Castellum noterar, precis som de andra fastighetsbolagen på börsen, en allt ljusare marknad. Antalet fastighetsaffärer har exempelvis ökat rejält under året och när det gäller större affärer slutade det första halvåret med transaktioner för totalt 38 miljarder kronor. Jämfört med läget vid årsskiftet så har även priserna i affärerna stigit till följd av den ökade efterfrågan från såväl inhemska som utländska aktörer.

Stigande fastighetspriser öppnar för sänkta avkastningskrav och Castellum har i sin interna värdering sänkt avkastningskravet med i snitt 0,1 procentenheter under det första halvåret i år. Sänkningen är den största förklaringen till att bolaget kunde visa en positiv värdeförändring i fastighetsbeståndet på 320 Mkr under det andra kvartalet, jämfört med en värdeminskning på 414 Mkr förra året.

Castellum ökade förvaltningsresultatet, exklusive värdeförändringar och skatt, med 2,7 procent i kvartalet, främst till följd av genomförda investeringar. Castellum investerar årligen cirka 1 miljard kronor i ny-, till- , och ombyggnad av befintliga fastigheter i syfte att förädla beståndet och öka avkastningen.

I dagsläget äger Castellum 587 fastigheter med ett totalt värde på 30 miljarder kronor. Fastigheterna är ganska jämnt fördelade mellan kontor/butik samt lager/industri. Ekonomiskt svarar dock kontors- och butiksfastigheter för 65 procent av värdet i fastighetsbeståndet.

Genom sex lokala dotterbolag som verkar under egna namn täcker Castellum områdena Storstockholm, Storgöteborg, Mälardalen, Öresundsområdet och Östra Götaland. Värdemässigt är Göteborgsområdet, inklusive Borås, Halmstad och Alingsås, störst med 33 procent av fastighetsvärdena. Öresundsområdet utgör 22 procent och Stockholm 19 procent.

Av de tre fastighetsbolag som är noterade på Stockholmsbörsens Large Cap-lista intar Castellum en mittenposition när det gäller risknivå. Belåningsgraden var vid halvårsskiftet 52 procent vilket kan jämföras med Fabeges 64 procent och Hufvudstadens 19 procent

Räknat över de tio senaste åren så har Castellum levererat en totalavkastning, alltså kursuppgång plus utdelning, på i snitt 16 procent om året. Under samma period har Stockholmsbörsen stigit med i snitt 2 procent om året.

Med sin strategi att i relativt hög takt utveckla och förädla det befintliga beståndet får Castellum också en jämförelsevis hög vakansgrad då lokalerna står tomma under renoveringsarbetet. I det andra kvartalet var vakansgraden 11,3 procent, ned från 11,6 kvartalet innan. Nettouthyrningen uppgick till 11 Mkr. Nettouthyrningen vände till positiva siffror i och med förra kvartalet, men det tar 9-18 månader innan den påverkar resultatet.

På Stockholmsbörsen har Castellum inte riktigt hängt med de större branschkollegorna räknat sedan årsskiftet. Fabege och Hufvudstaden är i år upp 28 respektive 24 procent medan Castellum klättrat cirka 13 procent. Med dagens kurs på drygt 83 kronor handlas dock aktien med en premie på 12 procent jämfört med substansvärdet per aktie vid halvårsskiftet (beräknat med en bedömd verklig skatteskuld på 5 procent).

Även Hufvudstaden handlas för närvarande med en premie till det rapporterade substansvärdet per aktie, i deras fall på 8,4 procent. Fabege handlas däremot med en rabatt på 16,4 procent.

Castellum har som målsättning att dela ut minst 60 procent av förvaltningsresultatet efter full skatt. Det första kvartalet i år bröt trenden, men före dess hade Castellum bjudit på 50 kvartal i rad med stigande resultat och de senaste tio åren har utdelningen varje år höjts. Förra året delade Castellum ut 3,50 och med antagande om att bolaget höjer utdelningen även i år, till förslagsvis 3,75 kronor är direktavkastningen för närvarande 4,6 procent.

Efter att ha klättrat nästan 40 procent över sommaren tror vi att Castellum-aktien bränt sitt bästa krut för den här gången. Premien gentemot substansvärdet innebär att en hygglig resultatförbättring redan är inräknad i kursen idag.

Med en förväntad höjd utdelning i år är dock direktavkastningen hög och med sin starka historik är Castellum, precis som många andra fastighetsaktier, ett lämpligt val för långsiktiga placerare.

På kort sikt tror vi dock på en ganska odramatisk utveckling för Castellum den närmaste tiden och rekommendationen blir därför Neutral.