Fastighetsbolaget Balder är de senaste årens verkliga snabbväxare i branschen. Bolaget firar nästa år tioårsjubileum i sin nuvarande form. På den tiden har fastighetsportföljen ökat i värde från 2,7 miljarder kronor vid utgången av 2005 till de 33,7 miljarder som var facit vid halvårsskiftet i år.

Balder tillhör den grupp av fastighetsbolag som flitigt utnyttjat alternativ finansiering för sin expansion. Preferensaktier och obligationer har emitterats i omgångar och vid halvårsskiftet hade Balder 10 miljoner preferensaktier utestående som totalt får 200 Mkr i utdelning årligen.

Resultatmässigt har dock de stigande utdelningarna på preferensaktier motverkats av sjunkande räntenivåer och resultatutvecklingen för stamaktieägarna i Balder har varit stark de senaste åren med en brant stigande aktiekurva som följd.

Med förbättrad tillgång till bankfinansiering och ett fortsatt stort intresse för obligationer och preferensaktier håller Balder även fortsättningsvis köptrycket väl uppe. Hittills under 2014 summerar nettoköpen till hela 4,5 miljarder kronor.

Kontor och bostäder är Balders huvudsakliga fastighetstyper men på senare år har den snabba expansionen skett inom allt fler områden. Hotell har varit ett tema i år med förvärv av 16 hotellfastigheter för sammanlagt 2,7 miljarder kronor. I fjol köptes även ett större bestånd av miljonprograms-bostäder på sju orter runt om i Sverige.

Vid halvårsskiftet i år bestod Balders fastighetsbestånd till 38 procent av bostäder, 32 procent var kontor, 14 procent handelslokaler och 16 procent övrigt (där bland annat den växande samligen hotell ingår).

Den relativt höga andelen bostäder i Balders fastighetsportfölj lägger en trygg grund i verksamheten och balanserar upp en aggressiv tillväxtstrategi inom andra fastighetsslag. Bostäder i storstadsregioner är, om de tas om hand på rätt sätt, en mycket trygg investering eftersom det så gott som alltid finns en efterfrågan på dem och vakanserna är mycket låga. Kassaflödena blir därmed pålitliga.

Det var efter finanskrisen som Balders vd och huvudägare Erik Selin valde att slå ihop Balder med ett av sina andra bolag, Din Bostad, som var helt inriktat på bostäder. Balder behövde i spåren av krisen stärka upp kassaflödena och stabilisera verksamheten. Fsionen med Din Bostad åstadkom det på ett effektivt sätt.

Balder är baserat i Göteborg och regionen Göteborg/Väst svarar för 31 procent av fastighetsvärdet. Stockholm står för 34 procent, Öresundsområdet för 18 procent, region Öst för 11 procent och Norr för 6 procent. 65 procent av fastighetsvärdet återfinns således i Stockholm och Göteborg och det är två starka marknader för tillfället med en stor efterfrågan på såväl bostäder som kontor.

Finansiellt håller Balder en belåningsgrad på sina fastigheter på 57 procent. Det är en relativt låg siffra (särskilt med tanke på den höga andelen bostäder i beståndet) som hjälps upp av stigande fastighetspriser och preferensaktierna som inte redovisas som en skuld utan som eget kapital. Enligt bolagets beräkningar räcker det löpande rörelseresultat som Balder idag har kapacitet att leverera till att betala räntor och utdelning på preferensaktier 2,4 gånger om (enbart räntorna täcks 3,2 gånger om). Det är väl över målsättningen om en räntetäckningsgrad på 1,5 gånger.

Kombinationen av stigande räntor och vakanser skulle bli jobbig för Balder men de brukar å andra sidan inte inträffa samtidigt. Viker konjunkturen håller Riksbanken som regel räntorna låga och tvärt om. Riksbankens egen prognos är att en första höjning av reporäntan sker först i slutet av nästa år.

Ett nytt hot mot, inte bara Balder utan, hela fastighetsbranschen seglade upp på radarn i somras i form av Företagsskattekommitténs förslag om ny företagsbeskattning. Ett av alternativen i kommitténs förslag skulle kraftigt minska möjligheterna att dra av räntekostnader. För fastighetsbolag är det en stor post och förslaget skulle innebära 3,2 miljarder mer i skatt för branschen som helhet.

Utredningen beställdes för några år sedan av finansminister Anders Borg och riktigt vad som händer med det efter regeringsskiftet är oklart. Fastighetssektorn tappade mark på börsen när förslaget först blev känt men har sedan dess till största delen återhämtat sig.

Räknat på de fastigheter som ägdes vid årsskiftet har Balder för närvarande en intjäningsförmåga (räknat som förvaltningsresultat) på 6,47 kronor per stamaktie. Jämfört med aktiekursen 93 kronor ger det ett p/e-tal på 14,4. Det långsiktiga substansvärdet var vid halvårsskiftet 70,82 kronor per stamaktie vilket innebär att aktien handlas med en premie på drygt 30 procent mot substansen.

Balders värdering är hög till följd av en lång period av snabb vinsttillväxt. Förvaltningsresultatet per stamaktie var vid halvårsskiftet i år nära 70 procent högre än får två år sedan. Det är en imponerande utveckling som så klart har haft en bra draghjälp av fallande räntor och en stark fastighetsmarknad. Värderingen känns dock i dagsläget lite väl hög och multiplarna skulle i våra ögon behöva komma ned en aning.

I det korta perspektivet väljer vi därför att avvakta i aktien och rekommendationen stannar vid Neutral.

Balder lämnar ingen utdelning på sina stamaktier men preferensaktierna ger 5 kronor per kvartal. Direktavkastningen på preferensaktien är med nuvarande kurs 5,7 procent.

Kursen på preferensaktien styrs av det allmäna ränteläget och marknadens bedömning av risken att bolaget inte kommer att kunna lämna utdelning. Som preferensaktieägare får man dock bara utdelning och har i övrigt ingen del i Balders tillväxt.