Under 2008 hade Castellum ett förvaltningsresultat på 5,93 kronor per aktie. Det var bolagets bästa förvaltningsresultat någonsin. Det ser nu ut som om det blir en ny rekordnivå 2009. Förvaltningsresultatet är resultatet före värdeförändringar och skatt. Det är normalt det resultat som lägger grunden för bolagets utdelning. Det motiverade också en utdelningshöjning med 5 procent för 2008.

Under första kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 262 Mkr (225) vilket motsvarade 1,60 kronor per aktie (1,37). Förbättringen uppgick till 17 procent vilket framförallt förklaras av en lägre räntenivå. Under perioden hade en lägre genomsnittlig räntenivå en positiv effekt på räntenettot med 20 Mkr. Den genomsnittliga räntenivån minskade under perioden med 0,7 procentenheter till 3,7 procent. Därtill har resultatet påverkats positivt av högre hyresintäkter till följd av genomförda investeringar.

Castellum har i princip bara kommersiella fastigheter och är ett av de större fastighetsbolagen på stockholmsbörsen. Beståndet är koncentrerat till Stockholm, Göteborg, Malmö, östra Götaland och Mälardalen och har ett börsvärde på 29 miljarder kronor.  

Bolaget konstaterar att hyresmarknaden har försämrats som en följd av konjunkturen. Även om efterfrågan och nyuthyrningen ligger kvar på en bra nivå ökar uppsägningarna. Någon press på hyresnivåerna har bolaget däremot inte noterat och generellt sett är vakansgraderna fortsatt låga.

I fjol skrev Castellum ned beståndet med 1 260 Mkr. Under första kvartalet har bolaget skrivit ned beståndet med ytterligare 397 Mkr. Det motsvarar 1,0 procent av fastighetsvärdet. Trots det senaste årets nedskrivningar uppgår värdeförändringen under den senaste 6 års perioden till ca 2 miljarder kronor vilket motsvarar 2 procent per år.

Transaktionsvolymen av kommersiella fastigheter på den svenska marknaden har under den senaste tiden minskat väsentligt. Förklaringen är de kraftigt försämrade villkoren på kreditmarknaden. Den låga volymen innebär att fastighetsvärderingarna blir osäkra. Castellums bedömning är dock att säljarnas förväntade prisbild sjunkit vilket indikerar ytterligare prisnedgång. Det är alltså stor risk för ytterligare nedjusteringar kommande kvartal.

Castellum skriver också ned värdet på bolagets räntederivat med  109 Mkr. Nedskrivnigen är en följd av att sjunkande långräntor. Nedskrivningen har ingen likviditetseffekt.

Efter nedskrivningar av fastighetsbestånd, derivat och skatt redovisar Castellum ett nettoresultat på minus 177 Mkr. Det  motsvarar ett resultat på minus 1,08 kronor per aktie(0,05).

Per den sista mars redovisar Castellum ett eget kapital på 57 kronor per aktie. Det är 4 kronor lägre än vid årsskiftet. Om övervärden belastats med 5 procents skatt istället för 28 procent är substansvärdet 70 kronor jämfört med 75 kronor vid årsskiftet.

Castellum föll på onsdagen med 3,25 kronor eller med 7,5 procent och handlas i 53,50 kronor. Vi har under en längre tid haft rekommendationen Öka. Vi ser emellertid inga triggers i aktien i perspektivet 3-6 månader. Vi sänker därför rekommendationen till Neutral.