Fastighetsbolaget Wihlborgs klarade 2012 bra. Hyresintäkterna ökade drygt 4 procent och förvaltningsresultatet likaså. Bolaget fortsätter också sin imponerande svit av kvartal med positiv nettouthyrning. 20 stycken är bolaget uppe i nu, alltså fem år i rad utan ett enda kvartal med fler uppsagda avtal än nytecknade.

En starkt bidragande orsak till att bolaget kunnat upprätthålla den sviten är Wihlborgs projektverksamhet. Under fjolåret investerade bolaget knappt 1,1 miljarder kronor i ny-, om-, och tillbyggnader av fastigheter. Det var ovanligt mycket och normalt sett har investeringarna legat kring 600-700 Mkr om året.

600 Mkr är också vad bolaget räknar med att investeringarna blir i år. Nystartade projekt lär bli färre i år. Wihlborgs har som krav att projekten ska vara uthyrda till 75 procent med kontrakt på 8 år innan spaden sätts i marken. Den gränsen blir svårare att nå när intresset för att flytta blivit lägre bland kunderna.

Bröderna Paulsson kom in som huvudägare i Wihlborgs 1990 och än i dag är Erik Paulssons Brinova huvudägare i bolaget med drygt 10 procent av rösterna. Efter Wihlborgs köp av Fabege 2004 delades verksamheten upp geografiskt mellan Stockholm och Öresund. Öresundsdelen hamnade i Wihlborgs medan Fabege tog Stockholmsdelen.

Sedan avknoppningen 2005 har fastighetsbeståndet ökat i värde från drygt 7,2 miljarder till knappt 19,9 vid utgången av 2012. Antalet fastigheter har samtigit gått från 190 stycken till 253 stycken.

I Malmö och Helsingborg är Wihlborgs den största aktören inom kommersiella fastigheter. Ett stort utbud och ett välkänt namn menar Wihlborgs gynnar bolaget nu när tiderna blivit lite sämre även i Öresundsregionen. Skåneregionens tillväxt bedöms ha uppgått till 0,8 procent i fjol.

Den dämpade ekonomiska aktiviteten gör kunderna är lite mer avvaktande. Det tar enligt Wihlborgs längre tid att slutföra förhandlingar och kunderna är över huvudtaget mindre benägna att flytta. Effekten märks hittills tydligast på lager- och industrisidan, enligt vd Anders Jarl.

Dockanområdet i Malmö har varit, och är fortfarande, ett guldägg i Wihlborg. Där har bolaget tillsammans med Peab och JM utvecklat hela stadsdelen sedan år 2000. I dag har Wihlborgs 140 000 kvadratmeter under förvaltning i Dockan och möjlighet att utveckla ytterligare 70 000 kvadratmeter. Värdemässigt är Västra Hamnen i Dockanområdet det största förvaltningsområdet för Wihlborgs.

Totalt i Malmö förvaltar Wihlborg drygt 640 000 kvadratmeter vilket utgör 45 procent av den totala uthyrningsbara ytan i fastighetsbeståndet. Hyresnivåerna är dock högre i Malmö och räknat i hyresvärde svarar Malmö för 53 procent av beståndet. Helsingborg svarar för 32 procent, Lund för 10 och Köpenhamn för 5 procent.

Köpenhamn är ett intressant område för framtiden. Danmark har haft ekonomiska problem ända sedan 2006 och fastighetsmarknaden har drabbats hårt. Wihlborgs vd Anders Jarl har länge talat om möjligheterna i Köpenhamn på sikt men samtidigt påpekat att det ännu är lite för tidigt att köpa med tanke på den fortsatt höga arbetslösheten i Danmark.

Det hindrade dock inte Wihlborgs från att under fjolåret göra ett par förvärv i bolagets prioriterade områden i västra delen av Köpenhamn, i områdena Herlev och Ballerup.

Sysselsättningen är tillsammans med räntenivåerna den viktigaste faktorn när det gäller efterfrågan på kontorslokaler. Dels är sysselsättningen en konjunkturindikator men behoven av nya lokaler minskar så klart också när antalet anställda sjunker.

Uppsägningstiderna på hyreskontrakten brukar vara långa, tre kvartal är vanligt, så en vikande efterfrågan tar lite tid att slå igenom i form av ökade vakanser. Arbetsmarknaden i Skåneregionen var stark under 2011 då sysselsättningen ökade med 2,3 procent. I fjol dämpades utvecklingen och Öresundsinstitutets prognos är att sysselsättningen ökade med 0,3 procent. I Danmark var sysselsättningsutveclingen negativ i fjol men väntas vända till svagt positiv i år.

Under 2012 köpte Wihlborgs fastigheter för netto 658 Mkr. Dessa väntas enligt databasen Factset bidra till att Wihlborgs i år ökar hyresintäkterna med drygt 8 procent till 1 627 Mkr. Förvaltningen väntas vara nästan lika effektiv som i fjol och överskottsgraden (som är en slags bruttomarginal för fastighetsbolag) spås landa en halv procentenhet lägre än 2012 på 72,5 procent.

Förvaltningsresultatet landar i snittprognosen på 746 Mkr vilket per aktie blir 9,71 kronor. Wihlborgs aktie handlas för närvarande till 11 gånger detta (10,6 om vi justerar för utdelningen på 4 kronor per aktie som dras den 24 april) vilket är en ganska normal nivå bland fastighetsbolagen.

Eget kapital justerat för uppskjuten skatt på värdeförändringar i fastighetsbeståndet (som i praktiken aldrig betalas) och underskott i derivatportföljen (som inte påverkar kassaflödena) uppgick vid årsskiftet till knappt 104 kronor. Aktien handlas således i nivå med substansen.

Wihlborgs är ett kvalitetsbolag och på dagens nivåer ser aktien ganska rimligt värderad ut. Den finansiella risken är relativt låg med en belåningsgrad på 59 procent och en genomsnittlig ränta på 3,55 procent med en bindningstid på i snitt 7 år.

I ett lite kärvare konjunkturläge och med lite svårare att finansiera fastighetsaffärer med banklån har intresset från institutioner och utlänska köpare koncentrerats till de bästa fastigheterna i de bästa lägena. Det gynnar Stockholmsområdet där vi också såg ett fortsatt bra intresse för fastigheter i fjol. Den trenden tror vi håller i sig ett tag till och för närvarande föredrar vi därför fastighetsbolag med större Stockholmsexponering än Wihlborgs har, alternativt lägre värdering.

Rekommendationen blir Neutral.