Vid årsskiftet ägde bolaget fastigheter till ett värde av 2,7 miljarder kronor, men efter en lång rad förvärv är beståndet redan uppe i 6,5 miljarder kronor och bolagets intjäning ligger runt 12,50 kronor per aktie i årstakt.

Bakom Balders framgångar ligger huvudägaren Erik Selin som kontrollerar hälften av aktierna och som på kort tid profilerat sig som Sveriges nye fastighetskung. Utöver sitt engagemang i Balder är Selin delägare i Din Bostad och rattar vid sidan om ett privat fastighetsbestånd värt 9 miljarder kronor. De tredubbla engagemangen kan teoretiskt leda till intressekonflikter, men än så länge har Erik Selin lyckats hålla isär sina roller.

Balders affärsidé är att äga kommersiella fastigheter i utkanten av de tre storstadsregionerna. I dag ligger 42 procent av beståndet i Stockholm, 35 procent i Göteborg och 14 procent i Malmö. Kontor, handel och industri/lager dominerar, men Balder är inte främmande för att komplettera med fastigheter inom andra områden om det skulle visa sig lönsamt. Bolaget sticker inte under stol med att affärsstrategin är flexibel; huvudsaken är att göra bra affärer.

Trots Balders aggressiva förvärvsstrategi ligger bolagets tyngdpunkt inte primärt på fastighetshandel. Målsättningen är i stället att bygga upp ett bestånd för långsiktig utveckling och förvaltning. Dagens bestånd har en vakansgrad på 10 procent och ger en direktavkastning på 6,5-7 procent, vilket indikerar att Balder har köpt till hyggliga priser.

Samtidigt arbetar bolaget medvetet med en hög belåning. Soliditeten ligger i dagsläget runt 17 procent, vilket är under det interna koncernmålet på 20 procent. Lånestocken på 5,2 miljarder kronor löper huvudsakligen kort med en genomsnittsränta på 4,2 procent. Balder är med andra ord känsligt för ränteförändringar, även om bolaget i viss mån garderat sig med derivatavtal. Ett annat riskmoment är att beståndet inte håller någon särskilt hög klass, vilket kan märkas på vakanser och hyresnivåer i sämre tider.

Med nuvarande fastighetsbestånd har Balder en intjäningsförmåga motsvarande 12,50 kronor per aktie. Bolaget förfogar över stora förlustavdrag, vilket ger en obetydlig skattebelastning. Samtidigt innebär den höga skuldsättningen att Balder kommer att föra en återhållsam utdelningspolitik de närmaste åren.

Börsen tycks inte riktigt ha tagit till sig Balders ökade intjäningsförmåga. Dagens kurs runt 90 kronor speglar knappast bolagets ambitionsnivå och höga tempo. Visst kan det vara motiverat med en viss rabatt med tanke på de räntehöjningar som väntas under det närmaste året, men chanserna överväger.

Mikael Hårde