Balder har de senaste åren varit en verklig tillväxtraket bland de börsnoterade fastighetsbolagen. På fem år har värdet på fastighetsbeståndet i bolaget ökat från knappt 7 miljarder kronor till de dryga 22 miljarder som var det uppskattade värdet vid årsskiftet.

Vd och huvudägare Erik Selin har tillsammans med Klöverns Rutger Arnhult seglat upp som två nya stora maktfaktorer i branschen (tvåa och trea i branschtidningen Fastighetsvärldens ranking i fjol). De båda gjorde tidigare affärer tillsammans, bland annat i det börsnoterade Din Bostad som sedermera köptes ut av Balder. På senare år har de dock gått olika vägar.

Den höga affärsaktiviteten i Balder har bland annat kunnat ske tack vare att Erik Selin var tidigt ute med att hitta alternativa finansieringsmöjligheter vid sidan om banklån. Inte minst har emissioner av preferensaktier använts flitigt och suget efter dessa har varit stort i spåren av de allt lägre räntorna på obligationsmarknaderna. Preferensaktier har den fördelen att de inte som en obligation ökar skuldsättningen i bolaget utan hamnar som eget kapital i balansräkningen.

Någon ordinarie utdelning lämnar inte Balder utan alla medel används för att elda på tillväxten i bolaget. Preferensaktierna ger dock 20 kronor per aktie vilket med dagens kurs innebär en avkastning på 6,5 procent. Totalt fanns vid årsskiftet 6 miljoner preferensaktier vilket innebär årliga utdelningar på 120 Mkr.

Preferensaktier användes bland annat för att delfinansiera köpet av Spårvagnshallarna i Stockholm förra året. Affären var värd 1,1 miljarder kronor. Totalt köpte Balder under 2012 fastigheter för 3,7 miljarder kronor varav 40 procent var köp av bostäder i Köpenhamn.

Bostäder är generellt sett det tryggaste man kan äga i fastighetsväg. Sköter man bara om fastigheterna så är de nästan alltid fullt uthyrda och risken är mycket låg. När finanskrisen slog till blev därför införlivandet av Din Bostads hyresfastigheter ett sätt att balansera upp risken i det övriga beståndet i Balder.

Idag är belåningsgraden på fastigheterna 60 procent vilket är betydligt lägre än före finanskrisen då den var över 80 procent. Preferensaktierna bidrar så klart till detta. Fortfarande utgör bostäder 44 procent av beståndet i Balder. Kontor står för 36 procent av värdet, butiker för 13 procent och 7 procent är övrigt.

Geografiskt har Stockholm och Öresundsregionen inklusive Köpenhamn ökat sin vikt på senare år. Vid årsskiftet svarade Stockholm för 34 procent av värdet, Göteborgsområdet för 29 procent och Öresund för 22 procent. Övriga fastigheter återfinns till 8 procent i region öst och 7 procent i region norr.

Fastigheternas ekonomiska uthyrningsgrad var 94 procent vid årsskiftet. Förvaltningen av beståndet är tämligen effektiv med en överskottsgrad på 68 procent vilket är i nivå med exempelvis Fabege som ju har ett mycket koncentrerat fastighetsbestånd i Stockholm och Solna.

Stora förvärv och en effektiv förvaltning bidrog i fjol till att lyfta Balders förvaltningsresultat (som är rörelseresultatet justerat för värdeförändringar i fastighetsbeståndet och i derivatportföljen). Utfallet 691 Mkr var 34 procent högre än året innan.

Vd Erik Selin konstaterar i bokslutsrapporten att målsättningen även fortsättningsvis är att öka förvaltningsresultatet. Någon målsättning för ökningen har han inte utan taken får styras av den allmänna utvecklingen och av de affärsmöjligheter som eventuellt uppstår. Danmark pekas ut som en fortsatt intressant marknad för förvärv.

Erik Selins bedömning är att räntekostnaderna kommer att sjunka under innevarande år och att det kommer att fungera som en krockkudde som med marginal kommer att väga upp en eventuellt svagare konjunkturutveckling under året.

Den genomsnittliga räntan på Balders lån var vid årsskiftet 3,6 procent och den genomsnittliga bindningstiden var 4,8 år.

Med det bestånd som Balder ägde vid årsskiftet beräknar bolaget självt att det löpande förvaltningsresultatet uppgår till cirka 745 Mkr.  Per stamaktie motsvarar det 3,92 kronor. Enligt databasen Factset är det också ungefärligen vad de analytiker som följer bolaget förväntar sig för det innevarande räkenskapsåret.

Med dagens aktiekurs innebär det en värdering på 11,8 gånger det väntade förvaltningsresultatet. Till det kommer sedan effekten av eventuella fortsatta förvärv.

Substansvärdet per stamaktie var vid årsskiftet 50,37 kronor. Lägger vi på 5,40 kronor för underskotten i derivatportföljen (som löses upp under återstående löptid och aldrig realiseras) så handlas aktien med en rabatt på 17 procent mot substansen.

Balder har länge varit en av de mest populära fastighetsaktierna på Stockholmsbörsen. Efter finanskrisen värderades bolaget med en rabatt gentemot övriga sektorn eftersom Erik Selins snabba framfart sågs som lite riskabel. Det stora inslaget av bostäder i bolaget och den sänkta belåningsgraden har dock på senare år minskat riskerna betydligt.

Aktien är heller inte riktigt samma klipp som den en gång var, men värderingen är fortfarande långt ifrån avskräckande. Särskilt inte i ljuset av de senaste årens snabba tillväxt. Vi behåller därför vår köprekommendation på Balder.