Det faktum att fastighetsbolaget Kungsledens aktie är i princip oförändrad sedan årsskiftet döljer den berg-och-dalbana som aktien åkt på börsen i år. Efter att först ha klättrat 18 procent fram till mitten av april föll kursen med 30 procent på bara en månad. Därefter steg Kungsleden med 35 procent fram till dess att halvårsrapporten presenterades i mitten av augusti.

En justering av den framtida utdelningspolicyn tolkades då som att bolaget öppnade för en lägre utdelning i framtiden och det visade sig även att aktien handlades med en premie på nästan 10 procent mot det redovisade egna kapitalet per aktie, som uppgick till 49 kronor.

Sedan dess har aktien tappat igen och handlas nu några kronor under den nivån.

Den justering av utdelningspolicyn som bidrog till att fälla aktien går ut på att Kungsleden i framtiden visserligen ska fortsätta att dela ut hälften av det utdelningsgrundande resultatet men att hänsyn även ska tas till bolagets investeringsbehov, kapitalstruktur och ställning i övrigt.

Enligt databasen Factset väntas dock inte Kungsleden frångå utdelningsmålet i år. Bolaget valde i halvårsrapporten att upprepa prognosen om att det utdelningsgrundande resultatet i år kommer att uppgå till 600 Mkr. Per aktie blir det 4,40 kronor och analytikernas snittprognos för årets utdelning är just hälften, 2,20 kronor per aktie.

Den kalla vintern medförde dock ökade kostnader för alla fastighetsbolag och Kungsledens vd Thomas Erséus konstaterar i halvårsrapporten att prognosen för helåret blivit "mer utmanande" efter den tröga starten på året. Det som ändå gör att han räknar med att nå helårsprognosen är att transaktionsmarknaden vaknat till liv igen.

Det har inte varit så de senaste åren, men historiskt har Kungsleden genererat en ganska stor del av sina vinster genom fastighetstransaktioner. Under det andra kvartalet har dock volymerna på transaktionsmarknaden överraskat positivt, vilket Thomas Erséus tolkar som att marknaden nu är på väg uppåt igen.

Under det första halvåret sålde Kungsleden 39 fastigheter för sammanlagt 906 Mkr. Fastigheterna var bokförda till 892 Mkr och handelsnettot för perioden uppgick till 14 Mkr. Samtidigt köptes 10 fastigheter för totalt 799 Mkr.

Intäkterna under det andra kvartalet uppgick till 571 Mkr varav hyresintäkterna utgjorde 525 Mkr och intäkter från försäljning av modulbyggnader 46 Mkr. Intäkterna backade därmed 14,5 procent från året innan. Resultatet före skatt blev 132 Mkr jämfört med 244 Mkr förra året. De orealiserade värdeförändringarna i förvaltningsfastigheterna uppgick i det andra kvartalet till 84 Mkr medan lägre räntor sänkte värdet på de finansiella instrumenten med 102 Mkr.

Vakanserna fortsätter dessvärre att öka för Kungsleden. Den ekonomiska uthyrningsgraden föll till 90,4 procent i det andra kvartalet jämfört med 92,7 procent i det första kvartalet.

Vid halvårsskiftet uppgick Kungsledens fastighetsbestånd till 559 fastigheter varav 251 stycken ägs till 50 procent i det med tredje AP-fonden gemensamtägda bolaget Hemsö. Det bokförda värdet på fastigheterna var 21 866 Mkr. Kommersiella fastigheter utgjorde 43 procent av det bokförda värdet och lika mycket var publika fastigheter i Sverige. 7 procent vardera utgjordes av äldreboenden i Tyskland och modulbyggnader.

Geografiskt återfinns 39 procent av fastigheterna, räknat i bokfört värde, i de tre storstadsregionerna Storstockholm, Storgöteborg samt Öresundsregionen. Kungsleden äger fastigheter i 129 kommuner varav 54 procent av fastigheterna återfinns i kommuner med färre än 100 000 invånare.

Kungsledens låneportfölj uppgick vid halvårsskiftet till 14 139 Mkr och snitträntan i portföljen var 5 procent vilket är oförändrat sedan årsskiftet. Belåningsgraden uppgick samtidigt till 64,4 procent jämfört med 66 procent vid årsskiftet.

Kungsleden är indragen i en tvist med Skatteverket om skatter uppgående till totalt 1,12 miljarder kronor. Domar på 200 Mkr av dessa har gått Kungsleden emot och dessa är överklagade till Kammarrätten. Kungsleden gör bedömningen att en eventuell upptaxering skulle kunna dämpas av underskottsavdrag och att den likvidmässiga totaleffekten skulle kunna bli en kostnad på cirka 300 Mkr som värst.

Kungsleden har fortsatt att avisera fastighetsaffärer även under det tredje kvartalet, inte minst via Hemsö. Bolagets resultat i år kan även få en viss skjuts av fortsatt positiva värdeförändringar i fastigheterna i takt med att marknaden tinar upp allt mer.

Om Kungsleden klarar av att nå ett utdelningsgrundande resultat på 600 Mkr i år och utdelningen verkligen landar på 2,20 kronor uppgår direktavkastningen i dagsläget till 4,6 procent.

Givet att aktien för närvarande handlas i nivå med det redovisade egna kapitalet tror vi att aktien kan få svårt att lyfta särskilt mycket den närmaste tiden. Vi drar ned rekommendationen till Neutral.