Med drygt hälften av hyresintäkterna från handelsfastigheter och köpcentrum är Atrium Ljungberg en lite udda fågel bland börsens fastighetsbolag. Sett till börsvärde är det dock det fjärde största. Bolaget är resultatet av sammanslagningen mellan Ljungberggruppen och KF:s fastighetsbolag Atrium Fastigheter 2006.

Förutom en stor exponering mot handelsfastigheter erbjuder Atrium Ljungberg även en stor exponering mot Stockholmsområdet. Drygt 70 procent av hyresintäkterna kommer från Stockholmsområdet och ytterligare 9 procent från Uppsala och Västerås.

Bland de mer välkända fastigheterna i beståndet återfinns varuhuset PUB i centrala Stockholm och Glashuset vid Slussen. Bland handelsområdena återfinns Sickla och Farsta Centrum i Stockholm, Gränby i Uppsala och Mobilia i Malmö. Atrium Ljungberg har även kontorsfastigheter i bland annat Kista, Sickla, Hammarby Sjöstad och vid Norra Stationsområdet i Stockholm.

Sickla har sedan dåvarande Ljungberggruppen tog över ett tomtområde från Atlas Copco 1997 utvecklats till ett av Atrium Ljungbergs viktigaste områden. Förutom handelsplatsen finns en hel del kontor i området och bolaget färdigställer i år bland annat en ny kontorsbyggnad åt Atlas Copco där även Atrium Ljungberg själva kommer att ha sitt huvudkontor. På senare tid har även avtal slutits om nya kontor för Intrum Justitia och Akzo Nobel i området.

Atrium Ljungbergs aktie följde med övriga fastighetssektorn uppåt på börsen under sensommaren förra året. Facit för 2010 blev en uppgång på knappt 30 procent för aktien som i dagsläget handlas med en premie på drygt 7 procent mot substansvädet vid utgången av september månad.

Den senaste kvartalsrapporten var överlag en positiv överraskning och bjöd bland annat på en höjd helårsprognos. Resultatet före värdeförändringar och skatt väntas landa på 640 Mkr vilket är 30 Mkr mer än tidigare prognos. Atrium Ljungberg tjänar bra med pengar på sina fastigheter och överskottsgraden, förvaltningens bruttoresultat i förhållande till hyrorna, i det tredje kvartalet landade på höga 69 procent.

Atrium Ljungbergs huvudinriktning är inte att sälja och köpa fastigheter utan att utveckla det befintliga beståndet. Bolaget har en stor projektportfölj att ösa ur, totalt cirka 360 000 kvadratmeter jämfört med dagens knappa 800 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta, och planen är att investera cirka 1 miljard kronor om året i projektutveckling de närmaste fem åren. De första nio månaderna under 2010 investerades 688 Mkr i de egna fastigheterna.

Med över hälften av hyresintäkterna från handelsfastigheter blir förstås utvecklingen i handeln en viktig faktor för Atrium Ljungberg. Fram till december, som inte är känd ännu, var utvecklingen inom handeln 2010 blandad med en bra utveckling för sällanköpshandeln medan dagligvaruhandeln släpade efter. Dagligvaror är en viktig kundgrupp för Atrium Ljungberg som räknar Coop, Ica och Axfood bland sina största hyresgäster.

HUI spådde i sin senaste prognos att den totala detaljhandeln skulle öka omsättningen med 2,5 procent 2010 räknat i fasta priser och lika mycket i år. 2012 spåddes en ökning på 2,0 procent till följd av att räntorna då väntas ha kommit upp på nivåer som blir kännbara för hushållen.

Bland börsens större fastighetsbolag är det bara Hufvudstaden som håller en lägre belåningsgrad än Atrium Ljungberg. Vid utgången av september månad var belåningsgraden 46,1 procent och räntetäckningsgraden 3,1 procent. Den låga belåningen ger en liten hävstång i verksamheten vilket säkert bidragit till att dämpa intresset för Atrium Ljungberg en aning. De stabila finanserna är dock ingen nackdel de kommande åren då räntorna söker sig uppåt.

Med en vakansgrad på 95 procent i förvaltningsfastigheterna finns inte särskilt mycket tillväxt att hämta ur det befintliga beståndet. Projektverksamheten utgör därför den största motorn i Atrium Ljungbergs värdetillväxt. Under 2010 års första tre kvartal ökade dock substansvärdet bara från 80,40 kronor per aktie till 82,30 kronor, ingen rakettillväxt således.

Aktien har samtidigt som sagt stigit med 30 procent, men trots det är inte premien mot substansen jättestor jämfört med många andra fastighetsbolag. På kontorssidan, som utgör en tredjedel av hyresintäkterna, har hyrorna i Stockholms innerstad börjat stiga igen och övriga marknader väntas följa med uppåt den närmaste tiden.

Med en fortsatt förväntad stark BNP-utveckling i Sverige ser läget fortsatt ljust ut även för handeln. Det råder för all del ingen brist på köpcentrum i Stockholmsområdet men det är främst norr om staden som det börjar bli trångt. Atrium Ljungberg har sina fastigheter söder om staden där konkurrensen inte är fullt lika hård. Även på transaktionsmarknaden ser intresset för handelsfastigheter ut att vara på uppåtgående med flera storaffärer aviserade under slutet av förra året.

Atrium Ljungbergs egen prognos för vinsten per aktie i år är 4,69 kronor. Då ingår inte eventuella värdeförändringar av beståndet som sker under fjärde kvartalet och bland analytikerna har man lagt på drygt 1 krona till på prognosen enligt databasen Factset vilket ger ett p/e-tal på  drygt 15 för innevarande år. Utdelningen väntas uppgå till 2,40 kronor vilket ger en direktavkastning på 2,7 procent

Precis som för övriga fastighetsbolagsaktier kan man nog inte räkna med någon rusning i Atrium Ljungberg från dagens nivåer. Utsikterna för själva verksamheten är dock fortsatt ljusa, inte minst på lite längre sikt med en väl tilltagen projektportfölj att ösa ur och en stor exponering mot den snabbväxande Stockholmsmarknaden.

Rekommendationen blir Köp.