Hushållens skuldbörda är den största inhemska risken i svensk ekonomi, och vid nästa konjunkturnedgång kan den bli en riktigt stor utmaning. Det tror SEB:s chefsstrateg Johan Javeus.

Han konstaterar att priserna på bostadsmarknaden har visat försiktiga tecken på att lugna ned sig och kredittillväxten har trendat nedåt. Dock har inte något fruktat regelrätt fall ägt rum på bostadsmarknaden.

En av anledningarna är den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden, skriver Johan Javeus i ett marknadsbrev.

"Historiskt finns en stark korrelation mellan utvecklingen för huspriser och sysselsättning. Vår prognos är att 2011 kommer att bli ytterligare ett bra tillväxtår i Sverige och att sysselsättningen fortsätter att öka samtidigt som arbetslösheten sjunker. Det borde alltså ge stöd åt huspriserna", skriver Javeus.

En annan faktor som stöttar bostadspriserna är att vi under en lång följd av år haft ett lågt byggande.

"Sverige hamnar i botten när man jämför storleken på våra bygginvesteringar i bostäder med andra länder. Även om bostadsinvesteringarna väntas öka under kommande år så kommer det att ta lång tid att bygga bort den brist som 15 år av underinvesteringar skapat".

Andra förklaringar till varför det är rimligt att huspriser och kredittillväxt kan öka snabbare idag än tidigare är, åtminstone i Stockholm, att vårt konsumtionsmönster när det gäller boendet har ändrats.

"Vår bostad har helt enkelt blivit viktigare för oss och vi är därför beredda att lägga en större del av våra inkomster på boendet idag än tidigare. Om det är sant skulle det kunna motivera både högre bostadspriser och mer lån för finansieringen."

Javeus skriver att det dock är svårt att hitta något stöd för detta i statistiken. Boendets andel av hushållens totala konsumtionsutgifter har varit stabil på cirka 30 procent under de senaste 30 åren. Vad som också är tydligt är att prisuppgången på bostäder sammanfaller med en mångårig trend av fallande räntor.

"Om räntan faller och vi fortfarande är beredda att lägga lika mycket av vår inkomst på boendet så blir den enkla slutsatsen att vi istället kan betala mer för huset eller lägenheten. Bostadspriserna och räntan fungerar alltså som kommunicerande kärl".

Han skriver att då realräntor har varit i en nedåtgående trend i 15 års tid och idag ligger nära noll är det svårt att se hur den trenden skulle kunna fortsätta. Det gör att såvida vi inte är beredda att lägga mer av våra inkomster på boendet, vilket det historiska mönstret motsäger, så är det svårt att ser hur bostadspriserna och utlåningen skulle kunna fortsätta öka i den snabba takt vi sett de senaste åren.

Ännu svårare blir det enligt Javeus om man tar med i beräkningen att räntekostnaderna nu väntas stiga i takt med att Riksbanken höjer räntan. SEB räknar med att Riksbanken kommer att höja reporäntan till strax under 4 procent fram till hösten 2012 vilket borde ge rörliga bostadsräntor på mellan 5 och 6 procent, att jämföra med 3,75 procent idag.  Och skulderna kommer att bli allt mer kännbara för hushållen i takt med att räntorna stiger, menar Javeus.

"Slutsatsen är att även om en hårdlandning på bostadsmarknaden de närmaste åren inte är ett huvudscenario så är det ändå den största inhemska risken för svensk ekonomi i dagsläget. Den stora utmaningen kommer den dag vi går in i nästa konjunkturnedgång med en större skuldbörda än någon gång tidigare."