Sven-Olof Johanssons fastighetsbolag Fast Partner har hållit ett högt tempo på senare år. Fastighetsbeståndet har sedan början av 2011 ökat i värde från drygt 5 miljarder kronor till knappt 8 miljarder kronor vid utgången av det första kvartalet i år. Siktet är nu ställt mot 10 miljardersstrecket till slutet av 2014, alltså en fördubbling på fyra år.

Det är en bit att vandra på kort tid och arbetet med att nå målet har fortsatt under våren. I mitten av maj rapporterade bolaget att det köpt Vallentuna Centrum, en affär värd gissningsvis runt 450 Mkr. Fast Partner äger sedan tidigare en rad centrumfastigheter i Märsta, Älvsjö, Tensta, Rinkeby, Bredäng och Hässelby Gård.

Köpet av Vallentuna Centrum finansieras via en emission av preferensaktier på drygt 500 Mkr. Fast Partner har tidigare gett ut obligationslån för 800 Mkr men Sven-Olof Johansson har tvekat om preferensaktier som annars blivit populärt bland mer förvärvssugna fastighetsbolag som exempelvis Klövern och Balder.

Fördelen med preferensaktier är att de inte ökar på skuldsättningen i bolagen utan landar som eget kapital. Nackdelen är att "räntan" är relativt hög jämfört med bankfinansiering, i Fast Partners fall blir direktavkastningen 6,8 procent till emissionskursen 293 kronor och en årlig utdelning på 20 kronor. Preferensaktierna stjäl också utdelningsutrymme från stamaktieägarna.

All den likviditet som strömmar ut från centralbanker runt om i världen har lett till en våldsam jakt på avkastning och intresset för preferensaktier är därför stort. Fast Partners emission blev också övertecknad och teckningsperioden kunde avslutas i förtid. Om marknadens intresse fortsätter att vara så högt lär det vara lockande för Fast Partner att utnyttja preferensaktier någon ytterligare gång för att finansiera tillväxten.

Fast Partners fastighetsbestånd består, räknat i yta, till 59 procent av produktions- och logistik/lagerlokaler, 24 procent kontor, 8 procent butiker, 2 procent bostäder och hotell och 7 procent övrigt, exempelvis parkeringar. Belåningsgraden ligger strax under 65 procent inklusive obligationslånen.

Stockholmsområdet är bolagets huvudmarknad och står idag för cirka 75 procent av hyresintäkterna och Gävleborgsregionen för resten. Fast Partners framtida tillväxt kommer enligt Sven-Olof Johansson att koncentreras till Stockholmsområdet.

Förutom ett fastighetsbestånd värt över 10 miljarder kronor siktar Fast Partner mot hyresintäkter på cirka en miljard kronor och ett driftnetto (hyresintäkterna minus driftskostnader) på cirka 650 Mkr vid utgången av år 2014. Det ska sammantaget landa i ett förvaltningsresultat (resultatet före skatt exklusive värdeförändringar på fastigheter och derivat) på över 400 Mkr.

Det förra målet var ett förvaltningsresultat på 300 Mkr vid utgången av fjolåret men riktigt dit nådde inte Fast Partner. Fjolåret slutade med ett förvaltningsresultat på 222 Mkr.

Sven-Olof Johansson har för innevarande år uttryckt en målsättning om att lyfta överskottsgraden (bruttomarginalen för ett fastighetsbolag) ett par procentenheter från dagens dryga 60 procent och att få upp uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet från 90,5 procent till 92 procent. En sådan utveckling skulle få en relativt stor positiv effekt på resultaträkningen.

Fast Partner tecknade i slutet av förra året ett större hyresavtal med B&B Tools som är utformat på så vis att i princip alla driftkostnader skickas vidare till hyresgästen. Det blir således hyresintäkter utan kostnader vilket ger en skjuts åt marginalerna.

Hyresintäkterna i det första kvartalet uppgick till 181 Mkr vilket var knappt 18 procent mer än för ett år sedan. Under fjolåret köpte Fast Partner fastigheter för 1,65 miljarder kronor vilka bidrar till ökade hyresintäkter under 2013. Vallentuna Centrum tillträds i dagarna och bidrar med knappt 50 Mkr om året.

Med en ökad uthyrningsgrad i beståndet bör hyresintäkterna i år kunna landa i trakterna av 760 Mkr. Effektiviseras förvaltningen i enlighet med Sven-Olof Johanssons ambitioner bör förvaltningsresultatet kunna landa på cirka 265 Mkr. Drar vi ifrån preferensaktieägarnas andel av det, som i år bör bli drygt 17 Mkr, blir det kvar drygt 4,60 kronor per aktie åt stamaktieägarna. Det innebär att Fast Partners aktie för närvarande handlas till 16,9 gånger förvaltningsresultatet per aktie vilket är högt.

Substansvärdet per aktie uppgick vid utgången av det första kvartalet till 56 kronor. Med dagens kurs på 78 kronor handlas aktien således med en premie på 40 procent mot substansen, inte heller det särskilt attraktivt.

Skulle Fast Partner klara av att nå ett förvaltningsresultat på 400 Mkr till nästa år motsvarar det cirka 6,80 kronor per stamaktie. Med den prognosen faller p/e-talet till 11,5 vilket är en mer rimlig nivå, men ändå inget något direkt fynd.

Preferensaktieägarna i Fast Partner ska ha 34,5 Mkr årligen i utdelning och tillsammans med stamaktieägarnas utdelning ska det summera till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet plus realiserade värdeförändringar. Med stora tillväxtambitioner de närmaste åren vågar vi inte räkna med allt för höga direktavkastningar i Fast Partner. Bibehåller bolaget 2012 års 2,75 kronor per stamaktie motsvarar det 3,5 procent och totalt två tredjedelar av vårt väntade förvaltningsresultat.

Sven-Olof Johansson har stora ambitioner med sitt Fast Partner och även om han inte riktigt levererade på de förra målsättningarna så siktar han nu återigen högt. Att bolaget nu väljer att emittera preferensaktier har mottagits mycket positivt på aktiemarknaden. Beskedet att så skulle ske kom i slutet av februari men redan i början av månaden tog kursen fart uppåt och sedan dess har den stigit över 30 procent.

På våra prognoser för innevarande år är värderingen hög och det vill till att Fast Partner kommer närmare sina målsättningar den här gången för att aktien överhuvudtaget ska vara intressant för en mer långsiktig investerare. Målet ligger dock 18 månader bort och på nuvarande nivå tycker vi inte att man får någon vidare kompensation för risken att något går snett på vägen.

Rekommendationen stannar vid Neutral.