Fastighetsbolagen tillhör de stora vinnarna på Stockholmsbörsen under 2010. Bolag som Balder, Sagax, Fabege och Fast Partner har fått se sina aktier lyfta med mellan 50 och 130 procent under året. Att fastighetsbolagen skulle bli vinnare i år var det nog inte så många som hade tippat i början av året.

Ledtiderna är långa inom fastighetsbranschen och effekterna från finanskrisen väntades fortsätta att sätta spår i verksamheterna i år i form av stigande vakanser. Dessutom väntades räntorna klättra relativt snabbt uppåt med start under våren.

Till råga på allt inleddes året med den kallaste och mest snörika vintern i mannaminne. Kostnaderna för att värma upp och framför allt hacka ned is och skotta taken på fastigheterna steg kraftigt och satte press på driftnettona under det första kvartalet.

Framåt vårkanten började det dock stå allt mer klart att Riksbanken nog skulle komma att höja räntorna i en tämligen maklig takt till följd av problemen i omvärlden. Låga räntor gynnar fastighetsbolagen på en rad sätt.

Dels direkt genom lägre kostnader för lånen, som i snitt uppgår till drygt 7 miljarder kronor per bolag, dels är räntan en viktig komponent när fastighetsbeståndet värderas. Sist men inte minst blir avkastningen på fastigheterna mer attraktiv i jämförelse med exempelvis statsobligationer, om räntorna är låga.

Om en svag internationell konjunktur dämpade ränteförväntingarna så höll den svenska konjunkturen desto bättre fart och efterfrågan på kontorsytor i Stockholms innerstad växte sig allt starkare. Det bidrog till att sätta fart på transaktionsmarknaden och såväl utländska som inhemska aktörer blev allt mer intresserade av att investera i fastigheter.

I takt med att efterfrågan på fastigheter ökade så steg också priserna. Med start i maj tog även fastighetsbolagen fart uppåt på börsen. Det stora rycket skedde i september och då rök de rabatter gentemot substansvärdena som fastighetssektorn dittills hade handlats med all världens väg.

En titt bland de 17 fastighetsbolag som har sin hemvist på Stockholmsbörsen ger inte några tydliga mönster över vad vad det är som har premierats av investerarna. De tre största raketerna: Balder, Sagax och Fabege skiljer sig rätt mycket åt sett till storlek och inriktning. Balder har ett stort bestånd av bostadsfastigheter, medan Sagax huvudsakligen har lager och industrifastigheter samtidigt som Fabege har kontor.

Med fortsatt goda utsikter för svensk ekonomi inför nästa år och förväntningar om relativt måttliga räntehöjningar från Riksbanken finns goda förutsättningar för fortsatt stigande substansvärden i fastighetbranschen nästa år.

Vakansgraderna i Stockholms innerstads kontorsmarknad har redan kommit ned till sådana nivåer att hyrorna börjat tryckas uppåt och effekten sprids nu som ringar på vattnet ut till övriga marknader.

2011 ser därmed ut att bli ett bra år för fastighetsbolagen.

Här är en genomgång av börsens 17 fastighetsbolag:

Hufvudstaden

Fastigheter: 48% Kontor, 45% Butik/Restaurang, 4% Lager, 3% Garage

Geografi: 47% Stockholm Östra City, 41% Stockholm Västra City, 12% Göteborg

Börsvärde: 16 524 Mkr

Aktien i år: +41%

Kurs/substans*: 105%

Belåningsgrad: 17%

Castellum

Fastigheter: 65% Kontor/Butik, 31% Lager/Industri, 4% Projekt och mark

Geografi: 33% Storgöteborg, 21% Öresundsområdet, 19% Storstockholm, 15%, Mälardalen, 12% Östra Götaland

Börsvärde: 15 420 Mkr

Aktien i år: +24%

Kurs/substans: 111%

Belåningsgrad: 51%

Fabege

Fastigheter: Cirka 80% Kontor, 8% Butiker, 6% Industri/Lager, 6% Övrigt

Geografi: 58% Stockholms innerstad, 30% Solna, 7% Hammarby Sjöstad, 5% Övriga Stockholm

Börsvärde: 12 776 Mkr

Aktien i år: +71%

Kurs/substans: 106%

Belåningsgrad: 60%

Atrium Ljungberg

Fastigheter: 51% Handelsfastigheter, 31% Kontor, 14% Övrigt, 4% Bostäder

Geografi: 29% Stockholms innerstad, 52% Övriga Stockholm, 10% Uppsala/Mälardalen, 9% Övriga Sverige

Börsvärde: 11 242 Mkr

Aktien i år: +30%

Kurs/substans: 106%

Belåningsgrad: 46,1%

Wallenstam

Fastigheter: 50% Bostäder, 24% Kontor, 13% Butik, 4% Utbildning, 3% Industri/Lager

Geografi: 54% Göteborg, 41% Stockholm, 5% Helsingborg

Börsvärde: 9 266 Mkr

Aktien i år: +35%

Kurs/substans: 83%

Belåningsgrad: 52%

Kungsleden

Fastigheter: 26% Äldreboende, 24% Industri/lager, 13% Skola, 10% Kontor, 8% Butik, 6% Vård

Geografi: Fastighetsbestånd spritt över 130 kommuner i hela Sverige. 62% i kommuner med färre än 100 000 invånare.

