klövern medan bolag som Fabege, Fastpartner och Balder håller sig mellan 44 och 48 procent. Räntetäckningsgraden är också något lägre i Klövern än i dessa bolag.

Klövern värderas också lägre än de flesta branschkollegorna. När Placera nyligen kikade närmare på fastighetssektorn på börsen värderades Klövern cirka 30 procent lägre än snittet räknat på förvaltningsresultatet för de senaste tolv månaderna. Direktavkastningen var också högst av alla. Det fanns dock även andra aktier som låg bra till i vår lista som även har en lägre riskprofil som exempelvis Diös och Wihlborgs.

Den låga värderingen är lockande i Klövern liksom den höga direktavkastningen men vi kan samtidigt inte låta bli att oroas över bolagets finansiella profil. De senaste årens tröga underliggande resultattillväxt gör också att vi gärna avvaktar halvårsrapporten för att se hur mycket av de senaste kvartalens resultatförbättringar som var en effekt av den mildare vintern.

Sammantaget landar vi därför i en Neutral rekommendation på Klövern.

För den som enbart är intresserad av utdelningar finns även Klöverns preferensaktie som lämnar 10 kronor om året i utdelning. Med dagens kurs innebär det en direktavkastning på 6,2 procent. Som preferensaktieägare får man dock inte del i bolagets utveckling och vinsttillväxt utan aktien liknar mer en obligation.

Eftersom utdelningen alltid är 10 kronor gäller även för Klöverns preferensaktier, precis som för obligationer, att förändringar i ränteläget påverkar kursen på preferensaktien.