D. Carnegie & Co:s aktie har mer eller mindre dubblat kursen under det senaste året. Bolaget har börjat leverera på de löften som gjordes i samband med introduktionen i maj 2015 och substansvärdet växer nu snabbt. Pådrivet av en allmänt stark fastighetsmarknad hade det vid halvårsskiftet ökat med dryga 50 procent jämfört med för ett år sedan.

Fastighetsportföljen består uteslutande av bostäder i miljonprojekten från 60-70 talet. Dessa är i stora behov av upprustning och själva kärnan i D. Carnegies verksamhet är det renoveringsarbete som pågår i högt tempo. Bolaget sysselsätter runt 400 hantverkare som klarar av att renovera 1 000 lägenheter om året.

Drygt 60 procentav D. Carnegies lägenheter ligger i Storstockholmsområdet. Resterande bostäder är spridda över Norrköping, Eskilstuna, Uppsala, Katrineholm och Strängnäs.

Istället för att som vanligt renovera hela trappuppgångar i stöten så jobbar istället D. Carnegie  lägenhet för lägenhet i takt med att hyreskontrakten omsätts. Det skapar minimalt med motstånd bland de boende eftersom ingen tvingas på hyreshöjningar de inte är beredda att betala för. Det stället dock stora krav på en effektiv arbetsgång för att bli lönsamt och det har D. Carnegie också visat sig ha. Modellen kallas för Bosystem och är en hårt industrialiserad process där material köps in direkt från lågkostnadsländer och lokala hantverkare anlitas.

Kostnaden för att helt rensa ut en lägenhet och bygga upp nytt kök, badrum och så vidare landar i bolagets egna räkneexempel på cirka 5 500 kronor per kvadratmeter. För en genomsnittlig lägenhet blir det drygt 400 000 kronor.

I de cirka 600 lägenheter som D. Carnegie färdigställde under första halvåret i år kunde hyrorna höjas med nära 40 procent i snitt. Som sagt påtvingas dock inga hyresgäster renoveringar de inte önskar. Intresset uppges hittills ha varit stort och de renoverade lägenheterna snappas som regel upp av familjer som redan bor i områdena.

Med högre hyra och bättre driftekonomi följer starkare kassaflöden men också en högre värdering av de renoverade lägenheterna. Hittills har D. Carnegie fått tillbaka nästa dubbelt upp av vad de investerat i form av värdeökningar. Under första halvåret i år har 411 Mkr investerats i de befintliga fastigheterna. Värdeökningen under samma period har varit 845 Mkr. Däri ligger dock även effekten av en allmänt stigande fastighetsmarknad.

D. Carnegie avser att inom kort även börja bygga nya bostäder inom de områden som bolaget redan äger bostäder i. Vissa av områdena är relativt luftigt bebygda och bolaget gör idag bedömningen att detaljplaner för cirka 400 000 kvadratmeter bostäder kan komma att godkännas fram till år 2020.

Nybyggda lägenheter håller betydligt högre hyror än nyrenoverade och eftersom D. Carnegie redan äger marken blir det en väldigt lönsam affär att bygga nytt. Nybygda fastigheter skulle även bidra till att lyfta hela områdena ett snäpp.

I mitten av juli meddelade D. Carnegies huvudägare Kvalitena att de tillsammans med Svensk Bolig Holding och Frasdale avtalat om att sälja motsvarande knappt en tredjedel av aktiekapitalet till det amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone. De får tillträde till aktierna i november och då väntas även ett budpliktsbud på minst 100 kronor per aktie att lämnas. Aktien står i dagsläget i dryga 106 kronor så det blir sannolikt som vanligt en ren formalitet. Det ger dock en bra krockkudde i aktien fram till dess.

Vid halvårsskiftet summerade substansvärdet per aktie i D. Carnegie till 85,05 kronor vilket innebär att aktien handlas med en premie mot substans på 25 procent.

D. Carnegie värderar i sin halvårsrapport sina fastigheter till cirka 12 000 kronor per kvadratmeter. I Rinkeby i Stockholm har dock bolaget nyligen sålt en fastighet till en nybildad bostadsrättsförening för motsvarande 16 850 kronor kvadraten. Det var för den specifika fastigheten 88 procent över bokfört värde. Det finns således sannolikt stora övervärden i bolagets balansräkning vilka inte syns i dagens substansvärde.

De löpande renoveringarna bör allt annat lika enligt D. Carnegies egna räkneexempel tillföra runt 5 kronor per aktie och år i substansvärde. Fortfarande är bara cirka 8 procent av det nuvarande beståndet renoverat så bolaget kommer att ha fullt upp i många år framöver.

Därtill kommer potentialen i nyproduktion av bostäder och en fortsatt förvärvsdriven tillväxt. D. Carnegie har hittills varit aktiva på transaktionsmarknaden både på köp- och säljsidan då beståndet renodlas mot bostäder i närheten av, eller i, Stockholmsområdet.

D. Carnegie & Co har många järn i elden för närvarande men uppenbarligen anser bolagets huvudägare, som rimligtvis har god insyn i verksamheten, att 100 kronor per aktie är en bra nivå att sälja på. För den som är beredd att se lite långsiktigt på investeringen tycker vi dock fortfarande att bolaget och aktien ser intressant ut.

Bostadsbristen är stor och behoven av upprustning i miljonområdena är likaledes stora. Viljan att betala en högre hyra för ett bättre boende tycks finnas där och kön för att få ett boende hos D. Carnegie är i dagsläget sex år lång. Sammantaget behåller vi vår köprekommendation.