Under förra året köpte Wihlborgs fastigheter för 3,6 miljarder kronor samtidigt som försäljningarna summerade till 1,6 miljarder kronor. Den enskilt störst affären var köpet av Tornets Malmöfastigheter som innebar att Wihlborgs bestånd växte till 11 (8) miljarder kronor. Snabbare marscherat än Börsveckan räknade med för ett år sedan.

Initialt innebar förvärvet av Tornet en belastning på Wihlborgs balansräkning, men sedan vissa delar sålts av ser kalkylen betydligt bättre ut. Låt vara att soliditeten sjunkit till strax under 33 procent, men i koncernens affärsidé ligger att arbeta med en relativt hög belåning, vilket hittills har gett en positiv hävstångseffekt. Till bilden hör att drygt hälften av Wihlborgs fastigheter ligger i Malmö, som för närvarande befinner sig i en stark expansionsfas.

Wihlborgs har en klar inriktning mot kommersiella fastigheter. 70 procent av hyrorna kommer från kontor/butiker och resten från industri/lager. Som en konsekvens av affärsidén sålde Wihlborgs snabbt av de delar i Tornets bestånd som utgjordes av hotell och bostäder, bland annat Caroli City i centrala Malmö.

Sänkta avkastningskrav gjorde att Wihlborgs bestånd ökade i värde med 629 Mkr under förra året. Hyresintäkterna steg med 23 procent till 909 Mkr, medan det löpande resultatet förbättrades med 35 procent till 309 Mkr, motsvarande 8 kronor per aktie efter schablonskatt. Men till bilden hör att Wihlborgs har en mycket gynnsam skattesituation och ett mer rättvisande resultatmått är kanske lite högre. Bolagets outnyttjade underskottsavdrag uppgår till 419 Mkr, vilket innebär att skattebelastningen kommer att vara låg några år framöver.

Sett till eget kapital på drygt 90 kronor per aktie, förefaller Wihlborgs att vara väl högt värderat runt dagens aktiekurs på 140 kronor. P/e-talsmässigt blir bilden mer förmånlig och med en direktavkastning på närmare 5 procent kan värderingen accepteras med råge, förutsatt att fastighetsmarknaden i Malmö och Helsingborg inte vänder nedåt.

Men just nu pekar pilarna uppåt och det finns möjligen en viss resultatpotential i en sänkning av vakansgraden som för närvarande uppgår till 8 procent. Wihlborgs har även pågående projekt för drygt 400 Mkr, bland annat Telecas nya huvudkontor på Dockanområdet (tidigare Kockums) som ska stå färdigt till sommaren.

Risken i Wihlborgs ligger bland annat på lånesidan. Lånen på 6,4 miljarder kronor löper huvudsakligen kort, med en snittränta på 3,66 procent, vilket kan ställa till med förtret när räntan så småningom justeras upp. Å andra sidan ger fastigheterna en direktavkastning på 6,4 procent, vilket innebär att det finns en hygglig säkerhetsmarginal.

Ett större hot är kanske risken för eventuella fastighetsnedskrivningar den dag som konjunkturen tar en annan riktning. Denna effekt av de nya redovisningsreglerna har marknaden ännu inte fått smaka på utan tvärtom bara kunnat glädja sig åt uppjusterade fastighetsvärden som lyft resultaten.

Mikael Hårde