Atrium Ljungberg (31 kr) är ett av Stockholmsbörsens stora fastighetsbolag. Beståndets tyngdpunkt är i Stockholm och inom kontor.

Dagens Atrium Ljungberg kom till genom en fusion 2006 av Stockholmsfokuserade byggmästarebolaget Ljungberg och Coop-ägda köpcentrumägaren Atrium. Sedan fusionen har många av Atriums köpcenter ute i landet sålts av, exempelvis A6 i Jönköping och Kupolen i Borlänge. Pengarna har istället satsats i framförallt utveckling av bolagets fastigheter i Stockholm samt på mindre kompletterande förvärv.

Idag är Coop Östra (föreningen som driver Coop i Stockholm med omnejd) största ägare i Atrium Ljungberg med 24% av kapitalet och 19% av rösterna. Näst största ägare är familjen Ljungberg genom bolaget Tagehus med 12% av kapitalet och 10% av rösterna. Medlemmar av familjen Ljungberg har dessutom stora privata aktieposter. Räknas dessa aktier in är det familjen som är den största ägaren.

Atrium Ljungbergs portfölj är som sagt väldigt viktad mot Stockholm och kontor. Bolagets fastigheter återfinns i kluster. Viktiga kluster är Slussen, Hagastaden och Sickla. Ett blivande viktigt kluster är Slakthusområdet som ligger nära Globen. Där utvecklar Atrium Ljungberg en i praktiken helt ny stadsdel i det gamla industrilandskapet.

Just projektutvecklingen är central i Atrium Ljungberg. Bolaget avser investera upp mot 35 miljarder kr eller nästan dubbla börsvärdet den kommande tioårsperioden. Framförallt handlar det om fortsatt nybyggnation i bolagets kluster Sickla, Hagastaden och Slakthusområdet. Det förväntade driftnettobidraget från de idag pågående projekten motsvarar 4,6% av den totala investeringen inklusive markvärdet.

Drabbad av kontorsdöden

En sak vi reagerar på är att Atrium Ljungberg har en hög vakansgrad om 12%. Vi uppfattar det som att vakanserna främst finns på kontorssidan. Kontorsmarknaden har varit trög generellt de senaste åren med ökad andel distansarbete och minskade kontorsytor som följd. Vi noterar att Fabege som också äger kontor i bra lägen i Stockholm har 14% i vakansgrad.

Sedan pandemin då en inte oväsentlig andel av kontorsarbete började göras på distans har det talats om en kontorsdöd. Så som vi uppfattar det här fenomenet är det framförallt mindre attraktiva kontor som drabbas då arbetsgivarna prioriterar mindre kontorsyta (då mer arbete sker på distans) men trevligare lokaler i bättre läge (för att locka in personalen till kontoret så mycket som möjligt). Framåt skulle man kunna tänka sig att mer användning av AI kommer leda till färre tjänstemän och ännu mindre behov av kontor.

Merparten av Atrium Ljungbergs bestånd är sådant som borde gynnas av en sådan trend. Bolaget har trevliga byggnader i bra lägen, framförallt i centrala lägen i Stockholm. En typ av kontorsbyggnader Atrium Ljungberg har ganska mycket av är gamla industrilokaler från början av 1900-talet som renoverats och anpassats för modernt kontorsarbete. Fastighetsräven Sven Olof Johansson har vid något tillfälle berättat för undertecknad att det är just denna typ av kontor som generellt är allra enklast att hyra ut.

Atrium Ljungbergs höga vakansnivå innebär nog att vakanserna finns lite här och där i beståndet. Två av Atrium Ljungbergs fastigheter kommer det nog att vara extra kämpigt med framöver. Dessa ligger nämligen på den plats i Sverige som kanske drabbats allra hårdast av kontorsdöden, nämligen Kista. De senaste åren har företagen flyttat i strid ström från Kista. Vakansgraden på Kistas kontorsmarknad börjar nu närma sig 30%. Och kommer stiga rejält ytterligare om Ericssons omtalade flytt faktiskt blir av. Kistas problem beror förmodligen delvis på att arbetsgivare prioriterat attraktivare kontor närmare stan. Men ett annat stort problem i Kista är den allt värre otryggheten i området där personal i bland inte ens vågar jobba över i rädsla för att bli angripna på vägen på vägen till tunnelbanan när rörelsen i området minskat senare på kvällen.

Atrium Ljungbergs två fastigheter i Kista står för 7% av bolagets hyresvärde. Än så länge är majoriteten av bolagets ytor i Kista uthyrda. Men det kommer snart att ändras. Redan nästa år flyttar Stockholms Universitet från Atrium Ljungbergs lokaler i Kista till Frescati. Universitetet är förmodligen Atrium Ljungbergs största hyresgäst i Kista med en fjärdedel av ytan. På tal om universitetscampus i Kista flyttade KTH i fjol den verksamhet som tidigare bedrevs i området till huvudcampus på Östermalm. KTH hade något år tidigare utsatts för ett bombattentat som förvisso inte skulle varit orsaken bakom flyttbeslutet.

På sikt tror vi att Atrium Ljungberg som har bra fastigheter kommer hitta hyresgäster till merparten av sina ytor och att vakansgraden kommer sjunka tillbaka. Fastigheterna i Kista kommer nog fortsatt att vara utmanande att göra något bra med. Bolaget verkar själva inse det och skrev i senaste rapporten ned värdet på Kista-fastigheterna.

Inte uppenbar uppsida

Sedan inflation och räntor steg 2022 har det rått en viss osäkerhet runt hur fastighetsbolagen ska värderas. Initialt när räntan gick upp skedde väldigt få transaktioner. Det gjorde att det marknadspris värderingsmännen fick fram baserat på jämförbara transaktioner var högre än vad det i praktiken gick att sälja fastigheterna för. Sedan dess har fastighetspriserna sjunkit något. Direktavkastningen på kontorshus i Stockholm har stigit från ungefär 3% vid inledningen av 2022 till ungefär 4% idag.

Atrium Ljungbergs fastigheter är bokförda till ett värde som ger 3,6% direktavkastning räknat med den nuvarande höga vakansen. Förmodligen motsvarar bolagets bokförda värden ungefär det tillgångarna skulle vara värda vid en styckning. Det finns dock inget som talar för att Atrium Ljungberg skulle vara på gång att avyttra tillgångar i någon större omfattning. Det redovisade substansvärdet om 53,90 kr per aktie är därför nog något som finns i teorin snarare än något aktieägarna kan vänta sig att få i handen.

Ett mer relevant perspektiv är förmodligen att vänta sig ungefär bolagets löpande intjäning i avkastning över tid. Det ser ut att bli runt 6% per år. Även om framtida projekt kommer addera något ytterligare ovanpå den siffran framstår det nog inte som tillräckligt attraktivt för ett generellt köpråd. Särskilt inte i det osäkra läget som råder på räntemarknaden med oro för att energikrisen återigen ska driva upp inflationen. Vi stannar vid ett neutralt råd för Atrium Ljungberg.

Vi gillar dock starkt Atrium Ljungbergs bestånd och det bolaget gör med sin projektutveckling. Atrium Ljungberg är en bra kandidat för den som specifikt vill vara exponerad mot fastighetsmarknaden i Stockholms innerstad med absolut omnejd.