Wihlborgs har en stabil intjäning och räknar med ett förvaltningsresultat på minst 535 Mkr i år. Det innebär en förbättring med 18 procent till 14,80 kronor per aktie. I fjol var motsvarande resultat 12,09 kronor i fjol.

Resultatförbättringen är framförallt en följd av högre hyresintäkter och lägre räntekostnader. Under de tre första kvartalen ökade hyresintäkterna med 7 procent genom indexeringar, omförhandlingar, nyuthyrningar, hyresintäkter från fastigheter som förvärvades 2008 samt projekt som färdigställts. Något lägre driftskostnader medförde att driftsöverskottet förbättrades med 8 procent till 673 Mkr.

Finansnettot förbättrades under perioden med 16 Mkr till 250 Mkr. Räntenettot motsvarar en genomsnittlig ränta på 3,89 procent. Vid slutet av perioden var räntan 3,11 procent vilket indikerar en ytterligare förbättring av finansnettot under det fjärde kvartalet.

Wihlborgs räknar inte med några värdeförändringar i fastighetsbeståndet under fjärde kvartalet. Förutsatt ett förvaltningsresultat på 535 Mkr blir vinsten efter aktuell och uppskjuten skatt cirka 460 Mkr vilket motsvarar 12,70 kronor per aktie.

För 2008 delade Wihlborgs ut 6,50 kronor per aktie. Det blir sannolikt minst lika mycket för 2009. Men ska man strikt följa den fastslagna utdelningspolicyn, som baserar sig på det löpande resultatet belastat med en schablonskatt på 28 procent, så ska utdelningen sänkas. 

Wihlborgs fastigheter är belägna i Öresundsregionen och främst i Malmö och Helsingborg. Drygt 40 procent är industri- och lagerlokaler medan drygt 50 procent består av kontors- och butiksfastigheter.

Bolaget har internt beräknat värdet av fastighetsbeståndet per den sista september till 14,1 miljarder kronor. Det totala hyresvärdet är 1 341 Mkr och de kontrakterade hyror 1 240 Mkr. Den aktuella direktavkastningen på bolagets förvaltningsfastigheter är 7,4 procent.

Enligt bolagets beräkningar uppgår det egna kapitalet till 4,8 miljarder kronor. Det motsvarar 131,80 kronor per aktie. Övervärden och obeskattade reserver är då belastade med 10 procents skatt istället för 26,3 procent. Med den högre skattebelastningen är eget kapital 114 kronor per aktie.

I början på 2009 handlades bolagets aktier kring 100 kronor. Det innebar en rabatt på cirka 25 procent. Vid aktuell kurs 132 kronor noteras aktien utan rabatt.

För ett par år sedan medförde låga räntor och extremt goda lånemöjligheter att de flesta fastighetsbolag på Stockholmsbörsen noterades med en premie i förhållande till det egna kapitalet. Idag ligger värderingarna i nivå med substansvärdet. Visserligen gynnas fastighetsbolagen kraftigt av den låga räntan men värdering kring eget kapital är ändå högt med hänsyn till den svaga marknadssituationen.

I Öresundsregionen är läget på fastighets- och hyresmarknaden bättre än i övriga delar av landet. Regionen väntas ha en tillväxt de närmaste två åren på 3,6 respektive 2,5 procent för de närmaste två åren. Arbetsmarknaden är bättre och varslen är färre än i övriga landet. Wihlborgs uthyrningsgrad ligger också kvar oförändrat på 93 procent.

Läget är alltså stabilt för Wihlborgs. Men utsikterna är inte direkt lysande i det kortare perspektivet. Wihlborgs räknar med oförändrade marknadshyror, svagt ökande vakanser på vissa delmarknader och en svag transaktionsmarknad 2010.

I ett perspektiv på 3-6 månader ser vi ingen "trigger" i aktien. Vår rekommendation för Wihlborgs blir neutral.