Fabeges vd Christian Hermelin har all anledning att vara nöjd med börsåret 2010. Fabege-aktien noteras med ett par veckor kvar av året för en kursuppgång på drygt 70 procent. Med sin inriktning mot kommersiella lokaler i Stockholm och Solna är bolaget mycket väl positionerat att ta del av de allt ljusare utsikterna på fastighetsmarknaden.

"Stockholms innerstad är historiskt den mest volatila hyresmarknaden i Sverige. Vårt fokus på innerstaden och tillväxtlägen i kombination med vår projektportfölj gör att vi är det fastighetsbolag som gynnas mest av högkonjunktur och tillväxt", säger Christian Hermelin när placera.nu träffar honom på Fabeges nya kontor i Arenastaden i Solna.

Området som byggs i anslutning till den nya nationalarenan är en viktig pusselbit för Fabeges framtid. Totalt väntas cirka 15 miljarder kronor investeras i området och för Fabeges del handlar det om investeringar för cirka 5 miljarder kronor.

I början av december sålde Fabege 16 fastigheter i oprioriterade områden för 1 350 Mkr och därmed var den geografiska renodlingen av beståndet i stort sett klar. Efter detta återfinns Fabeges fastighetsbestånd i Stockholms innerstad. men även i Hammarby Sjöstad, Arenastaden och Solna Business Park.  På sikt kan dock nya områden komma att bli prioriterade.

"Oavsett om det gäller en enskild fastighet eller ett helt område så sker ett kontinuerligt utbyte av beståndet mot fastighetersom har en större potential än det befintliga. Vi kan till och med tänka oss att lämna hela områden när de är färdigutvecklade och inne i en förvaltningsfas. Men det är många år innan det är aktuellt", säger Christian Hermelin.

Norra Stationsområdet, på gränsen mellan Stockholm och Solna, nämner han som ett område som är intressant för framtiden.

De ljusare tiderna till trots så är det fortfarande relativt svårt att hitta intressanta fastigheter att köpa. De goda kassaflöden som fastigheterna genererar i kombination med förväntingar om fortsatt stigande priser gör att få ägare väljer att sälja i dagsläget. Fabege har dock redan en stor projektportfölj att ösa ur och har inget skriande behov av förvärv.

"Vi har som mål att investera ungefär 1,5 miljarder om året och tjäna 300 miljoner kronor på det och som det ser ut idag så har vi i princip möjlighet att klara oss i tio år på dagens projektportfölj om vi är riktigt duktiga på att hitta kunder", säger Christian Hermelin.

Att hitta kunder är över lag något som står högt på agendan för Fabege. De många projekten innebär ökade vakanser, bland annat i Arenastaden och i Hammarby Sjöstad, och fokus ligger nu på att få ned dessa.

"Nummer ett för oss är att sänka våra vakanser i det befintliga beståndet och att attrahera kunder till nya projekt. I en starkare hyresmarknad ser jag goda förutsättningar för att vår strategi med bra hus i bra lägen och projektportföljen ska ge skörd och sänka vakanserna. Det är intäktssidan vi jobbar allra mest med, där måste vi bli ännu bättre", Christian Hermelin.

Det starka 2010 inleddes lite knackigt för fastighetsbolagen. Den kalla och snörika vintern ledde till höga kostnader för snöröjning, vilket tyngde det första kvartalet i år. Frågan är om inte även 2010 kommer att avslutas med högre kostnader till följd av den tidiga vintern.

"En viss effekt kan det säkert bli i det fjärde kvartalet, men ingen jättepåverkan. Det som kostade allra mest i det första kvartalet var att hacka ned is från taken och det har ännu inte varit ett lika stort problem. Däremot finns en farhåga för första kvartalet", säger Christian Hermelin.

Fastighetsbolagen tillhörde den sektorn som tog mest stryk under slutet av 2008 då finanskrisen tryckte upp räntorna. Fabege var inget undantag och aktien nådde som lägst cirka 20 kronor efter att ha toppat i 97 kronor drygt ett år tidigare - ett ras på hela 80 procent. Synen på den finansiella risken i bolaget har ändrats något som en följd av den resan.

"Vi hade inte varit på 60 procents belåningsgrad idag om det inte hade varit en finanskris, det får man nog erkänna. Men man ska väl lära sig av de erfarenheter vi fått och jag tror inte att vi ska ligga på 65 procent som vi gjorde ett tag", säger Christian Hermelin och fortsätter:

"I och med att vi jobbar med många projekt så har vi inte direkt optimerat vår direktavkastning och då behöver vi vara lite vaksamma."

För tillfället ser han inte några tecken på att den positiva trenden på fastighetsmarknaden inte ska fortsätta även nästa år.

"I Stockholms innerstad är vakanserna redan nu nere på sådana nivåer där du fått en hyresökning. I förorterna generellt så har du inte fått det ännu, men från att ha varit ett tryck nedåt på hyrorna så väntas sig alla nu att de ska börjas tryckas uppåt."

"Idag ser jag inget som talar för att prognosmakarna skulle ha fel om nästa år. Vi har god sysselsättningsökning på kontorssidan i Stockholm. Det är en optimism och våra kunder frågar efter ytor", konstaterar Christian Hermelin.