Wihlborgs hemmamarknad i Öresundsområdet har börjat återhämta sig efter finanskrisen även om regionens utveckling hålls tillbaka av Köpenhamnsområdet. Danmark föll tyngre än Sverige under krisen och har inte återhämtat sig i samma takt. Å andra sidan dämpas effekten av att den svenska delen av Öresundsområdet klarade sig bättre än resten av Sverige.

Enligt bedömningar av Öresundsinstituttet väntas bruttoregionalprodukten i Skåneområdet ha ökat med 4,7 procent förra året och väntas öka med 3,1 procent i år.

Wihlborgs har drygt 83 procent av sitt fastighetsbestånd i de båda städerna Malmö och Helsingborg. Resterande fastigheter återfinns i Lund och Köpenhamn. 72 procent av fastigheterna rymmer kontor och butiker, 27 procent är industri och lagerlokaler och resten projekt/mark.

Största ägare i Wihlborgs är bröderna Paulsson via maktbolag Brinova med drygt 10 procent av kapital och röster. Ordförande Erik Paulsson har även tidigare varit vd för Wihlborgs.

2010 blev ett bra år för Wihlborgs. Rörelseresultatet i fastighetsförvaltningen ökade med 11,6 procent till 604 Mkr och bruttomarginalen, som i fastighetsbolag kallas överskottsgraden, uppgick till hela 72 procent.

Med fastigheter i Skåne var snöproblemen i början av 2010 inte fullt lika stora för Wihlborgs som för många andra fastighetsbolag. Kostnaderna för takskottning var dock 10 Mkr under året och även uppvärmningskostnaderna tyngde överskottsgraden.

Under 2010 köpte Wihlborgs fastigheter för knappt 1,3 miljarder kronor samtidigt som fastigheter såldes för cirka 250 Mkr. De totala hyresintäkterna ökade med fem procent till 1 294 Mkr. Wihlborgs har låtit marknadsvärdera hela sitt fastighetsbestånd inför bokslutsrapporten. Värdet bedömdes vid årsskiftet uppgå till 16,7 miljarder kronor.

Vakanserna är låga och uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 94 procent. Det är främst i Lund och Köpenhamn som det finns lediga kontorsytor.

Lund har på sistone drabbats av flera tunga neddragningar då bolag som Sony Ericsson, ST Ericsson och Astra Zeneca bantat sina verksamheter i staden. Wihlborgs vd Anders Jarl räknar med att vakanserna i Lund kommer att klättra upp mot 15 procent, från dagens 10, för kontorslokaler de kommande kvartalen men bolaget tror fortfarande långsiktigt på Lund och köpte vid årsskiftet ytterligare en fastighet i centrala staden.

Inte heller fastighetsmarknaden i Köpenhamn väntas ta någon ordentlig fart ännu på ett tag. Under det fjärde kvartalet sjönk snitthyrorna för de bästa lägena i staden medan de i alla andra större nordiska städer steg något, enligt siffror från fastighetsrådgivaren Jones Lang Lasalle. Vakanserna ökade också något i Köpenhamn.

Anders Jarl räknar med att kunna göra bra affärer i Köpenhamn under innevarande år. I dagsläget svarar Köpenhamn för drygt 7 procent av Wihlborgs totala bestånd men Anders Jarl räknar på sikt med att staden ska upp i nivå med beståndet i Malmö vilket skulle innebära 8 miljarder kronor till från dagens cirka 1,2 miljarder.

I Malmö och Helsingborg har dock marknaden kommit längre i återhämtningen. Vakanserna är nere på sådana nivåer att hyrorna nu börjar stiga. För fastigheter i bästa läge i Malmö räknar Jones Lang Lasalle med en uppgång på cirka 5 procent i hyrorna under 2011.

Wihlborgs hade vid årsskiftet en belåningsgrad på fastigheterna på 59,6 procent och en räntetäckningsgrad på 3,1. Den genomsnittliga räntan låg på 3,6 procent vid årsskiftet och den genomsnittliga bindningstiden på lånen var 26 månader.

Enligt databasen Factsets sammanställning av analytikerprognoser väntas Wihlborgs öka hyresintäkterna med drygt 7 procent i år till cirka 1 390 Mkr. Kassaflödet från rörelsen, som är nära besläktat med förvaltningsresultatet, väntas landa på 630 Mkr vilket per aktie blir cirka 17,90 kronor. Med den prognosen uppgår fastighetsrörelsens p/e-tal för innevarande år med nuvarande aktiekurs till cirka 10,3.

Att köpa och sälja fastigheter är en viktig del av Wihlborgs affärsidé och bolaget investerade till exempel under 2010 drygt 850 Mkr i det befintliga beståndet i syfte att höja värdet. De sex fastigheter som såldes under 2010 gav en avkastning på investeringarna på drygt 45 procent. Wihlborgs har som policy att hälften av reavinsterna från fastighetsförsäljningar ska delas ut tillsammans med hälften av förvaltningsresultatet efter schablonskatt.

Styrelsen föreslår för 2010 en utdelning på 7 kronor per aktie vilket innebär en direktavkastning på 3,8 procent.

Substansvärdet i Wihlborgs uppgick vid årsskiftet till 170 kronor per aktie vilket innebär att aktien handlas med en premie på knappt 9 procent mot substansen.

Fastighetsmarknaden väntas vara fortsatt het de kommande åren bland annat till följd av att hyrorna nu börjat röra sig uppåt. Wihlborgs räknar också med att genomföra fler transaktioner i år än under 2010.

Bolagets aktiva affärsmodell öppnar intressanta möjligheter för framtiden, inte minst i Köpenhamn där det borde finnas möjlighet att göra bra affärer en tid framöver. Marknaden i Stockholm är fortfarande hetast i Sverige, men effekterna sprids allt mer och under fjärde kvartalet märktes en ljusning även i Malmö-området.

Wihlborgs har en hög lönsamhet i förvaltningen och investeringarna i de befintliga fastigheterna ger bra avkastning. Värderingen av kassaflödena känns attraktiv och även om de mindre marknaderna Lund och Köpenhamn släpar efter något så blir rekommendationen Köp.