Börsvärde: 8 293 Mkr

Aktien i år: +23%

Kurs/Eget kapital per aktie: 122%

Belåningsgrad: 63,8%

Wihlborgs

Fastigheter: 70% Kontor, 28% Industri/lager, 2% Projekt/mark

Geografi: 54% Malmö, 32% Helsingborg

Börsvärde: 7 378 Mkr

Aktien i år: +45%

Kurs/substans: 122%

Belåningsgrad: 61,1%

Klövern

Fastigheter: 54% Kontor, 20% Industri/lager, 15% Utbildning/vård/övrigt, 11% Butik.

Geografi: Tio större orter i mellansverige varav Kista, Karlstad, Västerås, Linköping svarar för 60%.

Börsvärde: 5 529 Mkr

Aktien i år: +45%

Kurs/substans: 114%

Belåningsgrad: 62%

Balder

Fastigheter: 46% Bostäder, 34% Kontor, 13% Butiker, 7% Övrigt.

Geografi: 34% Stockholm, 32% Göteborg/Väst, 15% Öresund, 11% Öst, 8% Norr.

Börsvärde: 3 961 Mkr

Aktien i år: +125%

Kurs/Eget kapital per aktie: 101%

Belåningsgrad: 66,4%

Brinova

Knutpunkt i bröderna Paulssons bolagssfär. Cirka 55 procent fastigheter samt 45 procent aktier i övriga sfärbolagen Fabege, Wihlborgs, Klövern, Diös, Tornet, Platzer.

Fastigheter: 59% Logistikfastigheter, 30% Butik/kommersiellt, 5% Omsorg, 6% Projektfastigheter.

Geografi: Mellersta och södra Sverige

Börsvärde: 2 708 Mkr

Aktien i år: +37%

Kurs/substans: 81%

Belåningsgrad: Cirka 65% på fastigheterna.

Fastpartner

Fastigheter: 63% Produktions- och lagerfastigheter, 24% Kontor, 9% Butiker, 4% Bostäder och hotell. Geografi: Stockholm 82%, Gävleborg 10%, Väst 8%.

Börsvärde: 2 460 Mkr

Aktien i år: +44%

Kurs/substans: 103%

Belåningsgrad: 63,7%

Heba

Fastigheter: Cirka 93% Bostäder, 7% Kommersiella lokaler.

Geografi: 96% Stockholms förorter och innerstad, 4 % Borlänge.

Börsvärde: 2 452 Mkr

Utv i år: +20%

Kurs/substans: 98%

Belåningsgrad: 30,4%

Sagax

Fastigheter: Kommersiella fastigheter främst inom lager och lätt industri.

Geografi: 40 % i Stockholm, 32 % Svealand och södra Sverige, 28 % Utomlands, främst Finland.

Börsvärde: 3 309 Mkr (varav 998 Mkr preferensaktier)

Aktien i år: +88%

Kurs/substans: 310%

Belåningsgrad: 69%

Corem Property

Fastigheter: 38% Lager, 34% Industri, 16% Kontor, 7% Handel, 5% Övrigt.

Geografi: Stockholm 38%, Mellansverige/Väst 29%, Mälardalen 13%.

Börsvärde: 2 546 Mkr (varav 846 Mkr preferensaktier)

Aktien i år: +3%

Kurs/Eget kapital per aktie: 103%

Belåningsgrad: 78%

Catena

Fastigheter: Handelsfastigheter utanför stadskärnorna (cirka 82% av hyresintäkterna kommer från Bilia).

Geografi: 46% Stockholm, 29% Göteborg, 25% Öresundsregionen.

Börsvärde: 1 527 Mkr

Aktien i år: +50%

Kurs/substans: 126%

Belåningsgrad: 53%

Diös

Fastigheter: 45% Kontor, 22% Butiker, 18% Övrigt, 10% Industri/Lager, 5% Bostäder

Geografi: Dalarna och norra Sverige. 23% Östersund, 20% Falun, 19% Gävle, 15% Borlänge

Börsvärde: 1 457 Mkr

Aktien i år: +43%

Kurs/substans: 102%

Belåningsgrad: 69,8%

Dagon

Fastigheter: Kommersiella fastigheter, varav 75% i förvaltning, 24% i förädling och 1% projektfastigheter.

Geografi: Verksamt i hela Sverige men Öresund/Skåne och Storstockholm utgör 26 respektive 24% av totala fastighetsvärdet.

Börsvärde: 1 434 Mkr

Aktien i år: +6%

Kurs/substans: 85%

Belåningsgrad: 68,8%

*Substansvärde: Eget kapital plus uppskjuten skatteskuld. Kungsleden, Balder och Corem redovisar inte uppskjuten skatteskuld.