Tack vare sitt kommersiella fastighetsbestånd är Wallenstam fortfarande huvudsakligen ett Göteborgsföretag. Räknat i kvadratmeter har bolaget idag 54 procent av sin uthyrningsbara yta i Göteborg, 41 procent i Stockholm och resterande 5 procent i Helsingborg.

Bostäder svarar för knappt 60 procent av fastighetsbeståndet och där är Stockholm den största marknaden med närmare två tredjedelar.

Totalt värderas Wallenstams alla fastigheter till drygt 22,6 miljarder kronor. Bolaget är mycket aktivt både vad gäller köp och försäljningar av fastigheter och nybyggnation av hyreslägenheter. Under årets första nio månader såldes fastigheter för drygt 700 Mkr medan fastigheter för 730 Mkr köptes och lika mycket till investerades i nybyggnation.

Målsättningen är att producera totalt 2 500 lägenheter mellan åren 2008 och 2012 vilket blir cirka  500 stycken om året. Wallenstam har för närvarande cirka 600 lägenheter under produktion och 300 stycken kommer att byggstartas runt årsskiftet.

Den höga andelen bostäder ger en stabilitet i bolaget men medför också en relativt låg avkastning. Nettointäkterna från hyror (driftnettot) i förhållande till värdet på fastigheterna ger en direktavkastning för Wallenstam på 4 procent på hela beståndet vilket inte lämnar särskilt mycket över efter administrations- och räntekostnader till att dela ut till aktieägarna och finansiera fortsatt expansion.

Nyproduktion och försäljning är därför en viktig del i Wallenstams verksamhet. Värdeökningen i de färdigbyggda fastigheterna har de senaste åren legat kring 40-50 procent vilket agerar motor för värdetillväxten i bolaget. Försäljningarna, som ofta sker till bostadsrättsföreningar, har hittills i år skett till nivåer som ligger knappt 30 procent över Wallenstams egna värderingar. Det bidrar till att finansiera fortsatta projekt.

Substansvärdet i Wallenstam uppgick vid utgången av det tredje kvartalet till 209 kronor per aktie. Målsättningen är att lyfta substansvärdet till 300 kronor vid utgången av 2012. En effektivare förvaltning, fler och större affärer samt fortsatta värdeökningar i fastighetsbeståndet ska leda dit.

Att hyra ut bostäder i Stockholm, Göteborg och Helsingborg är inte svårt och vakansgraden i lägenheterna är noll. I det kommersiella beståndet är vakansgraden 4 procent. Totalt med bostäderna är 98 procent av den uthyrningsbara ytan uthyrd för Wallenstam. Belåningsgraden i fastighetsbeståndet är 52 procent.

Hittills i år har Wallenstam skrapat ihop ett förvaltningsresultat på 265 Mkr. Det är 12 Mkr lägre än i fjol vilket bland annat beror på fler anställda och även på kostnader för ett syntetiskt optionsprogram i bolaget. Den kalla och snörika vintern gav också höga kostnader under början av året och som ett led i att få bättre kontroll över elkostnaderna har Wallenstam beslutat om att bli helt självförsörjande på el via investeringar i vatten- och vindkraftverk.

Investeringarna i förnyelsebar energi, huvudsakligen vindkraftverk, ska år 2012 motsvara det egna behovet. De investeringar som hittills gjorts motsvarar 75 procent av behovet.

Wallenstams aktie har i år stigit 31 procent på Stockholmsbörsen och handlas för närvarande till 168 kronor. Substansvärdet vid utgången av det tredje kvartalet uppgick som sagt till 209 kronor varav eget kapital utgjorde 160 kronor och uppskjuten skatt resterande del.

Med dagens aktiekurs handlas Wallenstam således med en rabatt mot substansen på knappt 20 procent. Att döma av de försäljningar som gjorts är dessutom värderingen av fastigheterna låg i Wallenstams böcker.

Det är inte någon ovanligt stor rabatt för Wallenstam som historiskt har haft en efterhängsen rabatt. Det är inte bolaget nöjt med och de senaste tio åren har Wallenstam utnyttjat rabatten till att återköpa egna aktier motsvarande drygt en tredjedel av aktiekapitalet vilket så klart har bidragit till att lyfta substansvärdet per aktie.  Aktien har de senaste tio åren stigit från 12,50 till 168 kronor, en uppgång på cirka 1 250 procent.

Behovet av bostäder är stort i storstadsområdena Stockholm och Göteborg och senast på tisdagen flaggade bostadsminister Stefan Attefall för att behoven bara kommer att öka de kommande åren. Efterfrågan på hyresrätter är stor i Stockholmsområdet och möjligheten att höja hyrorna ökar nästa år då taket för allmännyttan, som är hyresledande, tas bort och de kommunala bolagen får hårdare vinstkrav.

Wallenstam delade förra året ut 3,25 kronor per aktie och en oförändrad nivå skulle ge en direktavkastning på cirka 2 procent.

Wallenstam är ett bolag med en mycket stabil verksamhet, relativt goda finanser och med ett fokus på att skapa aktieägarvärde. Förvaltningen är aktiv och med den stora efterfrågan på bostäder i storstadsregionerna är förutsättningarna goda för fortsatt stora värdeökningar i nybyggnadsprojekten. Förutsättningarna borde även vara bättre än på länge för att få ned substansrabatten.

Med en stark period bakom sig på börsen tidigare i år kan en något mer långsiktig syn på aktien vara nödvändig. Men även på ett par kvartals sikt tror vi att Wallenstam-aktien har mer att ge och rekommendationen blir Köp.