Fastighetsaktierna har gått sämre än börsen i snart fyra år. Under våren handlades sektorn till mer än 20% rabatt mot substansvärdet, enligt SB1 Markets.

I augusti är läget detsamma. Bara fem noterade fastighetsbolag handlas till premie.

Men spridningen är stor. Castellum har stigit drygt 20% på tolv månader efter försäljningar och återköp för 4,6 mdr kr under halvåret. Balder och Sagax har fallit över 20%. Hufvudstaden står stilla.

Två marknader

Fabeges rapport visar på ett bra sätt vad som händer på fastighetsmarknaden. Bakom snittet döljer sig två marknader. I Stockholms innerstad föll avkastningskravet till 4,09% från 4,13%. I Solna, där nästan halva portföljen ligger, låg det kvar på 4,82%.

Avkastningskravet är den direktavkastning en köpare kräver. Ju lägre krav, desto högre värde på samma hyra.

Hufvudstaden bokför sina Stockholmsfastigheter till 3,7-4,2% och Göteborg till 4,7-5%. Marknadshyran för moderna kontor i Bibliotekstan och kring Norrmalmstorg bedöms till mellan 7 000 och 10 200 kr per kvm och år.

Färre nedskrivningar

Nedskrivningarna har i praktiken upphört. Hufvudstaden skrev upp beståndet med 121 Mkr under halvåret, mot -247 Mkr samma period i fjol.

Castellums nedskrivningar krympte till -147 Mkr från -800 Mkr, Fabege skrev upp med 120 Mkr i andra kvartalet. Atrium Ljungberg är undantaget med -295 Mkr.

Affärerna återvänder

Svenska fastigheter omsattes för runt 111 mdr kr under första halvåret, ungefär 50% mer än året innan. Fastighetsrådgivaren CBRE noterade cirka 39 mdr kr redan i första kvartalet. Kontor stod för 28% av volymen, bostäder för 23% (resten står exempelvis för industri och logistisk).

En av de största affärerna kom i juni. Wihlborgs köpte Castellums bestånd i Skåne för 13,3 mdr kr, 95 fastigheter med ett hyresvärde på 1 130 Mkr. Uthyrningsgraden var 85%, vilket gav 5% i initial direktavkastning. Priset låg cirka 4% under bokfört värde.

Vakansen faller

Hyresvakansgraden exklusive utvecklingsprojekt för Hufvudstaden sjönk till 4,7% från 6,9% ett år tidigare. Bruttoresultatet ökade 6% och resultatet efter skatt mer än fördubblades till 593 Mkr.

Två detaljer är särskilt intressanta. Avkastningskravet lämnades oförändrat på 4,1% trots uppskrivningen, som i stället förklaras av högre hyror. Och tre externa värderare kom enligt rapporten fram till 14,6 mdr kr för nio av fastigheterna, medan Hufvudstaden själv bokför dem till 14 mdr kr. Bolaget värderar alltså sina fastigheter försiktigare än experter på marknaden.

Göteborg är fortsatt det svaga benet, pressat av ett stort utbud nyproducerade kontor. Kvarteret Johanna har hyresavtal på 24 600 kvm av totalt 31 400 kvm efter att New Wave Group och Tången Industrikapital tecknat under kvartalet, men den större resultateffekten kommer först 2027. NK Retail förbättrade bruttoresultatet till minus 27 Mkr från minus 37 Mkr. NK Retail är den detaljhandel som Hufvudstaden driver i egen regi i varuhusen, utöver att bolaget äger husen och varumärket.

Uppskrivningarna drivs nu av högre hyror snarare än av lägre avkastningskrav. Det är en långsammare motor, men en som fungerar även när räntan står still.

Riskerna ligger åt andra hållet. Genomsnittsräntan för flera fastighetsbolag stiger och Riksbanken har flaggat för att en höjning blivit mer sannolik.