Två stora affärer dominerade under fjolåret; köpet av Tornets återstående fastigheter och försäljningen av ett större bestånd i Kista och Täby till Klövern. Efter skatt gav transaktionerna ett resultat på 967 Mkr, men den drivande kraften bakom affärerna var att stärka Fabeges marknadsställning i Stockholm.

Stora delar av Tornets fastigheter såldes ju raskt vidare till bland annat Wihlborgs och i dag ligger 46 procent av Fabeges bestånd i Stockholms innerstad, 31 procent i Solna och 6 procent i Hammarby Sjöstad. Inga fastigheter ligger utanför Stockholm. Efter försäljningen i Kista har hyresrisken i bolaget minskat och kvaliteten på det samlade beståndet ökat.

Vakansgraden på 11 procent visar dock att Stockholmsmarknaden ännu inte riktigt är i balans. Hyresnivåerna beskrivs som stabila och gradvis stigande, men frågan är om förbättring är tillräcklig för att medge ytterligare uppvärderingar av beståndet som förra året ökade i värde med drygt 900 Mkr till totalt 27 miljarder kronor.

Fabeges aktie har gått mycket starkt på börsen det senaste året och handlas nu 30 procent över angivet substansvärde på 145 kronor. Väl högt, kan man tycka, med tanke på att huvuddelen av bolagets lån på 15 miljarder kronor löper med kort bindningstid. Hittills har det varit en lyckad strategi eftersom snitträntan kunnat hållas på 3,72 procent, men framöver kan det bli marigare när den allmänna räntenivån justeras upp. Det finns således skäl att räkna med en kommande press på Fabeges resultat, vilket i ett nytt marknadsklimat kan vara svår att parera med lönsamma fastighetsaffärer.

Men än så länge är det ingen ko på isen och år bjuds Fabeges ägare på ett stiligt favörpaket bestående av höjd ordinarie utdelning till 8 kronor per aktie, samt överföring av de aktier i Klövern som Fabege fick som likvid vid försäljningen av Kista-beståndet. Den totala utdelningen summerar till ca 23 kronor per aktie. Dessutom föreslås en split 2:1 som syftar till att stimulera handeln i aktien.

Så vad blir slutsatsen? Ska man göra som Öresund och sätta upp Fabege på säljlistan, eller följa superoptimisten Erik Paulsson när han nu tar över ordförandeklubban och troligen kommer att vara lika aktiv som tidigare?

Börsveckan lutar åt det förra alternativet. Troligen går Fabege in i en lugnare fas och dagens värdering lämnar litet utrymme för positiva överraskningar. Kortsiktigt finns det även risk för att bolaget förlora en skattetvist på 868 Mkr rörande ett antal fastighetsförsäljningar som gjorts via kommanditbolag.

Mikael Hårde