Fastighetsbolagen har några riktigt bra år bakom sig på börsen. I takt med de stora stimulanserna, dirigerade av centralbankerna världen över, har räntorna fallit kraftigt och de belånade fastighetsbolagen har njutit frukten av det.

Det handlar inte bara om lägre räntekostnader utan minst lika mycket om stigande fastighetsvärden i takt med att avkastningskraven skruvats ned, liksom att fler investerare sökt sig till sektorn där fler transaktioner lett till stigande priser.

I juni 2009 låg räntan på en femårig statsobligation på 3,95 procent som högst. I mitten av april i år bottnade den på -0,09 procent. Räknat mellan samma datum har fastighetsbolagens branschindex stigit över 260 procent, inklusive utdelningar.

Men från bottennivån för räntan i april har uppgången varit snabb – och dessutom accelererande de senaste dagarna. Den femåriga statsobligationen ligger i skrivande stund på 0,41 procent – den högsta nivån hittills i år.

Skälet till den snabba ränteuppgången är en stigande oro – eller tillförsikt – över att inflationen kanske trots allt är på väg att återkomma. Amerikansk makrodata har stabiliserats samtidigt som Europakonjunkturen visat tecken på att ha bottnat.

Veckans inflationsstatistik för maj i EMU-området var lite högre än väntat. Det är små förändringar, men givet de låga räntenivåerna som marknaden kom ifrån får det stor effekt. Det bidrog i hög grad till veckans kraftiga ränteuppgång.

Ränterörelserna har knappast gått fastighetsinvesterarna förbi. Graferna här nedan visar branschens utveckling på börsen de senaste tre månaderna samt branschens utveckling i relation till räntan.

Under de tre senaste månaderna har börsens fastighetsindex SX8600pi backat 11,3 procent. En sak är slående: Den närmast perfekta negativa korrelationen mellan räntan och fastighetsbolagen på börsen.

Det kan jämföras med börsens breda index (OMXSpi) som under samma period bara gått ned 0,7 procent. Lägger vi tillbaka utdelningarna är nedgången i fastighetsbolagens index fortfarande betydande. Senaste kvartalets nedgång summeras då till 9,3 procent.

Man kan tycka att den ränteuppgång vi sett inte borde betyda så mycket för fastighetsbolagen. Det är en uppgång från en extremt låg nivå och sett i ett historiskt perspektiv befinner vi oss fortfarande på en låg nivå.

Dagens räntenivåer kommer på inget sätt utlösa en kris i fastighetsbranschen, däremot ser vi tydligt hur det påverkar investerarnas humör. Man måste helt enkelt komma ihåg varifrån vi kommer.

I våras hade vi ett läge på börsen när flera fastighetsbolag handlades med premie på sina fastighetsinnehav, det vill säga investerare tog för givet att priserna på fastigheter skulle fortsätta stiga och var villiga att betala överpris för att vara exponerade mot sektorn. När tillnyktringen kommer och pendeln svänger tillbaka till substansrabatten är det en stor rörelse i aktiekurserna.

Kanske är det vi ser nu början på en större korrigering, eller rentav en punktering på en bubbla. Fastighetsbolagen har gått som raketer på börsen de senaste sex åren och rörelsen är till stor del driven av en kontinuerligt lägre ränta. Om vi står inför en reverserad trend, och om så bara långsam återgång till mer normala räntenivåer, så kommer det att ligga som en blöt filt över fastighetsbolagen.

Vi vet inte var räntan ligger om ett år och inte med säkerhet att fastighetsbolagen ska fortsätta ned. Däremot ser har onekligen risken för en sådan utveckling ökat.